房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃

土地增值稅自1994年開(kāi)征以來(lái)，一直在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益分配、增加國(guó)家財(cái)政方面，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲方面，提高國(guó)有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見(jiàn)于部分大中城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的問(wèn)題，2010年4月《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！睘榕浜蠂?guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類(lèi)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此表明了，國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀(guān)政策面來(lái)看，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是很不利的。然而，房?jī)r(jià)過(guò)高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項(xiàng)稅費(fèi)中，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷(xiāo)售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的高低實(shí)行四級(jí)差別累進(jìn)稅率來(lái)征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個(gè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問(wèn)題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅對(duì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇，按商品房銷(xiāo)售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項(xiàng)目未辦理竣工結(jié)算前按照項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的商品房銷(xiāo)售收入及稅務(wù)部門(mén)所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工結(jié)算、且完成銷(xiāo)售再做整個(gè)項(xiàng)目土地增值稅的清算。但對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財(cái)務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷(xiāo)售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開(kāi)支不合理，無(wú)法確定銷(xiāo)售收入和扣除項(xiàng)目具體金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對(duì)其采用核定征收。

3.土地增值額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入-（建造成本-已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入有關(guān)的稅、費(fèi)；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入-1.25*不含息建造成本-實(shí)際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項(xiàng)建造成本、開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用支出、稅金（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、其他。

4.土地增值稅額計(jì)算方法

先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計(jì)算：

（1）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

（4）增值額/扣除項(xiàng)目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)項(xiàng)目）作價(jià)入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

（3）對(duì)于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金60%以上來(lái)源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計(jì)算出來(lái)的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計(jì)入相關(guān)開(kāi)發(fā)成本。但實(shí)際工作中在做土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，大多會(huì)將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡(jiǎn)化處理。當(dāng)然實(shí)操中，并不用通過(guò)具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中去，而只是在計(jì)算增值額時(shí)把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本）*10%。

這無(wú)疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要資金流來(lái)源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明，利息費(fèi)用較高，且高于”購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，并按項(xiàng)目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實(shí)扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和”的5%，則可不計(jì)算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅 ，以求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過(guò)企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開(kāi)支的管理費(fèi)用約為300萬(wàn)。其中，25人參于了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項(xiàng)目部，以求加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程管理，如此一來(lái)增大了項(xiàng)目成本費(fèi)用支出約計(jì)250萬(wàn)元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用：250萬(wàn)元*1.3=325萬(wàn)元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車(chē)庫(kù)的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目通常都會(huì)建造地下一層、二層為地下車(chē)庫(kù)，根據(jù)車(chē)庫(kù)性質(zhì)大致分為三類(lèi)：有產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)、利用人防工程建造的車(chē)庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)，但實(shí)際上從稅收來(lái)說(shuō)，他們是大大的失策了。

如果所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，建議利用人防工程建造的車(chē)庫(kù)以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車(chē)主簽訂《車(chē)位使用協(xié)議（合同）》，車(chē)主取得若干年的“車(chē)位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車(chē)位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足，繳納營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來(lái)核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開(kāi)發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實(shí)現(xiàn)車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售，也可建造無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)。無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)如何核算處理，會(huì)計(jì)制度、稅法均無(wú)具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象――車(chē)庫(kù)進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時(shí)按銷(xiāo)售企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處理。在整個(gè)租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊計(jì)入租賃成本。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過(guò)”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營(yíng)業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已精裝修的商品房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，適度加大建造成本的同時(shí)，也可一方面提升商品房銷(xiāo)售價(jià)格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項(xiàng)目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項(xiàng)目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實(shí)現(xiàn)避稅。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀(guān)政策的出臺(tái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問(wèn)題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個(gè)財(cái)務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會(huì)計(jì)分錄時(shí)，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進(jìn)入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫(kù)存壓力，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國(guó)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了多次改革，希望可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國(guó)各級(jí)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵建設(shè)，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對(duì)房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結(jié)合法律標(biāo)準(zhǔn)合理避稅，以此促進(jìn)自身效益提升。

