別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)精選(九篇)
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第1篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
關(guān)鍵詞：常見(jiàn)別墅區(qū)；設(shè)計(jì)要點(diǎn)；改進(jìn)措施
現(xiàn)有的城區(qū)住宅，正在凸顯出郊區(qū)化的特性。經(jīng)由郊區(qū)化改造的新住宅，會(huì)帶有偏低的密度。在設(shè)計(jì)這樣的項(xiàng)目時(shí)，要側(cè)重總環(huán)境，凸顯個(gè)性框架下的建筑，并完善配套設(shè)施。在設(shè)計(jì)常見(jiàn)的多樣別墅區(qū)時(shí)，要依循“人本”這種設(shè)計(jì)原理，融匯進(jìn)城郊別墅獨(dú)有的特性要素。
一、塑造優(yōu)越的景觀環(huán)境
多樣的別墅區(qū)，常常會(huì)占到很優(yōu)越的自然條件，并占據(jù)了稀缺特性的郊外景觀。別墅項(xiàng)目，能否獲取到期待中的設(shè)計(jì)成效，決定于如上的這些要件。因此，在規(guī)劃別墅區(qū)時(shí)，應(yīng)利用好現(xiàn)有的外部環(huán)境，以增添設(shè)計(jì)含有的自然屬性。
首先，在規(guī)劃所允許的情況下，要設(shè)計(jì)出適宜的層次，布置出清晰的流線(xiàn)。例如：在某一別墅區(qū)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，針對(duì)項(xiàng)目含有的自然屬性，予以規(guī)劃和布局。借助場(chǎng)地配有的自然湖泊，規(guī)劃出別墅區(qū)適宜的行為路徑。利用現(xiàn)有的多樣景觀，增添別墅區(qū)原來(lái)的品質(zhì)。把用戶(hù)期待中的居住性能，融匯在了用戶(hù)所熟知的現(xiàn)有環(huán)境以?xún)?nèi)，創(chuàng)造出一個(gè)讓居住者很舒服的外部環(huán)境。
其次，在布局好外部環(huán)境后，還要著手去設(shè)計(jì)別墅區(qū)含有的內(nèi)部景觀。構(gòu)建住宅自帶的院落特性，搭配上適宜的內(nèi)部景物?？梢砸缿{主體框架下的公共景觀，構(gòu)建出總括的景觀元素，再?gòu)脑O(shè)計(jì)出來(lái)的公共地段，逐漸去過(guò)渡到各類(lèi)別的組團(tuán)中去。帶有私密屬性的獨(dú)有院落，應(yīng)劃歸為組團(tuán)以?xún)?nèi)。這種設(shè)計(jì)方法，延展了別墅區(qū)舊有的私密院落，供應(yīng)了足量的私密空間。
此外，集中布設(shè)了公共屬性的別墅空間，回避了對(duì)公共地帶的原有浪費(fèi)，還可與居住者期待中的私家花園相契合。別墅的居住者，通常會(huì)期待延展既存的隱秘空間，增添居住時(shí)感受到的私密享受。院落內(nèi)的獨(dú)有景致，也可經(jīng)由這樣的途徑，去予以安排。
二、合理布局主體空間
別墅區(qū)應(yīng)配有多樣的平面特性，以便同其他屬性的建筑物區(qū)分開(kāi)來(lái)。這樣的平面特性，側(cè)重表征為別墅區(qū)含有的室內(nèi)特性。具體而言，別墅含有的室內(nèi)，應(yīng)注重獨(dú)有的空間感、獨(dú)有的隱私感及舒適感。通常狀態(tài)下，別墅區(qū)會(huì)搭配著較多的娛樂(lè)空間、會(huì)客空間等。然而，別墅內(nèi)的很多居住者，歸屬于喜好安靜的中老年人，他們期待別墅內(nèi)的安靜書(shū)房、安靜臥室等。因此，在設(shè)計(jì)別墅平面時(shí)，要分出動(dòng)靜兩個(gè)類(lèi)別的獨(dú)有空間，以便適應(yīng)各類(lèi)別居住者的居住要求；同時(shí)還應(yīng)該注重別墅空間的靈活多變和銜接過(guò)渡。
（一）分出動(dòng)靜
設(shè)計(jì)過(guò)程中，要分出動(dòng)靜兩個(gè)類(lèi)別的空間。這兩類(lèi)別的空間，應(yīng)帶有獨(dú)立特性，彼此不要互通和干擾。例如：可以把娛樂(lè)屬性的房間，布置在地下一層。這樣的房間，應(yīng)涵蓋著別墅內(nèi)的家庭影院等娛樂(lè)、健身、運(yùn)動(dòng)空間?？梢园压矊傩缘姆块g，布置在地上一層。這樣的房間，應(yīng)涵蓋著會(huì)客用到的多樣空間——客廳、休閑廳、過(guò)廳等?？梢园血?dú)具安靜性的那些房間，布置在地上二層及二層以上。這樣的房間，應(yīng)涵蓋著別墅內(nèi)的臥室、書(shū)屋等。
為便利老年居住者的進(jìn)出，對(duì)老年居住者慣用的房間，不要設(shè)計(jì)偏高的樓層，最好布置在一層。主體屬性的臥室是含有完整屬性的隱秘空間，一般要搭配上居住者期待中的書(shū)屋、更衣間、衛(wèi)生間等，這樣的空間，通常布置在別墅的頂層及部分閣樓內(nèi)。
（二）凸顯出變化
住在別墅內(nèi)的居住者，常常歸屬于事業(yè)很成功的居住者。這樣的居住者，通常會(huì)期待更高檔次的別墅住宅。因此，設(shè)計(jì)出來(lái)的別墅空間，應(yīng)富含獨(dú)有的變化。例如：在第二層，設(shè)計(jì)帶有挑空的客廳內(nèi)大堂，這樣一來(lái)，別墅含有的空間，就會(huì)凸顯出張弛特性。室內(nèi)裝修時(shí)，也要接納這樣的獨(dú)有變化，設(shè)計(jì)出更豐富的層次。
在既有的別墅空間內(nèi)，可依憑多樣的挑空，來(lái)增添變化。比如：在設(shè)計(jì)坡屋面時(shí)可設(shè)計(jì)不超出2米的獨(dú)有屋面空間，劃分出贈(zèng)送面積來(lái)送給那些購(gòu)買(mǎi)的居住者；這樣的設(shè)計(jì)，也能協(xié)助增添開(kāi)發(fā)商的售賣(mài)點(diǎn)。另外，在別墅含有的頂層空間以?xún)?nèi)，也可根據(jù)現(xiàn)有的空間特點(diǎn)，設(shè)計(jì)一部分很新穎的、規(guī)模偏小的獨(dú)特閣樓，來(lái)增添空間情趣?？傊?，依循消費(fèi)者對(duì)空間的多樣要求，改造舊有的設(shè)計(jì)路徑，創(chuàng)設(shè)出更新穎的新別墅區(qū)。
（三）搭配過(guò)渡類(lèi)的空間
別墅的設(shè)計(jì)，常常會(huì)注重過(guò)渡性空間的搭配。例如：可在各類(lèi)別的臥室、客廳中，設(shè)定出陽(yáng)臺(tái)、過(guò)廳這樣的過(guò)渡空間。調(diào)研得來(lái)的數(shù)值表指出：同時(shí)含有隱秘及公開(kāi)特性的那種空間，是最被人們所接納的。別墅居住者，也應(yīng)喜好這一類(lèi)別的空間。
在過(guò)渡空間內(nèi)，居住者可感悟到對(duì)很多公有事物的認(rèn)知和參與，同時(shí)，還可感悟到隱秘的居住特性。居住者可憑欄遠(yuǎn)望，也可以站在室內(nèi)窗口，朝遠(yuǎn)方眺望。美好的過(guò)渡空間，既能提升別墅現(xiàn)有的空間靈活度，也能增添別墅含有的空間可用性。設(shè)計(jì)出足量的過(guò)渡空間，也可以提供獨(dú)有的活動(dòng)場(chǎng)所。居家應(yīng)帶有隱秘性，因此，為居住者縮減原有的干擾，也即提升了居住者現(xiàn)存的地位，從而凸顯出了別墅居住者含有的價(jià)值。
三、正確定位項(xiàng)目品質(zhì)
在設(shè)計(jì)別墅的外立面造型時(shí)，應(yīng)側(cè)重獨(dú)特的細(xì)節(jié)成份。這是因?yàn)榧?xì)節(jié)通常會(huì)體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)。然而，可以凸顯這一品質(zhì)的中心要素，不只涵蓋著獨(dú)有院落，更涵蓋著各類(lèi)別的構(gòu)造細(xì)節(jié)。對(duì)這些細(xì)節(jié)的規(guī)劃及處理，會(huì)添加別墅現(xiàn)有的價(jià)值。
（一）注重風(fēng)格
在確定別墅的立面造型時(shí)，應(yīng)首先確定別墅的風(fēng)格。例如：某一別墅區(qū)，選用的是新穎的古典建筑風(fēng)格。在設(shè)計(jì)這樣的別墅時(shí)，就應(yīng)凸顯出簡(jiǎn)單、大方的設(shè)計(jì)手法，以便增添別墅現(xiàn)有的典雅成份。
在處理立面線(xiàn)條時(shí)，要側(cè)重去搭配橫向線(xiàn)條，從而勾勒出建筑含有的雅致輪廓，營(yíng)造一種很舒服的感覺(jué)。在選用適宜顏色這一程序內(nèi)，要盡量選用暖色調(diào)的那些色彩，以便讓居住者感受到家庭的溫馨。然而，還應(yīng)考慮到所在地域的氣候特征。比如在炎熱地區(qū)，設(shè)計(jì)別墅的屋檐時(shí)可選用偏深的顏色，這樣的做法，能協(xié)助居住者，消除掉夏季時(shí)段內(nèi)的燥熱感覺(jué)。
（二）注重材料
選用合適的立面材料，可折射出建筑所含有的獨(dú)特品味。從現(xiàn)狀看，建材市場(chǎng)內(nèi)，可供選取的多樣材料，都帶有其獨(dú)特的屬性。開(kāi)發(fā)商要依循項(xiàng)目定位、核算的投資成本、市場(chǎng)產(chǎn)出的反饋消息等，去辨識(shí)出可用的材質(zhì)。在這一層面內(nèi)，設(shè)計(jì)者和開(kāi)發(fā)商都要加強(qiáng)材料的購(gòu)進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，明晰建材含有的特性、制備工藝等。
由此可見(jiàn)，要加強(qiáng)對(duì)建筑材料的搜集和學(xué)習(xí)，只有明晰了材料的特性，才能在既定風(fēng)格的基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目的構(gòu)造實(shí)效。在實(shí)際項(xiàng)目中，不應(yīng)回避別墅區(qū)常常遇到的構(gòu)造及設(shè)計(jì)疑難，而應(yīng)經(jīng)由實(shí)踐，去摸索更好的設(shè)計(jì)手法，化解掉這些疑難。
結(jié)束語(yǔ)
別墅區(qū)設(shè)計(jì)要改進(jìn)的多樣設(shè)計(jì)要點(diǎn)，涵蓋著別墅區(qū)的總體環(huán)境布局、內(nèi)部空間塑造、室內(nèi)裝飾、建筑風(fēng)格及立面材料的選用等各個(gè)方面。從現(xiàn)狀看，別墅區(qū)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在逐漸改進(jìn)。然而，應(yīng)明晰的是，伴隨著快餐式的社會(huì)狀態(tài)，建筑設(shè)計(jì)其實(shí)也是在快餐式的發(fā)展。在大家努力提高效率的同時(shí)不妨沉下心來(lái)思考一下建筑設(shè)計(jì)所存在的問(wèn)題。
首先是在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面。本質(zhì)上來(lái)講，別墅項(xiàng)目更傾向于一種精神、藝術(shù)層面上的享受，因此設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，而并非表面文章。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)情況來(lái)看，仍處于初級(jí)階段，只是滿(mǎn)足每個(gè)別墅區(qū)的占地面積、戶(hù)型要求、容積率、綠地率等硬性指標(biāo)，并未真正將別墅群組織成一個(gè)有機(jī)的整體。
其次是在風(fēng)格設(shè)計(jì)方面。長(zhǎng)期以來(lái)，受西方歐式建筑風(fēng)的影響，風(fēng)格混雜現(xiàn)象異常凸顯，但目前有所改善。具體統(tǒng)計(jì)顯示，自2004年至今，歐陸風(fēng)格的別墅區(qū)設(shè)計(jì)已從原來(lái)的98%以上，逐漸下降到現(xiàn)在的25.8%。究其原因，主要是因?yàn)閲?guó)人在居住文化上有所覺(jué)醒。因此在別墅區(qū)風(fēng)格設(shè)計(jì)表征尺度把握上，應(yīng)當(dāng)給予高度的重視。
最后是在環(huán)境保護(hù)方面。在構(gòu)建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的今天，建筑行業(yè)應(yīng)當(dāng)走低能耗、可持續(xù)發(fā)展之路。在別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)重視建筑可持續(xù)發(fā)展要求，并且充分考慮建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)和要求，真正提升居住環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)造適合國(guó)情、國(guó)人的生態(tài)要求。舒適、低能耗的可持續(xù)發(fā)展道路并將成為未來(lái)別墅環(huán)境設(shè)計(jì)的必由之路。
參考文獻(xiàn)
[1]周寶娟.別墅區(qū)環(huán)境景觀架、核、軸設(shè)計(jì)研究 [D].南京林業(yè)大學(xué)，2009.
第2篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
【關(guān)鍵詞】 .風(fēng)水改造；擇地而居；住宅形格；風(fēng)水欠缺；和諧原則；方正均衡
One geomancy reformation of allied body villa solid example
Zhang De-ming,Su Mei-yao.
【Abstract】.This text pass the geomancy reformation of one allied body villa solid example, the purpose which tell everyone geomancy reformation be for letting us live in the indisposed house comfort, live more in the comfort of the house comfort..
【Key words】.Geomancy reformation;Choose ground but reside;Residence form space;Geomancy lack;Harmony principle;The square is positive balanced
筆者有一友人于2005年初預(yù)訂了寧波南部中心區(qū)某樓盤(pán)的聯(lián)體別墅，該樓盤(pán)規(guī)劃占地面積約200畝，由新加坡某著名建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)根據(jù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，由建筑師規(guī)劃四部分物業(yè)構(gòu)成，即東南板塊的多層住宅、西南板塊的公共娛樂(lè)中心、中西側(cè)板塊的聯(lián)體別墅及北側(cè)板塊的高層住宅。小區(qū)東側(cè)、南側(cè)均為城市道路，西側(cè)為城市景觀河道，北側(cè)為待建的一所中學(xué)。小區(qū)內(nèi)鑿湖造景（名天鵝湖），引西側(cè)前塘河活水入小區(qū)。別墅區(qū)由溪流環(huán)抱，形成相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域空間。整個(gè)小區(qū)規(guī)劃成北高南低、人車(chē)分流、動(dòng)靜分離，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、美喚美輪。（見(jiàn)圖1:總平面規(guī)劃圖）
友人所定購(gòu)的別墅為南至北第二排別墅的西首（B10西首第一戶(hù)），2006年底交付以來(lái)，友人遲遲未予裝修并入住。問(wèn)其何故，友人認(rèn)為該戶(hù)別墅雖地處西首，不但有30米寬前塘河源自四明山活水，而且別墅西側(cè)15米綠化帶加河流對(duì)岸城市河濱公園，環(huán)境景觀相當(dāng)優(yōu)美，但總感美中不足，心中戚戚然而枉惑。經(jīng)查閱建筑圖與實(shí)地勘查后，筆者認(rèn)為該樓盤(pán)規(guī)劃建筑師并未充分考慮中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)水理學(xué)與民俗習(xí)慣，大環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)不錯(cuò)，而小環(huán)境營(yíng)造存在較多弊端。經(jīng)分析友人所購(gòu)別墅存在較多的風(fēng)水欠缺。
古人云：“宅者，人之本。人以宅為家，居若安即家代昌吉?！弊≌俏覀兊母?，所謂“成家立業(yè)”。對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，家是一個(gè)重要的概念。先有宅才有家，有家才能立業(yè)。家是人與住宅共同構(gòu)造的合而為一環(huán)境空間，既是精神的也是物質(zhì)的。人因宅而立，宅因人而存，人宅相通，感應(yīng)天地。人與宅是互相融合的。住什么樣的宅，怎樣住得更舒適，順應(yīng)格局，趨吉避禍，讓宅為生活增添動(dòng)力，讓居住為人生加分，這就是風(fēng)水學(xué)探究的問(wèn)題。風(fēng)水也就是一門(mén)研究“居住”的學(xué)問(wèn)。歸根結(jié)底，風(fēng)水講的就是對(duì)“健康住宅”的追求。下面筆者針對(duì)友人的該套別墅分析風(fēng)水利弊。
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.圖1 總平面規(guī)劃圖
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1. 擇地而居.
（1）《三元經(jīng)》中稱(chēng)“地善則苗茂，宅吉即人榮”。所以選擇一套房子，首先要從大環(huán)境入手，選擇一個(gè)“吉”地，此謂地段論。該小區(qū)地處寧波南部中心區(qū)核心地段，看風(fēng)、看水、看周邊的配套、交通的規(guī)劃等所組織的布局環(huán)境均比較有利，總之該地塊風(fēng)水環(huán)境較佳。
（2）寧波市區(qū)地處浙東平原，該地塊并無(wú)山體依托，但建筑師規(guī)劃小區(qū)自呈“前低后高”格局，又引前塘河水入內(nèi)，做足水的文章，孔子曰：“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”。古人把水視作財(cái)富的象征，今天的廣東人還常說(shuō)“水為財(cái)”，別墅區(qū)由水流環(huán)繞并每戶(hù)前庭均設(shè)風(fēng)水水池，使該別墅區(qū)有點(diǎn)“山環(huán)水抱”的意思。該戶(hù)別墅坐落地基寬6.6米，進(jìn)深長(zhǎng)約21米，較為方正，是為吉地。
（3）B10聯(lián)排別墅的平面布局呈東向西逐漸后退的格局，并且主朝向南偏西約16度。根據(jù)寧波的地理與氣候特點(diǎn)，科學(xué)的住宅朝向宜為南偏東25度至南偏西15度之間。由于寧波地處亞熱帶海洋性氣候帶，冬冷夏熱，夏季西曬太陽(yáng)相當(dāng)毒辣，主導(dǎo)季風(fēng)為東南風(fēng)；冬季寒風(fēng)刺骨，主導(dǎo)季風(fēng)為西北風(fēng)。如此平面布局既不利于夏季清風(fēng)入室，也不利于保溫隔熱。另東側(cè)別墅靠前，有礙觀覬。（見(jiàn)圖1）
（4）風(fēng)水學(xué)上認(rèn)為選擇一套房屋居住，非但要空氣清爽，還要陽(yáng)光充足。然而該戶(hù)別墅靠西首，設(shè)計(jì)上南側(cè)與西側(cè)一至三樓均為落地大窗，中國(guó)人講中庸之道，凡事都有度。陽(yáng)光太猛也不是好事。寧波本處于亞熱帶地區(qū)，由于落地大玻璃窗較多，夏季別墅從早到晚都將遭到烈日的烤曬，如不開(kāi)空調(diào)，屋內(nèi)必如“桑那”一般，窗戶(hù)太大的房子，不利于室內(nèi)能量場(chǎng)的穩(wěn)定、不利于建筑節(jié)能。該類(lèi)別墅猶如玻璃暖房，適宜建于北歐寒冷地區(qū)。（見(jiàn)圖2、3）
2. 住宅的形格.