二、“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來(lái)的影響

（一）稅負(fù)影響

在“營(yíng)改增”背景下，預(yù)示著營(yíng)業(yè)稅正式在稅收舞臺(tái)中消失。房地產(chǎn)作為原營(yíng)業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務(wù)改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對(duì)提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著直接影響。與此同時(shí)，在稅務(wù)改革后，土地成本將會(huì)納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的減少，減少各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會(huì)存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營(yíng)改增”背景下，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會(huì)受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，在核算中，不可將其當(dāng)作抵扣項(xiàng)目進(jìn)行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策的頒布，將會(huì)加劇企業(yè)稅負(fù)。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中，應(yīng)該給予該內(nèi)容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內(nèi)容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實(shí)現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負(fù)。但是從另一方面來(lái)說(shuō)，在原有繳納營(yíng)業(yè)稅過(guò)程中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入需要全面納入到企業(yè)銷(xiāo)售額中，而在稅務(wù)改革下，在銷(xiāo)售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過(guò)程中，無(wú)須再進(jìn)行稅額扣除，所以，站在本質(zhì)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒(méi)有發(fā)生明顯變化，所以，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時(shí)，應(yīng)該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項(xiàng)因素抽離處理，全面處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃

隨著“營(yíng)改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)中進(jìn)行，減少運(yùn)營(yíng)活動(dòng)成本投放，結(jié)合實(shí)際情況，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過(guò)采取各種宣傳方式，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理意識(shí)，充分利用“營(yíng)改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負(fù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應(yīng)商的過(guò)程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應(yīng)材料質(zhì)量的情況下，選擇最低的材料價(jià)格。假設(shè)在一般納稅人身份的供應(yīng)商中采購(gòu)材料，應(yīng)該要求其提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時(shí)，需要利用存在的稅率差異。一般來(lái)說(shuō)，供應(yīng)商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)應(yīng)用稅率差異實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過(guò)采用納稅時(shí)間延遲、優(yōu)惠政策應(yīng)用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）及時(shí)和稅務(wù)部門(mén)交流

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想全面提高經(jīng)濟(jì)效益，在納稅過(guò)程中，需要結(jié)合實(shí)際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負(fù)壓力，但是這種避稅方式將會(huì)受到各種因素影響，如果操作不合理，將會(huì)觸及法律底線(xiàn)，給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學(xué)設(shè)定避稅方案，并對(duì)其進(jìn)行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過(guò)程中，稅收籌劃工作人員還要對(duì)國(guó)家稅法變化情況有所了解，及時(shí)掌握行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學(xué)規(guī)劃各種稅務(wù)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)緩解企業(yè)稅負(fù)的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎(chǔ)上，還要注重加強(qiáng)和稅負(fù)部門(mén)的交流，把來(lái)自執(zhí)法部門(mén)的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最小，通過(guò)制定一系列規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改變傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策略

隨著“營(yíng)改增”政策的順利實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃提供機(jī)遇的同時(shí)，也提出了一定的考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊抓發(fā)展機(jī)會(huì)，迎接各種挑戰(zhàn)，盡可能降低稅務(wù)改革給房地產(chǎn)企業(yè)稅收造成的影響，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定運(yùn)行。因此，財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，自足當(dāng)下，放眼未來(lái)，站在稅收籌劃角度入手，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行優(yōu)化改革。例如，在原有營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)設(shè)定目標(biāo)成本方式，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中形成的各項(xiàng)成本進(jìn)行科學(xué)控制，降低對(duì)應(yīng)成本支出，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目材料成本只升不降的情況下，更好結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，從而提升企業(yè)整體效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有深入的認(rèn)識(shí)，根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，讓稅務(wù)改革政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的積極作用充分發(fā)揮，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分應(yīng)用各種優(yōu)惠政策，加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，讓企業(yè)稅收可以享有更多的抵扣優(yōu)惠，緩解企業(yè)稅收壓力。在增值稅發(fā)票管理過(guò)程中，要求財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票時(shí)間高度重視，在獲取發(fā)票以后，結(jié)合實(shí)際情況及時(shí)抵扣，防止發(fā)生抵扣時(shí)限超期現(xiàn)象。