筆者認(rèn)為，考量一套住宅的形格是否得到，在大原則上，要讓人在知覺(jué)、視覺(jué)、嗅覺(jué)等各種感官以及心理感覺(jué)上都能有一個(gè)好的體驗(yàn)，通俗地說(shuō)有好形格的住宅就是要清爽宜人、明朗開(kāi)陽(yáng)，居住其間能有如沐春風(fēng)的感覺(jué)。
第3篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
占地1800畝的中信森林湖項(xiàng)目，在青島以“世界級(jí)湖岸墅區(qū)”著稱(chēng)，是少海新城別墅區(qū)的典型樣板。少海新城的主干道上，中信地產(chǎn)“開(kāi)啟你的別墅生活”的道旗和廣告牌隨處可見(jiàn)。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4億元問(wèn)鼎青島“單盤(pán)成交面積”與“單盤(pán)成交金額”雙料冠軍。
多年來(lái)，國(guó)家部委三令五申禁止審批別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，明文規(guī)定住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。而中信森林湖這個(gè)號(hào)稱(chēng)容積率只有0.4-0.58的超大型別墅區(qū)，又是如何通過(guò)層層審批，并且別墅不是以個(gè)案存在，相關(guān)部門(mén)的推諉與緘默讓人生疑。但值得注意的是，偌大的項(xiàng)目各部門(mén)并非全然不知，相反，根據(jù)官方資料顯示，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)，膠州市主要領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)到場(chǎng)，并曾多次到施工現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展。
時(shí)代周報(bào)記者致電中信地產(chǎn)總部，中信森林湖的項(xiàng)目用地容積率到底是多少，別墅用地如何獲批，已被叫停的高爾夫項(xiàng)目為何仍被當(dāng)作宣傳亮點(diǎn)等問(wèn)題雖然被工作人員記錄下，但截至發(fā)稿前，中信地產(chǎn)并未給時(shí)代周報(bào)記者任何答復(fù)。
一期容積率只有0.4
中信房地產(chǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“中信地產(chǎn)”）是中信集團(tuán)旗下一級(jí)控股子公司，中信集團(tuán)2010年年報(bào)顯示，中信地產(chǎn)已基本形成“立足京、津、珠三角、長(zhǎng)三角，有選擇地進(jìn)入二線(xiàn)城市”的全國(guó)布局，全年商品房銷(xiāo)售預(yù)售面積215萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售預(yù)售金額258億元，全年?duì)I業(yè)收入132.7億元，其中，中信青島森林湖計(jì)劃投資95.92億元，建筑面積80.36萬(wàn)平方米。
中信森林湖的官方網(wǎng)站顯示：“森林湖項(xiàng)目總占地1800余畝，位于美麗的南湖、北湖沿岸，周邊景色優(yōu)美，配套齊全，具備打造‘親湖、生態(tài)、低密’社區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)。首期開(kāi)工的區(qū)域K01占地18萬(wàn)平方米，建筑面積7.3萬(wàn)平方米，產(chǎn)品形態(tài)為高品質(zhì)湖景獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，著力于打造高端灣區(qū)生活方式，將成為中信地產(chǎn)進(jìn)軍青島的重要標(biāo)志。”
而2004年10月國(guó)務(wù)院曾發(fā)文，要求繼續(xù)停止高檔別墅類(lèi)房地產(chǎn)、高爾夫球場(chǎng)等用地審批。2006年12月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)〉的通知》，別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)項(xiàng)目等六類(lèi)被明確列入禁止用地項(xiàng)目。
2010年，國(guó)土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中明確，要嚴(yán)格限制低密度大戶(hù)型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。
時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份暗訪(fǎng)時(shí)，中信森林湖售樓處工作人員介紹道，“這個(gè)項(xiàng)目最大亮點(diǎn)是：環(huán)繞6.28平方公里的少海湖，比西湖還要大930畝。整個(gè)少海新城是高端別墅區(qū)，這附近沒(méi)有高層，都是別墅。少海新城建設(shè)用地7000畝，中信預(yù)計(jì)拿地4400畝，目前已經(jīng)拿下1800畝，剩下2000多畝已達(dá)成初步協(xié)議。我們項(xiàng)目分10期開(kāi)發(fā)，周邊不僅有濕地公園、人文景區(qū)，還有千畝體育公園，體育公園實(shí)際上是兩個(gè)18洞的高爾夫?！?/p>
“一期整個(gè)容積率0.4，今年3月26日開(kāi)盤(pán)的，是青島上半年別墅雙冠王，307棟獨(dú)棟別墅，均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在只剩4棟。目前二期已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)籌，都是聯(lián)排，容積率為0.58，均價(jià)9000多元/平方米。”該售樓人員說(shuō)。
中信森林湖在新浪樂(lè)居的項(xiàng)目“詳細(xì)信息”一欄中也顯示，首批307棟，占地18萬(wàn)平方米，建筑面積6.7萬(wàn)平方米，容積率為0.4。
官員信口否認(rèn)建別墅
對(duì)于該項(xiàng)目是如何獲得用地審批的，膠州市土地儲(chǔ)備中心工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示：“我們把土地出讓給廣東聯(lián)泰集團(tuán)，中信是從聯(lián)泰手里拿的地，我們這里沒(méi)有土地的信息。”
當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者問(wèn)及，即使是聯(lián)泰將土地轉(zhuǎn)讓給中信地產(chǎn)，最初地塊出讓時(shí)的容積率和規(guī)劃也應(yīng)該不會(huì)改變時(shí)，該工作人員仍堅(jiān)稱(chēng)不能提供地塊信息，“你可以上中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上查到，我們所有交易的土地信息都必須在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理處管理，不一定全部拍賣(mài)，有的是協(xié)議，有的是轉(zhuǎn)讓?zhuān)唧w由少海管理處操作，你要去找他們了解?！?/p>
膠州市政府網(wǎng)站顯示，2007年，廣東聯(lián)泰集團(tuán)與深圳長(zhǎng)城投資控股股份有限公司攜手采取“建設(shè)－移交”運(yùn)作模式，在8年內(nèi)斥資30億元開(kāi)發(fā)建設(shè)少海新城，前3年主要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。時(shí)代周報(bào)記者在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上查詢(xún)了2005-2011年的出讓公告，均未找到相關(guān)地塊信息。
面對(duì)上述問(wèn)題，一位始終不愿意透露名字和職務(wù)的少海管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人打起了“太極”，“我剛接觸這塊，不是很熟。這次主要報(bào)道哪些方面？要不我們轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看少海景區(qū)吧。我們這里主要是公共事業(yè)、景區(qū)管理，具體項(xiàng)目都由相關(guān)主管部門(mén)來(lái)管，不是我們管。”
對(duì)于中信森林湖的容積率是否為0.4，別墅用地如何獲批的，該負(fù)責(zé)人給出了一個(gè)令人哭笑不得的答復(fù)，“容積率肯定不是0.4吧，那是宣傳的。咱們國(guó)家規(guī)定應(yīng)該是多少我還真不知道。中信那些項(xiàng)目不是嚴(yán)格意義上的別墅，也不是以別墅建的，你去現(xiàn)場(chǎng)看了沒(méi)？那是他們自己宣傳的，真正別墅我覺(jué)得不是那樣的。說(shuō)白了，那些不是獨(dú)棟，人家來(lái)看房子，來(lái)了一看不是，好多都走了?！?/p>
而膠州市環(huán)保局的官方網(wǎng)站上，《中信森林湖一期建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)第二次公示》顯示，中信森林湖一期建設(shè)項(xiàng)目被正陽(yáng)路分為東(A)、西(B)兩個(gè)地塊，總占地面積24.40公頃，總建筑面積34.00萬(wàn)平方米，容積率為1。A地塊設(shè)計(jì)總戶(hù)數(shù)307戶(hù)，均為2層，地下一層車(chē)庫(kù)307個(gè)，每棟獨(dú)立設(shè)置；B地塊設(shè)計(jì)總戶(hù)數(shù)1403戶(hù)，擬建9棟18-28F的住宅樓，建有地下2層的車(chē)庫(kù)，共1403個(gè)停車(chē)位。
即便在這個(gè)環(huán)評(píng)公示上，容積率也未超過(guò)1。目前在建項(xiàng)目中，也找不到“9棟18-28F的住宅樓”。而中信森林湖售樓人員也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目是別墅區(qū)，并沒(méi)有高層。