第3篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問(wèn)題

（一）對(duì)于宏觀(guān)政策的重視不夠

在近幾年里，國(guó)家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國(guó)八條”、“國(guó)十一條”等等，同時(shí)也從財(cái)政、稅收等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對(duì)這么多的宏觀(guān)調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來(lái)，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有對(duì)宏觀(guān)的政策引起足夠的重視。特別是對(duì)于房地產(chǎn)高層的管理人員來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄冸y以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒(méi)有清楚的掌握了解國(guó)家的政策，導(dǎo)致他們?cè)谥卮鬀Q策的時(shí)候往往會(huì)忽視到已有的國(guó)家政策，沒(méi)有及時(shí)的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國(guó)家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因?yàn)闆](méi)有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對(duì)新的政策作出及時(shí)的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）沒(méi)有明確的稅收籌劃目標(biāo)

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過(guò)程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒(méi)有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒(méi)有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開(kāi)展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。

（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會(huì)計(jì)方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會(huì)計(jì)人才更是稀少。相對(duì)其他的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對(duì)于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿(mǎn)足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒(méi)做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對(duì)于稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)不夠，所以在實(shí)際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎愂栈I劃經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點(diǎn)，不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施

（一）重視國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策

在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，不僅國(guó)家的管控變得越來(lái)越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問(wèn)題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策，特別是對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，要及時(shí)的掌握了解已有的宏觀(guān)政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)未出臺(tái)的宏觀(guān)政策要有一定的預(yù)測(cè)性，通過(guò)提前可靠的預(yù)測(cè)，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國(guó)家正式出臺(tái)后能夠更早的抓住機(jī)遇，為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開(kāi)展稅收籌劃工作，要充分的意識(shí)到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。

（二）明確稅收籌劃目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開(kāi)工之后才開(kāi)始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)

順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。

（三）加強(qiáng)籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來(lái)看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗(yàn)還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愂栈I劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)國(guó)家新的政策有一定的預(yù)見(jiàn)能力。所以，為了滿(mǎn)足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時(shí)盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿(mǎn)足條件的人員，其次對(duì)已有的籌劃人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿(mǎn)足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀(guān)念，樹(shù)立符合新時(shí)代的管理觀(guān)念，落實(shí)稅收籌劃工作。

房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在所難免的。面對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到很大的提高，這對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)要提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)因素的管控；明?_稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。還可以成立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷建立風(fēng)險(xiǎn)資料庫(kù)，風(fēng)險(xiǎn)探討企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，預(yù)測(cè)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。

第4篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅收籌劃

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況十分嚴(yán)重，這也使稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)也不斷加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，將稅收籌劃作為一個(gè)重要選擇。特別是從今年五月份開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，提出有釷對(duì)性的納稅籌劃建議，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能夠得以降低。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高房地企業(yè)普遍存在投資大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)及收益集中在后期等特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較大，使其具有較大的節(jié)稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，融資渠道十分單一，通過(guò)稅收籌劃能在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力。

2.稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃能有效降低納稅成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識(shí)都不強(qiáng)，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現(xiàn)象，這些違法行為不僅會(huì)受到法律的制裁，而且還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要想降低稅負(fù)，就要利用科學(xué)的稅收籌劃來(lái)降低稅務(wù)成本，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

1.強(qiáng)化管理，確保開(kāi)支項(xiàng)目獲得可抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍后，土地成本和建筑安裝成本進(jìn)入抵扣鏈條，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要確保在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中強(qiáng)化管理土地獲取、原材料采購(gòu)、建筑安裝成本決算等環(huán)節(jié)，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應(yīng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣。同時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶(hù)要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特別是要設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應(yīng)的科目，這樣會(huì)計(jì)核算則會(huì)更為準(zhǔn)確和規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。

2.充分考慮各種運(yùn)作模式對(duì)增值稅處理帶來(lái)的影響房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方式具有多樣性，在不同運(yùn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)收益形式也具有較大差異。如不動(dòng)產(chǎn)租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設(shè)備出租、水費(fèi)、電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、傳真費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)歷史項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，測(cè)算以往不同運(yùn)作模式產(chǎn)生的稅負(fù)和利潤(rùn)，再綜合考慮自身的企業(yè)戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)狀況選擇地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式。

3.尋找變量在稅收籌劃過(guò)程中，需要發(fā)現(xiàn)和引入變量，即及時(shí)發(fā)現(xiàn)能夠?qū)е露愵~變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對(duì)計(jì)稅依據(jù)和稅率來(lái)采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應(yīng)納稅額直接受計(jì)稅依據(jù)和稅率的影響，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小時(shí)，稅率越少，則應(yīng)納稅額也會(huì)越少。在稅收籌劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋找相關(guān)稅收政策中的特定條款，并對(duì)其進(jìn)行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優(yōu)惠性條款等為主，通過(guò)對(duì)這些條款的運(yùn)用，能有效發(fā)現(xiàn)稅收籌劃的空間，減少稅款的應(yīng)繳金額，達(dá)到稅務(wù)減負(fù)的目的。

4.遵循成本收益原則房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃來(lái)獲得整體經(jīng)濟(jì)效益。但由于各稅種之間存在相互聯(lián)系及相互依存的關(guān)系，即某一稅種應(yīng)納稅額減少后，其他稅種稅額則會(huì)增加，這就需要在稅收籌劃時(shí)分析成本收益，確保在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。在對(duì)增值稅進(jìn)行籌劃的過(guò)程中，要通過(guò)合理合法控制，從而實(shí)現(xiàn)增值率的降低。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低增值率，可以采取降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算單低增值稅率業(yè)務(wù)等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負(fù)上升等問(wèn)題，因此，在稅收籌劃時(shí)需要尋求總體稅后凈收益最大化。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收也是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要調(diào)節(jié)手段，這也使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃更具重要性。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)完善我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。通過(guò)合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷(xiāo)售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷(xiāo)售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷(xiāo)售公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷(xiāo)售公司，再由銷(xiāo)售公司進(jìn)行第三方銷(xiāo)售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣(mài)點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷(xiāo)售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶(hù)就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開(kāi)發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹(shù)立正確的籌劃觀(guān)。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專(zhuān)家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門(mén)綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和技能性，需要專(zhuān)業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.

第6篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn) 稅收籌劃

稅制改革是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題?？偫矸磸?fù)強(qiáng)調(diào)，要用好財(cái)稅體制改革這一利器，頂住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力，推動(dòng)穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)，更大地激發(fā)市場(chǎng)主體活力。把握好改革的政策取向，通過(guò)全面推開(kāi)營(yíng)改增等改革舉措為企業(yè)減負(fù)松綁。

2016年是“營(yíng)改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營(yíng)改增全面覆蓋建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)，這是我國(guó)稅收體系自1994年財(cái)稅體制改革以來(lái)的一次重大變化，也將因帶動(dòng)中央和地政府之間財(cái)政關(guān)系的調(diào)整而使我國(guó)整個(gè)財(cái)稅體制發(fā)生根本性變化，是朝著建立健全現(xiàn)代財(cái)政制度邁出的重要一步。

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來(lái)看，“營(yíng)改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專(zhuān)用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣的話(huà)，將面臨稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃，以有效應(yīng)對(duì)可能的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實(shí)行價(jià)外稅，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。在實(shí)踐中，商品新增價(jià)值或附加值在生產(chǎn)和流通過(guò)程中是很難準(zhǔn)確計(jì)算的。因此，中國(guó)也采用國(guó)際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷(xiāo)售商品或勞務(wù)的銷(xiāo)售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷(xiāo)售稅額（銷(xiāo)項(xiàng)稅額），然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計(jì)算方法體現(xiàn)了按增值因素計(jì)稅的原則。用公式表示即：應(yīng)納增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額?？梢?jiàn)，在遵守稅法的前提下，要有效控制應(yīng)納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額，要么增大進(jìn)項(xiàng)稅額。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)論采取何種銷(xiāo)售方式，銷(xiāo)售價(jià)格一旦確定，銷(xiāo)項(xiàng)稅額也就相應(yīng)確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)就在于如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣上。以下是兩種關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的稅收籌劃方法：