到底容積率上報(bào)時(shí)是一個(gè)數(shù)字，實(shí)際操作中被擅自改動(dòng)，還是規(guī)劃時(shí)就已得到0.4-0.58的默許，時(shí)代周報(bào)記者向膠州市規(guī)劃局求證時(shí)，規(guī)劃局辦公室副主任陸洋表示，相關(guān)問(wèn)題必須向辦公室主任王建新請(qǐng)示，由王建新來(lái)解答。但王建新始終不在辦公室，并且手機(jī)無(wú)人接聽(tīng)。
有意思的是，時(shí)代周報(bào)記者在王建新辦公室堆得厚厚一摞的規(guī)劃報(bào)批方案中發(fā)現(xiàn)，少海新城項(xiàng)目報(bào)批中不乏別墅的方案。
其中，一份《青島膠州少海衛(wèi)城項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)》顯示，該項(xiàng)目總用地面積80027平方米，其中別墅建筑面積11727.19平方米，共42棟，項(xiàng)目容積率為0.53。而另一份名為《青島膠州市少海別墅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)深化》顯示，該項(xiàng)目總建筑面積91100平方米，獨(dú)棟別墅建筑面積56050平方米，共123棟，容積率0.4，酒店及會(huì)所建筑面積35050平方米，容積率1.48，項(xiàng)目總?cè)莘e率為0.56。
這至少可以表明，各個(gè)項(xiàng)目在上報(bào)規(guī)劃時(shí)，并沒(méi)有把容積率大于1當(dāng)作不能觸碰的紅線(xiàn)。
而在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)查詢(xún)可以發(fā)現(xiàn)，少海新城掛牌出讓的容積率不超過(guò)1的土地不在少數(shù)，例如，由青島少城置業(yè)有限公司獲得的位于膠州市膠馬路北、少海南路南，面積為8.1297公頃的土地，合同簽訂日期為2009年12月29日，約定容積率下限為0，上限為1；由青島市聯(lián)明地產(chǎn)有限公司獲得的一幅面積為41.4961公頃的土地，簽約日期2009年12月28日，約定容積率下限為0，上限為1。時(shí)代周報(bào)記者在少海新城多個(gè)售樓處采訪(fǎng)時(shí)獲悉，除了沿湖別墅外，白鷺洲等湖心小島上也錯(cuò)落著一些高檔別墅和會(huì)所。
別墅項(xiàng)目成了形象工程
事實(shí)上，除了中信森林湖以外，中信集團(tuán)旗下另一控股子公司中信旅游總公司在少海新城投資5億元建設(shè)了中信少海五星級(jí)大酒店以及別墅項(xiàng)目中信璞玉島。
其中，中信少海五星級(jí)大酒店由中信旅游子公司青島中信瑞星思達(dá)旅游開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)，中信璞玉島由青島信瑞房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。
據(jù)中信璞玉島售樓處工作人員介紹，“璞玉島延少海湖的東岸，分為南北兩個(gè)地塊，北邊是住宅，南邊是五星級(jí)酒店。一共188套獨(dú)棟別墅，南邊只有14棟。一期50多棟，目前推出的有20多棟，最早2013年6月交房。東邊靠近體育公園，國(guó)家不批高爾夫用地，我們對(duì)剛到訪(fǎng)的客戶(hù)一般不作宣傳，后期很多客戶(hù)都知道這是個(gè)高爾夫項(xiàng)目。不算酒店那塊，整個(gè)容積率是0.4?！?/p>
對(duì)于打著中信旗號(hào)的璞玉島項(xiàng)目，中信森林湖售樓處工作人員頗不以為然：“信瑞房地產(chǎn)，是浙江的幾個(gè)老板成立的公司，在中信旅游掛了10%的干股，它是借中信名義建的?！?/p>
中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)顯示，青島中信瑞星思達(dá)旅游開(kāi)發(fā)有限公司獲得的3.1674公頃土地為“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同簽訂日期為2011年2月14日，約定開(kāi)工日期為2011年2月14日，約定容積率上限為1.2。但膠州市規(guī)劃局“青島中信度假酒店及住宅項(xiàng)目批前公示”中，該地塊容積率已上升為1.37。
由青島信瑞房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司于2011年2月14日拿下的兩幅分別為6.6477公頃、6.2183公頃的土地約定容積率下限為0，上限為1.2，即是璞玉島的項(xiàng)目用地，這與售樓處宣稱(chēng)的實(shí)際0.4的容積率并不相符。
而2010年國(guó)土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中明確：“市、縣規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源主管部門(mén)，嚴(yán)格按照已確定的容積率指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)宗地進(jìn)行規(guī)劃許可和建設(shè)項(xiàng)目竣工核驗(yàn)。對(duì)已供土地分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，必須符合容積率指標(biāo)要求。堅(jiān)決制止擅自調(diào)整容積率等問(wèn)題，嚴(yán)肅查處國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中、權(quán)錢(qián)交易等違紀(jì)違法行為?！?/p>
與此同時(shí)，被中信森林湖和中信璞玉島高調(diào)宣傳的高爾夫項(xiàng)目，借著休閑體育公園的名義仍大行其道。雖然國(guó)土部今年11月左右已經(jīng)清查并處罰了少海新城的高爾夫項(xiàng)目，但高爾夫項(xiàng)目仍被印在了中信森林湖最新的宣傳圖冊(cè)上，對(duì)于今后高爾夫是否停建，少海管理處負(fù)責(zé)人不置可否。
據(jù)悉，少海新城原本是一片荒灘，每遇到天文大潮、海水倒灌，都會(huì)引起很大的水患。因此，膠州決定實(shí)施東部滯洪區(qū)工程，即在膠州市區(qū)東部10.5平方公里的鹽堿地內(nèi)開(kāi)挖一個(gè)6.28平方公里的滯洪核心區(qū)―少海湖。除了滿(mǎn)足膠州城區(qū)的滯洪功能外，膠州市政府以少海為核心，希望打造一個(gè)“宜居、宜業(yè)、宜游”的少海新城。按照設(shè)想，少海新城將投資200億元，官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已累計(jì)完成投資約46億元。
中信集團(tuán)的兩個(gè)項(xiàng)目被列為少海新城招商引資的重點(diǎn)對(duì)象之一，自然受到膠州市政府的“優(yōu)待”。膠州前市長(zhǎng)劉贊松在致辭中曾表示，“膠州市委、市政府將為項(xiàng)目的建設(shè)推進(jìn)提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使項(xiàng)目早出形象、早見(jiàn)效益。各相關(guān)部門(mén)單位要全力配合中信地產(chǎn)確保工程進(jìn)度”。
第4篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
關(guān)鍵詞： 別墅; 智能化; 建筑設(shè)計(jì)
中圖分類(lèi)號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1 智能型別墅區(qū)的設(shè)計(jì)原則
1.1生態(tài)性原則
傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)在處理人與自然的關(guān)系時(shí), 往往強(qiáng)調(diào)以人為中心, 強(qiáng)制自然服從人居的要求, 因而導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境的破壞。未來(lái)建筑必須尊重自然, 順應(yīng)自然, 在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下, 利用自然, 再造自然。這是智能型別墅區(qū)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想之一。具體要求:
1) 別墅區(qū)選址要遠(yuǎn)離排放廢氣、污水、噪音的工廠、企業(yè), 保證空氣清新、環(huán)境幽靜;
2) 盡量提高綠地率。要求建筑容積率控制在0.8 以下, 綠地率≥75%。充分利用屋頂、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái), 形成居住建筑的立體綠化系統(tǒng);
3) 日照要求, 每幢別墅的主臥室、老人臥室和兒童臥室, 要能獲得冬至日滿(mǎn)窗日照不
少于3h (小時(shí)) ;
4) 根據(jù)各地氣候特點(diǎn)設(shè)計(jì), 比如?？跉夂? 要防臺(tái)風(fēng)侵襲和夏季防熱。
1.2 多元性原則
1) 別墅區(qū)的建筑要求在風(fēng)格大體一致的前提下, 允許各幢別墅在形式、結(jié)構(gòu), 面積上有所差異, 呈現(xiàn)多元化格局, 以滿(mǎn)足各住戶(hù)的不同需求, 體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)。
2) 就單體別墅而言, 要適應(yīng)住職一體化的要求。這是現(xiàn)代都市人居環(huán)境發(fā)展的新趨勢(shì)。別墅的空間平面設(shè)計(jì), 要考慮其功能的多樣性與靈活性, 滿(mǎn)足居住、學(xué)習(xí)、工作、休閑、娛樂(lè)、健身的需要, 實(shí)現(xiàn)“足不出戶(hù), 能知天下, 可辦百事”的愿望。并使老年人、殘疾人、嬰幼兒童, 都有所樂(lè), 充滿(mǎn)人情味。
1.3 智能性原則
1) 使每幢別墅都成為一個(gè)信息網(wǎng)絡(luò)站, 不僅有電視機(jī)、錄放像機(jī)、音響、VCD (DVD )等尋常家電, 而且要購(gòu)置電腦、電話(huà)、傳真、復(fù)印、打字等現(xiàn)代化通訊、文印設(shè)備, 建立互聯(lián)網(wǎng)衛(wèi)星通訊系統(tǒng), 形成辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。前者可放置在客廳、起居室, 后者則安排在專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的OA 工作室。