一、供應(yīng)商選擇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金量大，“營(yíng)改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實(shí)行稅款抵扣的辦法來(lái)計(jì)算應(yīng)該繳納的增值稅。因此，當(dāng)期有多少的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)。而我國(guó)對(duì)于可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有嚴(yán)格的明確規(guī)定，就是必須從供應(yīng)商處取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)供應(yīng)商的選擇來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)沒(méi)有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購(gòu)。因?yàn)楣?yīng)商作為一般納稅人，可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得該發(fā)票可作為進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣。反之，如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然如果作為供應(yīng)商的小規(guī)模納稅人能夠取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話(huà)，房地產(chǎn)企業(yè)也可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傊?，盡可能的擴(kuò)大可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，稅收籌劃要全盤(pán)考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人采購(gòu)能帶來(lái)凈利潤(rùn)增加，而且增加的利潤(rùn)大于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么處于利潤(rùn)最大化的考慮，應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。

二、結(jié)算方式選擇

企業(yè)之間購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)的結(jié)算方式主要有：現(xiàn)金采購(gòu)、賒購(gòu)、分期付款三種。不論選用哪種結(jié)算方式，在取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票后就應(yīng)盡早到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證通過(guò)的當(dāng)月進(jìn)行申報(bào)之后就可作為當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。在現(xiàn)金采購(gòu)方式下，經(jīng)過(guò)認(rèn)證申報(bào)可以在付款當(dāng)期就抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但是此種結(jié)算方式?jīng)]有充分利用購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)中的信用政策。如果采用賒購(gòu)的結(jié)算方式，根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，盡管材料已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)，但是在貨款尚未全部付清之前，供應(yīng)商不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因此，賒購(gòu)時(shí)又只能在結(jié)清所有貨款的當(dāng)期才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。從稅收籌劃的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)與供應(yīng)商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，利用結(jié)算方式對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，分期付款方式購(gòu)買(mǎi)貨物的，其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間為分期付款的每個(gè)付款日的當(dāng)期，這樣就可以在用足信用政策的同時(shí)又能夠分布抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，以獲得資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。

除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購(gòu)入貨物的質(zhì)量差異、購(gòu)貨的成本以及合同條款等。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，尤其涉及到納稅、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等重要方面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員盡早謀劃、全盤(pán)考慮、積極應(yīng)對(duì)，加強(qiáng)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃，使“營(yíng)改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過(guò)渡。

參考文獻(xiàn)

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[2]李印紅.房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增[J].中外企業(yè)家，2014，（11）

第7篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)

新的時(shí)期，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競(jìng)爭(zhēng)力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識(shí)，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過(guò)在房地產(chǎn)業(yè)從事會(huì)計(jì)工作的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運(yùn)用地不很理想。其原因主要為觀(guān)念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動(dòng)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)實(shí)在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿(mǎn)后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬(wàn)元和教育費(fèi)附加15萬(wàn)元，合計(jì)550萬(wàn)元。而B(niǎo)銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營(yíng)業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營(yíng)業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來(lái)代替A出售該房產(chǎn)，所得款項(xiàng)由B來(lái)優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過(guò)選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價(jià)值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價(jià)值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營(yíng)業(yè)稅，此時(shí) C 企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬(wàn)元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營(yíng)企業(yè)”，則可以無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶(hù)；（2）獨(dú)立建立賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（3）獨(dú)立計(jì)算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和。包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計(jì)算的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間及推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間的方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，才確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的方法，來(lái)推遲銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時(shí)間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過(guò)推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷(xiāo)售收入業(yè)已實(shí)現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無(wú)法準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用及損失等，進(jìn)而也無(wú)法核算企業(yè)所得額。因此，通過(guò)推遲成本、費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間來(lái)延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計(jì)算特點(diǎn)，可以采用如下方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)降低房屋的出售價(jià)格進(jìn)行納稅籌劃