2) 別墅設(shè)計(jì)應(yīng)考慮安裝中央空調(diào), 同時(shí)考慮住戶(hù)當(dāng)代人和下代人的經(jīng)濟(jì)承受能力, 預(yù)留安裝普通空調(diào)的位置和電源線(xiàn)路, 兩者任其選擇。
3) 要十分重視節(jié)能、節(jié)水。比如根據(jù)海南省氣候特點(diǎn), 應(yīng)充分利用太陽(yáng)能?？捎诿看眲e墅屋頂上設(shè)置太陽(yáng)能集熱板, 統(tǒng)一安裝太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。
4) 要增設(shè)貯藏空間。科學(xué)處理垃圾和廢棄物, 保持室內(nèi)和室外環(huán)境的整潔, 舒適宜人。
1.4 管理優(yōu)化原則
1) 別墅區(qū)設(shè)圍墻、門(mén)衛(wèi)、影像設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)及電子防盜自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。
2) 建立消防自控系統(tǒng), 消除火災(zāi)隱患, 以切實(shí)保障住戶(hù)的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
3) 考慮設(shè)置緊急供電及照明系統(tǒng)。
4) 單體別墅的大門(mén)、車(chē)庫(kù)設(shè)遙控防盜裝置。
以上幾點(diǎn), 要求在建筑設(shè)計(jì)時(shí)予以考慮。
2 智能型別墅設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)
2.1居住適用性
適用是住宅的根本要求，住宅性能應(yīng)能適合居住者的需求。住房的第一位選擇要素應(yīng)能滿(mǎn)足現(xiàn)代居住生活行為和現(xiàn)代居住心理的要求，也就是居住者在住宅內(nèi)感到適用和方便。首先，從使用出發(fā)，根據(jù)居住生活的性質(zhì)對(duì)住宅內(nèi)部進(jìn)行分區(qū)，即套內(nèi)合理布局，應(yīng)將起居廳、餐廳、廚房集合在一起，形成公共活動(dòng)區(qū)，將臥室與衛(wèi)生間集合在一起形成私用活動(dòng)區(qū),公用區(qū)靠近入口,私用區(qū)設(shè)在住宅里部，公私、動(dòng)靜分區(qū)明確，使用順當(dāng)。其次，房間的面積和尺度要適當(dāng)，現(xiàn)在有的住宅套型面積很大每個(gè)房間也非常大，布局空曠，實(shí)際是小面積平面布置的簡(jiǎn)單擴(kuò)大，既不精細(xì)，面積又浪費(fèi)，成為大而不當(dāng)?shù)淖≌?。如果市?chǎng)需要有一部分大面積套型,各房間的面積也應(yīng)適度擴(kuò)大,更應(yīng)是增加不同功能的空間數(shù)量,如設(shè)置學(xué)習(xí)室、獨(dú)立餐廳、多個(gè)衛(wèi)生間、工人用房、家務(wù)間、可入貯藏室等，有的還特設(shè)家庭團(tuán)聚室、電腦工作室等。從而使住宅套型與現(xiàn)代生活方式相適應(yīng)。當(dāng)前住宅供需體制已從福利分配轉(zhuǎn)向商品行為。既為商品住宅，就應(yīng)對(duì)社會(huì)上的不同經(jīng)濟(jì)收入、不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型、不同生活模式、不同職業(yè)以及不同文化層次、不同社會(huì)地位的家庭提供相適應(yīng)的住宅套型，如設(shè)既不同面積、不同設(shè)施、不同裝修標(biāo)準(zhǔn)的套型。再次，住宅內(nèi)部各個(gè)房間的布置和相互聯(lián)系要恰當(dāng)。起居廳是家庭的核心部位，它的位置應(yīng)起到組織家庭生活的中心作用，住宅中的客廳在建筑術(shù)語(yǔ)中稱(chēng)之為起居室或起居廳。他是提供住者會(huì)客、娛樂(lè)、交往、團(tuán)聚、等活動(dòng)空間。根據(jù)人們通常的習(xí)慣叫法，本文將“起居廳”仍稱(chēng)之為“客廳”。
隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，對(duì)精神文化生活的需求也越來(lái)越高，特別是近年來(lái)節(jié)假日時(shí)間增多，為城鎮(zhèn)居民提供了更多的休閑娛樂(lè)機(jī)會(huì)，除了人們外出旅游，而更多的時(shí)間是在家里休閑、會(huì)客和進(jìn)行娛樂(lè)活動(dòng)。為了滿(mǎn)足人們休閑和娛樂(lè)活動(dòng)開(kāi)展得更好，需要提供一個(gè)較寬松的活動(dòng)空間。因此，對(duì)客廳的空間環(huán)境需求也愈來(lái)愈高了。從某種意義上講，客廳已成為一個(gè)家庭中的“窗口“，從客廳的建筑環(huán)境空間，家具設(shè)置，以及室內(nèi)裝修的風(fēng)格等方面基本上能體現(xiàn)出一個(gè) 家庭生活的水準(zhǔn)、職業(yè)特性和文化品位。
2.2 交往親和性
社會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，住在單元集合住宅內(nèi)的居民之間感情淡漠，缺乏相互幫助和關(guān)心。住宅樓幢內(nèi)如果設(shè)置交往空間，則能增進(jìn)鄰里生活融洽，創(chuàng)造居民相識(shí)環(huán)境，但是這個(gè)交往空間往往被人們所忽視。假如：在單元入口適當(dāng)擴(kuò)大面積，使居民交往、待客、休息以致存放兒童小車(chē)或老人輪椅的門(mén)廳，這在人流集散的高層住宅入口處尤為重要；將高層外廊局部擴(kuò)大，既不影響人流交通，又使兒童有游戲、成人有接觸，老人有休息的場(chǎng)所；在高層交通樞紐處，適當(dāng)擴(kuò)大前室，增加休息空間，也是可取的；擴(kuò)大樓梯平臺(tái)為居民之間增加聯(lián)絡(luò)、交往的機(jī)會(huì)；底層架空或高層在適當(dāng)層間做成空中花園，可為居民提供相互了解和交往的可能性等等措施，人與人之間關(guān)系就能密切，鄰里接觸就能增多。為了使這些空間具有使用價(jià)值，應(yīng)該有意設(shè)置桌椅，種植綠化，配置有游樂(lè)設(shè)施，使居民感受到這個(gè)輔助空間給他們?cè)黾恿藴嘏楹偷臍夥?，從而增進(jìn)了鄰里的情誼。
參考文獻(xiàn)：
[1]張汛翰.游憩規(guī)劃設(shè)計(jì)研究.中國(guó)園林,2001,(2):11
第5篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
關(guān)鍵詞：復(fù)雜基地；住區(qū)；坡度分析；陡坡別墅
Abstract: With two actual projects, analyze and summarize the quality of residential planning and design, in complex site in terrain analysis and the importance of operation mode, and the combination of features suit one's measures to local conditions design, and summarizes the different building individual design features.
Key words: complex base; residential district; gradient analysis; slope Villa
中圖文分類(lèi)號(hào)【TU241】
近年來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多在相對(duì)較為復(fù)雜的基地中設(shè)計(jì)高品質(zhì)低密度住區(qū)的作品。這類(lèi)住區(qū)一般都位于城市近郊，緊鄰山體，湖水等優(yōu)美的自然風(fēng)光，基地也相對(duì)較為復(fù)雜，高低起伏較大，需要設(shè)計(jì)師進(jìn)行大量的前期地貌分析工作。依托山體，“原山”景觀優(yōu)美，住區(qū)定位較為高檔。中都·青山湖別墅住區(qū)設(shè)計(jì)是一個(gè)較為成功的案例。因?yàn)樽^(qū)的設(shè)計(jì)不同于景區(qū)規(guī)劃、公建的設(shè)計(jì)，它是復(fù)雜的個(gè)體群的集合；而地形地貌也具有隨機(jī)性的特性；故而要做到兩者相得益彰，還頗需下點(diǎn)功夫。
1 寧波蓀湖度假區(qū)
寧波蓀湖度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目是近年來(lái)一個(gè)相關(guān)的案例。（圖1）
圖1 整體鳥(niǎo)瞰圖
1.1項(xiàng)目概況
蓀湖位于寧波江北區(qū)洪塘街道北部，融于慈城、保國(guó)寺歷史文化游覽區(qū)內(nèi)，是寧波北部旅游線(xiàn)的重要節(jié)點(diǎn)。
蓀湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目的定位為集酒店會(huì)議、休閑養(yǎng)生、康體療養(yǎng)、度假居住及體育文化、智力運(yùn)動(dòng)等功能于一體的城市近郊山水型高端生態(tài)休閑度假綜合區(qū)。項(xiàng)目總用地面積約35公頃，基地現(xiàn)狀較為復(fù)雜，東、西、北三面環(huán)山，以丘陵為主，植被茂密，山林景觀極好。蓀湖有很好的基礎(chǔ)，本身存在很多樹(shù)種，強(qiáng)調(diào)季節(jié)變化和落葉效果，有強(qiáng)烈的視覺(jué)效果，具有良好的“原山”景觀。蓀湖水域面積為0.33平方公里，水質(zhì)良好，水岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)兩千多米，利于住區(qū)營(yíng)造復(fù)合的水體景觀。
1.2設(shè)計(jì)策略
如何因地制宜的結(jié)合優(yōu)美的自然風(fēng)景構(gòu)筑高品質(zhì)的低密度住區(qū)成為解決本設(shè)計(jì)的核心議題。所謂因地制宜，最基本的出發(fā)點(diǎn)是最大限度的保護(hù)基地的生態(tài)環(huán)境資源，包括山體、密林等。
首先，要山湖共生，形成“游于山水畔、居于山水間”的悠閑、隱逸的高品質(zhì)的湖畔林地景觀的社區(qū)。結(jié)合山體地貌，水景元素的設(shè)計(jì)顯得至關(guān)重要。不管是公共區(qū)域還是組團(tuán)內(nèi)部，通過(guò)設(shè)計(jì)，是建筑始終融入在山與水之間，人也始終穿行在山與水共生的優(yōu)美風(fēng)景中。通過(guò)軟件對(duì)地形進(jìn)行分析，得出基地中不同區(qū)域的適建類(lèi)型。通過(guò)對(duì)基地不同部分的剖面分析（圖2），
圖2坡度分析
得出住區(qū)單體的坡度關(guān)系，確定相近建筑的鄰里關(guān)系，使建筑布局和交通路網(wǎng)順應(yīng)原有地形；在體現(xiàn)建筑群與山地有機(jī)結(jié)合的同時(shí)，盡量減小場(chǎng)地的土方開(kāi)挖量。
其次，根據(jù)不同的區(qū)域位置、基地坡度分析及地塊容量等因素，在度假別墅區(qū)中考慮布置多樣化的產(chǎn)品類(lèi)型。在地勢(shì)高、景觀好的布置獨(dú)棟住宅；在基地西岸坡度較大的竹林區(qū)域小密度的布置陡坡住宅；在平坡湖岸布置連排住宅；基地西南的山坳地塊較為私密、安靜，布置雙拼住宅。不同度假產(chǎn)品類(lèi)型與具體的環(huán)境和組團(tuán)形態(tài)相結(jié)合，從而形成豐富的山地與濱水建筑空間。
2 蕭山云都美濃小鎮(zhèn)
杭州蕭山云都美濃小鎮(zhèn)五、六、七期規(guī)劃與建筑概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目是另一個(gè)類(lèi)似的工程案例。
2.1項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位于蕭山區(qū)浦陽(yáng)鎮(zhèn)，南鄰南六池小湖，東臨東思線(xiàn)，西北面靠山，總用地面積約298畝?；貎?nèi)是大量自然坡地，坡度在3%-50%之間，西北高，東南低，最高點(diǎn)與最低點(diǎn)的高差最大處達(dá)40米，地形復(fù)雜，坡度類(lèi)型多樣，高低起伏很大。
為順應(yīng)區(qū)域總體規(guī)劃特點(diǎn)及充分利用基地優(yōu)美的山水自然風(fēng)光，進(jìn)行高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的全面綜合規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，以山水為依托，創(chuàng)建具有文化品位的高檔生態(tài)居住區(qū)—這是美濃小鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)目標(biāo)。
2.2設(shè)計(jì)策略
首先，在整個(gè)基地中，截取了八個(gè)典型坡度進(jìn)行了現(xiàn)狀剖面分析。（圖3）
圖3 坡度分析
剖面坡度小于3%的為緩坡段，3%-8%之間為中破段，8%-25%之間為仍適宜建造的陡坡段，而大于25%的坡度一般認(rèn)為不太適合建造了。從分析中可以看出，美濃小鎮(zhèn)基地現(xiàn)場(chǎng)大多為陡坡段和緩坡段，少量平地段和中坡段；山體縱向高差變化1-1剖面、2-2剖面、3-3剖面及4-4剖面等處，縱向高差較大；這都說(shuō)明基地山體情況變化比較劇烈，需分開(kāi)對(duì)待各個(gè)區(qū)域，因地制宜的尋找設(shè)計(jì)方案。
其次，結(jié)合前期分析設(shè)計(jì)個(gè)性化單體。根據(jù)原始地形的特點(diǎn)，依山就勢(shì)的布置平地別墅、緩坡別墅和陡坡別墅。所謂平地別墅，指的是前后院基本無(wú)高差的別墅產(chǎn)品；緩坡別墅指的是位于坡度為緩坡和中坡山體的別墅產(chǎn)品；而陡坡別墅指的是位于坡度較大的山體上的別墅產(chǎn)品。單體形式與坡地形式相結(jié)合、不同產(chǎn)品形式適用于不同的坡度形式，因此整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以具體化，有機(jī)化。例如緩坡別墅采取了退臺(tái)式的處理巧妙的化解了前后院的高差關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)了從不同標(biāo)高的進(jìn)出建筑本身，減小了施工對(duì)現(xiàn)有場(chǎng)地的整理破壞的同時(shí)豐富了建筑的空間形式（圖4）。
圖4單體剖面分析
陡坡別墅則利用不同標(biāo)高的不同內(nèi)院結(jié)合不同的功能區(qū)域，拉長(zhǎng)整個(gè)建筑的縱向距離，視線(xiàn)每個(gè)標(biāo)高層面均有內(nèi)院、陽(yáng)臺(tái)，化解陡峭的山體帶來(lái)的采光、通風(fēng)影響。在設(shè)計(jì)中考慮了居住者的視覺(jué)感受，注重居室與自然的交流，把自然引入居室。超過(guò)4層的陡坡別墅會(huì)專(zhuān)門(mén)安裝景觀電梯，同時(shí)還設(shè)計(jì)了多處山地內(nèi)院，這是典型的中國(guó)圍合院落式設(shè)計(jì)。
另外，整體規(guī)劃特別將內(nèi)部地勢(shì)向東南方緩慢跌落，使盡可能多的住宅朝向水面方向，可以共享水域的景觀資源，達(dá)到景觀資源利用的最大化。單體設(shè)計(jì)中，特別利用基地高低起伏的特點(diǎn)，大量植入半開(kāi)敞的地下空間。為了烘托這種氛圍，設(shè)計(jì)特別依山借勢(shì)，融栗墻黛瓦于綿延的山景之中。
3結(jié)論
第6篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
早期的包括現(xiàn)在的一些別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)更注重單體本身，戶(hù)型本身，講究它的豪華氣派，室外空間質(zhì)量往往容易被人們忽視，以為在庭院中有養(yǎng)花弄草、挖池疊石的余地就足夠了。實(shí)際上這只解決了庭院有無(wú)的問(wèn)題，還沒(méi)達(dá)到庭院私密性的營(yíng)造和使用功能細(xì)化的層面，更不用說(shuō)上升到藝術(shù)性的高度了。在室外空間的設(shè)計(jì)中，更需強(qiáng)調(diào)其在水平方向和垂直方向上的延伸和滲透，既要照顧陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、庭院之間的關(guān)系，也要考慮庭院空間區(qū)域的使用功能和空間效果。再就是室內(nèi)外空間的融合。同時(shí)，相鄰別墅的室外空間之間互相影響，即便是私有庭院，也要與小區(qū)景觀空間體系相協(xié)調(diào)。
而作為一個(gè)完整的別墅來(lái)講，它的室內(nèi)生活空間跟室外空間應(yīng)該是統(tǒng)一的，密不可分的。可能室外空間看起來(lái)是足夠的，但是要把別墅當(dāng)做生活空間考慮，而不是作為財(cái)富炫耀載體來(lái)看，它的室外生活空間相當(dāng)重要，這樣對(duì)它的設(shè)計(jì)，包括它的私密性，有效利用空間大小等方面的考慮更具有實(shí)際意義。
1不同的使用人群對(duì)空間要求不同
別墅作為高端住宅的統(tǒng)稱(chēng)，從最高端至最低端之間，應(yīng)該有一個(gè)過(guò)渡產(chǎn)品。這些產(chǎn)品針對(duì)不同的客戶(hù)群體，決定別墅市場(chǎng)多樣化，而且更多的劃分出不同層次。不同的人群有迥異的生活方式和觀念。生活方式對(duì)戶(hù)型的影響，在普通公寓和別墅產(chǎn)品中效果完全不同。普通公寓住宅是求大同、存小異。而別墅由于室內(nèi)外空間的充足和靈活，則是求大異、存小同。人們選擇別墅，也就是選擇了一種新的生活方式。同樣，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)別墅，也就是設(shè)計(jì)一個(gè)適應(yīng)于新生活方式的容器。
別墅規(guī)劃之初，應(yīng)該詳細(xì)研究其可能的客戶(hù)群的特征，了解其生活習(xí)慣、文化觀念、價(jià)值取向乃至精神追求等人文因素，還有使用特征、消費(fèi)特征等諸多方面。如，在北京市高端別墅市場(chǎng)需求調(diào)研分析中，在針對(duì)度假物業(yè)使用時(shí)間的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有83％的受訪(fǎng)人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受訪(fǎng)者達(dá)到28％。周末前往度假型物業(yè)居住，已經(jīng)成為他們郊外休閑娛樂(lè)的重要選擇。在針對(duì)度假物業(yè)使用人群的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有92％的受訪(fǎng)人群喜歡10人以下一起度假。這些度假的人群同時(shí)喜歡用小范圍內(nèi)的聚會(huì)來(lái)和大家分享閑暇時(shí)光，因此更注重室內(nèi)公共空間。而對(duì)于把別墅作為第二居所的人群來(lái)說(shuō)，他們購(gòu)買(mǎi)別墅是為了享有更高品質(zhì)的生活，因此比度假型人群更注重私有的庭院和周邊的自然環(huán)境，注重回歸自然的精神境界。必要而詳盡的調(diào)查有助于把握整體的空間設(shè)計(jì)。
2別墅室外空間的私密性
以往很多別墅室外空間是規(guī)劃后剩下的空間，本身私密性和功能沒(méi)有考慮周到，只是有了庭院的面積，可以養(yǎng)花種草，但是這樣的空間經(jīng)常無(wú)法保證業(yè)主在使用的時(shí)候可以避免干擾。在別墅規(guī)劃階段開(kāi)始，就應(yīng)該對(duì)室外空間作出統(tǒng)一考慮，如何保證庭院的私密性，又要保證在庭院之中對(duì)外面的良好的視線(xiàn)。
很多人仍懷念四合院的特點(diǎn)，實(shí)際上四合院的特點(diǎn)就在于它提供了一個(gè)特別具有私密感的室外生活空間，它的以家庭院落為中心，街坊鄰里為干線(xiàn)，社區(qū)地域?yàn)槠矫娴纳鐣?huì)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，符合中國(guó)人特有的傳統(tǒng)文化觀念，這一點(diǎn)是四合院特有的，也是中國(guó)的特點(diǎn)。住在四合院，人與人之間能產(chǎn)生一種凝聚力與和諧氣氛，同時(shí)有一種安全穩(wěn)定感和歸屬親切感。