在運(yùn)用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，需要衡量因降低房?jī)r(jià)而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過(guò)將銷(xiāo)售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因?yàn)檠b修費(fèi)用在房屋售價(jià)中一般占有較大的比重，因而使其獨(dú)立于房屋銷(xiāo)售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過(guò)選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第3款第2項(xiàng)規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但址高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！边@里所說(shuō)的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費(fèi)用較多時(shí)，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實(shí)扣除。反之，如果利息費(fèi)用不是很多，則可以盡可能使其按第3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過(guò)代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過(guò)合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機(jī)取巧、混淆事實(shí)為手段

稅收籌劃是通過(guò)對(duì)稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會(huì)計(jì)政策的靈活運(yùn)用，來(lái)使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過(guò)投機(jī)取巧、混淆事實(shí)的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險(xiǎn)行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將“營(yíng)業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實(shí)，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實(shí)質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實(shí)質(zhì)課稅”和“實(shí)質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營(yíng)業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過(guò)于注重個(gè)別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個(gè)稅種在短期內(nèi)帶來(lái)的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，以對(duì)其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒(méi)有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒(méi)有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過(guò)降低稅負(fù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財(cái)務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價(jià)。本文認(rèn)為在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種類(lèi)型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來(lái)是國(guó)家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會(huì)因沒(méi)有及時(shí)掌握最新的國(guó)家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國(guó)上地增值稅暫行條例》、（實(shí)施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)上地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）等，如果企業(yè)沒(méi)有及時(shí)把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個(gè)別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門(mén)規(guī)章。由于部門(mén)規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門(mén)又比較多，因而在實(shí)踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀(guān)上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，目前在19個(gè)稅種當(dāng)中，僅“個(gè)人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會(huì)很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)槎愂栈I劃涉及法律、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等等多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并且還要時(shí)時(shí)掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專(zhuān)業(yè)人才，而僅僅從某一個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從多個(gè)方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行防范。

1.通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃涉及法律、會(huì)計(jì)、稅收、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，因而也只有復(fù)合型的高級(jí)人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

2.通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬冊(cè)、憑證、報(bào)表和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，只有如此才能通過(guò)納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過(guò)把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對(duì)較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4.通過(guò)優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長(zhǎng)遠(yuǎn)地提高企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時(shí)，要全面長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時(shí)，該項(xiàng)稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過(guò)優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

5.通過(guò)獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，既有財(cái)政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時(shí)因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時(shí)了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過(guò)有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

6.建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實(shí)效性看，僅僅意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)籌劃過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即向籌劃者或經(jīng)營(yíng)者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，稅務(wù)籌劃，稅率

稅收籌劃對(duì)企業(yè)具有重要的作用。對(duì)企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)和可用資金，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工再到銷(xiāo)售的過(guò)程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀(guān)念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀

在我國(guó)稅從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工再到銷(xiāo)售的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。涉及到眾多稅種，這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀(guān)念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開(kāi)發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

（四）實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷(xiāo)售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃。

（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的房地產(chǎn)稅收籌劃空間。

1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營(yíng)業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負(fù)T1=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。

總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營(yíng)收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷(xiāo)售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀(guān)評(píng)估收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)估計(jì)價(jià)款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價(jià)款只將收回部分確認(rèn)為收入。

四、結(jié)語(yǔ)

以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的技術(shù)及方案。但在實(shí)際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨(dú)立的，各稅種之間存在著聯(lián)系。所以我們?cè)趯?duì)某一稅種進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)考慮其對(duì)別的稅種的影響，以達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加一分錢(qián)的開(kāi)支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí)，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定昀終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。