獨(dú)立住宅的最不利間距在六米左右，既不利于側(cè)窗的開(kāi)設(shè)也不利于側(cè)院的使用，遺憾的是，目前獨(dú)立住宅大多數(shù)項(xiàng)目恰恰如此。宅間距離要么遠(yuǎn)些、要么近些。調(diào)整臥室的位置與良好的社區(qū)規(guī)劃布局，能有效改進(jìn)獨(dú)立住宅的私密性。從設(shè)計(jì)上分析，獨(dú)立住宅的間距應(yīng)在六米的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，利用樹(shù)木綠籬等元素提高私密性；亦可把間距適當(dāng)縮小，使相鄰住宅開(kāi)窗的錯(cuò)位更明顯，也可提高私密性。獨(dú)立住宅設(shè)置寬敞的屋頂露臺(tái)，是目前開(kāi)發(fā)商增加賣(mài)點(diǎn)的重要手段，但過(guò)多地設(shè)計(jì)不合理的露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)使獨(dú)立住宅產(chǎn)生視線(xiàn)干擾。獨(dú)立住宅應(yīng)強(qiáng)調(diào)“地平線(xiàn)的生活”，即生活空間向地面層集中，過(guò)多的露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置與這種精神并不吻合。設(shè)計(jì)應(yīng)該盡量保證地面層室內(nèi)外生活空間的私密性，不要一味效仿西方建筑，更應(yīng)關(guān)注獨(dú)立住宅的精華空間——地面層。
3別墅室外的鄰里空間
3.1鄰里空間
居住空間不僅僅是城市地域空間內(nèi)某種功能建筑的空間組合，還是人們生活、居住活動(dòng)所整合而成的社會(huì)——空間系統(tǒng)。居住空間從其本質(zhì)上而言是一種社會(huì)空間，城市居住社區(qū)是一個(gè)由家庭、鄰里等基本單位整合而成的社會(huì)、空間統(tǒng)一體，其中家庭是最基本的組織單元，若干具有密切交往和穩(wěn)定交往與互動(dòng)的家庭就形成鄰里，若干個(gè)鄰里的有機(jī)整合就形成了復(fù)雜的社會(huì)、空間系統(tǒng)，即居住社區(qū)。鄰里住戶(hù)間的關(guān)系變化很大，有些地區(qū)鄰里住戶(hù)間只是點(diǎn)頭、打一下招呼而已；有些地區(qū)關(guān)系很近，經(jīng)常有交談、互相幫助；有些婦女還經(jīng)常在一起議論、交換信息，有時(shí)某家出了事，鄰居們也會(huì)去安慰照顧。一般在出現(xiàn)危機(jī)的情況下鄰里住戶(hù)間為保衛(wèi)共同利益，互相間的關(guān)系達(dá)到。Keller于1968年在《城市鄰里》一書(shū)中提到鄰里活動(dòng)的內(nèi)容：在危險(xiǎn)情況下能互相幫助，交換信息，尤其是與大家的共同利益有關(guān)的話(huà)題。鄰里住戶(hù)間接觸的頻率城里比鄉(xiāng)下低得多，城里的鄰居住戶(hù)可能在家中、在街上、在社區(qū)設(shè)施中，如學(xué)校、商店相遇。而別墅相對(duì)于普通住宅，其鄰里關(guān)系更弱，可能社區(qū)別墅作為人的居住空間同樣需要鄰里空間，但是和一般居住區(qū)的鄰里空間有所不同，需要更注意到各住戶(hù)之間的私密性。既要積極創(chuàng)造適合鄰里交往的空間，又要絕對(duì)保證住戶(hù)不受干擾。
3.2如何通過(guò)設(shè)計(jì)營(yíng)造別墅中的鄰里空間
別墅的鄰里空間在設(shè)計(jì)中常被忽視，比起鄰里關(guān)系，設(shè)計(jì)者們往往更注重私密性。但隨著時(shí)代的發(fā)展，購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)群已經(jīng)在意識(shí)形態(tài)和觀念上有了很大的變化，已經(jīng)從過(guò)去簡(jiǎn)單的追求到了現(xiàn)在非常高的要求，他們都與朋友、與鄰居共同交流，共同分享他們成功的喜悅。因此買(mǎi)一棟別墅不僅僅是買(mǎi)一棟房屋，更重要的是買(mǎi)到一群與自己經(jīng)歷相似，志趣相投的朋友作鄰居，在一個(gè)溫暖的、親情的鄰居氛圍進(jìn)行交往。這是別墅市場(chǎng)最近的發(fā)展趨勢(shì)，所以應(yīng)該有全新的組織空間形式滿(mǎn)足他們的要求。應(yīng)該在設(shè)計(jì)中有意識(shí)地采取不同的鄰里空間模式，特別注重小群體的營(yíng)造。
要制造鄰里關(guān)系就應(yīng)有靈活的規(guī)劃布局，平行的鄰里關(guān)系就不會(huì)太近，比如一大排房子，出門(mén)就是大路，人們?cè)诓慌龅綄?duì)方的時(shí)候，鄰里關(guān)系就自然不親切，就比較獨(dú)立。而獨(dú)立的房子圍合起一個(gè)共用空間后，情況就改觀了，只要處理好視角和透視關(guān)系，就會(huì)感覺(jué)鄰里更親近。
營(yíng)造鄰里氛圍首先就應(yīng)該有人們?cè)敢庵蒙砥渲械氖彝猸h(huán)境，只有停留才有可能發(fā)生交往，才有可能產(chǎn)生鄰里關(guān)系。鄰里空間講究的是場(chǎng)所感，即人對(duì)場(chǎng)所的認(rèn)同度?？臻g設(shè)計(jì)應(yīng)以人的參與便利性為主，如中心庭院的碎石步道、木棧道、淺溪河石、廊架木椅等，設(shè)計(jì)多種參與景觀的渠道。此外，便捷舒適的社區(qū)俱樂(lè)部也是營(yíng)造鄰里關(guān)系的一種好方式，在俱樂(lè)部中討論的問(wèn)題可以非常廣泛和實(shí)際，這也是營(yíng)造和睦社區(qū)的軟環(huán)境，他們甚至可以經(jīng)常討論一些有關(guān)公共利益的東西，從而產(chǎn)生對(duì)社區(qū)的歸屬感和責(zé)任感。當(dāng)然，這里也需要把握合適的程度。
4室內(nèi)外空間的過(guò)渡
在所有的建筑類(lèi)型中，別墅是室內(nèi)空間與室外空間融合得最好的，因?yàn)橛凶疃嗟臋C(jī)會(huì)創(chuàng)造豐富多變的室內(nèi)外過(guò)渡空間，同時(shí)由于空間的復(fù)雜，別墅室內(nèi)外過(guò)渡空間也是最難于處理的一種類(lèi)型。
由于很多別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)中的脫節(jié)，規(guī)劃、建筑、景觀分別由不同的設(shè)計(jì)師來(lái)完成，就形成了一些盲點(diǎn)、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露臺(tái)、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、建筑入口處、門(mén)斗、雨罩等位置的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，經(jīng)常是既不屬于建筑師的工作，又不屬于園林師的工作。因而缺乏深入的設(shè)計(jì)處理。而這些位置對(duì)于業(yè)主的生活體驗(yàn)又構(gòu)成非常重要的一環(huán)。在環(huán)境行為學(xué)的研究中表明，人愿意在半公共、半私密的空間逗留，這樣他可以既有對(duì)公共空間的參與感，又能看到外面人群或自然中的各種活動(dòng)，如在陽(yáng)臺(tái)向遠(yuǎn)處眺望、在窗內(nèi)向窗外看等。好的過(guò)渡空間設(shè)計(jì)能夠極大地提高空間的可利用性與靈活性。過(guò)渡空間越充分，越有余地，居家的私密性就越強(qiáng)，也越少外界干擾，同時(shí)也越有助于體現(xiàn)業(yè)主的身份地位和尊嚴(yán)，當(dāng)然也就越能體現(xiàn)其居住價(jià)值。
第7篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
一．項(xiàng)目概況
“慈溪金輪集團(tuán)B4地塊”基地位于浙江省慈溪市金輪大道以東，三北大街以南地塊。東、南面為30米寬的大塘江河道，西面為24米寬的金輪大道，北側(cè)為36米寬的三北大街。
本地塊的用地面積為38839.60㎡，計(jì)容用地面積38506.4㎡，總建筑面積為94555.11㎡，其中地上計(jì)容建筑面積為62141.60㎡，容積率為1.61 。
社區(qū)打造成一個(gè)有高層公寓、聯(lián)排別墅和雙拼別墅的混合社區(qū)。
二．設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想
確定“以人為本”可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，從交通組織、環(huán)境設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)、立面處理等各方面處處考慮居民的居住生活特點(diǎn)及要求，并具有一定的前瞻性。
2、 在當(dāng)今普遍對(duì)生態(tài)環(huán)境的高要求下，強(qiáng)調(diào)對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化景觀的合理組織與精心布局，讓小區(qū)內(nèi)盡可能多的住戶(hù)“推窗見(jiàn)景”。強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的“均好性”，為小區(qū)內(nèi)的每個(gè)住宅單元營(yíng)造高質(zhì)量的綠化環(huán)境。
在“綠色和環(huán)?！背蔀槭澜缧猿绷鞯慕裉欤ㄟ^(guò)對(duì)總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個(gè)小區(qū)建筑和居住對(duì)自然界的陽(yáng)光、風(fēng)、綠化水面等具備更強(qiáng)的親和力，遠(yuǎn)離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個(gè)優(yōu)美、寧?kù)o的世外桃源。
合理清晰的交通組織，很大程度上形成了“人車(chē)分流”，各成系統(tǒng)，有利于減少干擾，提高安全度，并形成新的景觀滲透和序列。
三．總圖設(shè)計(jì)
整體布局遵循“尊重自然、超前性、均好性”的理念，以用地現(xiàn)狀以及周邊區(qū)域環(huán)境為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)。在詳盡分析用地的條件與周邊的環(huán)境后，得出了較合理的建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)。沿三北西大街往南依次設(shè)置商業(yè)區(qū)、高層區(qū)、和聯(lián)排別墅區(qū)，而在景觀位置最好的地段布置雙拼別墅。通過(guò)建筑之間的錯(cuò)落位置，盡可能地保證每戶(hù)住宅都有良好的景觀視野。
同時(shí)設(shè)置尺度大小不同的景觀區(qū)域，包括有貫穿整體的中心景觀軸，戲水池，沿河景觀步道等，同時(shí)也有各個(gè)組團(tuán)各自的院落空間，各鄰里空間通過(guò)中心景觀綠軸串聯(lián)各個(gè)組群空間。地塊的人行主入口和車(chē)行主入口均設(shè)于三北西大街，在金輪大道設(shè)置次出入口。將商業(yè)建筑靠近道路交叉口并沿道路設(shè)置，即能滿(mǎn)足商業(yè)對(duì)外的需要，同時(shí)商業(yè)適宜的尺度給人以親切感，也可作為小區(qū)的對(duì)外形象窗口。
住宅立面設(shè)計(jì)
住宅立面采用當(dāng)下流行的簡(jiǎn)約的古典風(fēng)格，建筑體型簡(jiǎn)潔明快。
高層外立面一至三層采用米色石材，上部采用米色仿石涂料，多層住宅外墻主體采用石材，局部采用深咖色仿石涂料，在材質(zhì)色彩上形成和諧統(tǒng)一的視覺(jué)效果。以淺米黃色為主的立面材質(zhì)給居住者帶來(lái)一種色彩溫馨，親切宜人的居家感受，同時(shí)其精致的建筑構(gòu)件充滿(mǎn)細(xì)膩感，給建筑增加了價(jià)值感。
第8篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
面對(duì)一線(xiàn)城市的土地價(jià)格不斷吞噬開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的現(xiàn)實(shí)，在二級(jí)市場(chǎng)尋求合作開(kāi)發(fā)正在成為拿地之外企業(yè)迅速擴(kuò)張的最流行方式。去年開(kāi)始，恒大、融創(chuàng)等房企均以此方式在北京進(jìn)一步打開(kāi)市場(chǎng)。
介入前期開(kāi)發(fā)
“應(yīng)該說(shuō)一線(xiàn)城市土地風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，去年開(kāi)始我們拿地就很謹(jǐn)慎，今后在北京，我們不局限于在招拍掛市場(chǎng)上拿地，也會(huì)加強(qiáng)合作開(kāi)發(fā)的方式?！?月4日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森告訴記者。
而在此之前的2月26日，泰禾就通過(guò)這種方式在北京再下一城，其與昌平科技園發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)昌發(fā)展）合作開(kāi)發(fā)北京昌平南邵0303-07地塊。在雙方共同出資成立項(xiàng)目公司中，泰禾持有其中80%股權(quán)，昌發(fā)展下屬的昌基置業(yè)則持有另20%。
這一地塊業(yè)內(nèi)并不陌生。該地塊曾于去年10月23日，由龍湖平安昌基聯(lián)合體經(jīng)過(guò)68輪后以總價(jià)14.25億元拍得，配建4.56萬(wàn)平方米“人才公租房”的代價(jià)競(jìng)得南邵鎮(zhèn)0303-07地塊。在拿地一周后，即傳出龍湖和平安退出該地塊，泰禾最終接盤(pán)，宣告這場(chǎng)發(fā)生在2015年年末的退地風(fēng)波至此完結(jié)。
“南邵0303-07地塊以及去年10月泰禾拿下的昌平南邵0303-54地塊，加上去年10月泰禾與北科建簽約合作開(kāi)發(fā)昌平沙河區(qū)域的麗春湖院子，泰禾通過(guò)拿地、股權(quán)合作等方式短時(shí)間內(nèi)在昌平拿下3個(gè)項(xiàng)目，迅速布局北京西北部，而且短時(shí)期內(nèi)已形成規(guī)模。”泰禾集團(tuán)總裁助理、北京公司總經(jīng)理李京表示。
據(jù)悉，在這兩幅南邵地塊上，有約12萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目，泰禾將打造高端精品住宅，案名定為昌平?拾景園；在6萬(wàn)余平方米的商業(yè)地塊上，泰禾將打造其在北京的首個(gè)高端商業(yè)綜合體泰禾廣場(chǎng)；此外，地塊上還將打造3萬(wàn)余平米的精品寫(xiě)字樓。
一個(gè)原因或許可以解釋?zhuān)瑸槭裁待埡?、平安算不過(guò)的賬，泰禾卻算過(guò)來(lái)了。
去年10月泰禾拿下昌平南邵0303-54地塊，距離泰禾與昌發(fā)展合作開(kāi)發(fā)的南邵0303-07地塊與僅一路之隔，兩幅地塊總建面達(dá)到32萬(wàn)平方米，形成連片開(kāi)發(fā)之勢(shì)，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)。
這意味著0303-07地塊的成本有望得到分?jǐn)?，?xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將隨之減小。顯然，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的模式，在難覓土地的北京，一部分企業(yè)在特定區(qū)域開(kāi)始了規(guī)模擴(kuò)張。
可以援引的另一個(gè)例子是，在去年11月25日上海新江灣城地塊的競(jìng)奪中，泰禾雖然最終沒(méi)拿下地塊，但在今年年初，泰禾卻高調(diào)宣布與昔日競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手合作，從而獲得項(xiàng)目的操盤(pán)權(quán)。
與泰禾的做法相似的是，二級(jí)市場(chǎng)成本相對(duì)較低，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有招拍掛那么激烈，萬(wàn)科和碧桂園等房企都在北京尋覓相關(guān)項(xiàng)目，但尋找適合項(xiàng)目并不容易，很大程度上拼的是信息的獲取能力。
上海萬(wàn)科在2月1日內(nèi)部文件，鼓勵(lì)員工及外部合作方為公司提供項(xiàng)目信息，不論談成與否，只要立項(xiàng)，就可根據(jù)項(xiàng)目貨值大小給予2萬(wàn)乃至10萬(wàn)元以上的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
吞并老牌別墅
除了介入前期開(kāi)發(fā)外，在北京，老項(xiàng)目并購(gòu)愈發(fā)增多。融創(chuàng)和恒大都是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“收購(gòu)?fù)酢?，去年底恒大?35億元收購(gòu)新世界多個(gè)項(xiàng)目時(shí)已引起巨大轟動(dòng)，其中就包括北京中央別墅區(qū)的新世界麗宮項(xiàng)目。
1月23日，恒大麗宮成為2016年北京豪宅市場(chǎng)首個(gè)亮相的項(xiàng)目。麗宮項(xiàng)目是中央別墅區(qū)的老牌豪宅，為純獨(dú)棟項(xiàng)目，總占地50.99萬(wàn)平方米，共分為四期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在推售的是三期產(chǎn)品，首發(fā)33棟，后期還有58棟。
這意味著，恒大地產(chǎn)在北京市場(chǎng)以自住房起步，目前進(jìn)入頂豪市場(chǎng)，再加之2015年底開(kāi)盤(pán)的高端項(xiàng)目恒大華府、公寓項(xiàng)目恒大領(lǐng)寓、空中墅項(xiàng)目恒大未來(lái)城等，恒大在北京市場(chǎng)的項(xiàng)目類(lèi)型日趨多元化。 二級(jí)市場(chǎng)>> 因?yàn)閺亩?jí)市場(chǎng)獲得項(xiàng)目成本較低，目前萬(wàn)科和碧桂園等房企都在尋覓相關(guān)項(xiàng)目，這在很大程度上拼的是信息。
融創(chuàng)更是在北京連吞“二元”。1月29日，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)官方微信公布已收購(gòu)北京兩大別墅項(xiàng)目。兩個(gè)別墅項(xiàng)目均為0.4容積率的獨(dú)棟產(chǎn)品，分別為昌平東方普羅旺斯和懷柔長(zhǎng)青雁棲湖別墅項(xiàng)目，此次融創(chuàng)合計(jì)收購(gòu)獨(dú)棟別墅260棟。
資料顯示，融創(chuàng)收購(gòu)的東方普羅旺斯項(xiàng)目位于昌平北七家鎮(zhèn)，是一個(gè)入市超過(guò)十年的老別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目原規(guī)劃為550棟獨(dú)棟別墅，現(xiàn)仍存150棟獨(dú)棟別墅及5萬(wàn)平方米的平層別墅待售。
其中76棟別墅已取得銷(xiāo)售許可證，主力戶(hù)型套總價(jià)為4000萬(wàn)-7000萬(wàn)元，另有12棟10畝大院樓王級(jí)產(chǎn)品，號(hào)稱(chēng)總價(jià)3億-5億元起。有接近融創(chuàng)的人士稱(chēng)，孫宏斌尤其喜歡那12棟10畝大宅，這在北京是絕無(wú)僅有，以后也不可能批。該項(xiàng)目整體貨值將達(dá)到百億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年中面世。
另一個(gè)位于懷柔APEC國(guó)家會(huì)議中心附近的長(zhǎng)青雁棲湖別墅項(xiàng)目，為多功能綜合用地，規(guī)劃建設(shè)約110棟別墅，目前已建成約20棟四合院式別墅用做酒店。據(jù)相關(guān)人士透露，融創(chuàng)收購(gòu)該項(xiàng)目至少需花費(fèi)30多億元，該項(xiàng)目也預(yù)計(jì)于2016年中面世。
之前對(duì)佳兆業(yè)、雨潤(rùn)的收購(gòu)經(jīng)驗(yàn)讓融創(chuàng)對(duì)于本輪項(xiàng)目的收購(gòu)比較謹(jǐn)慎，孫宏斌近來(lái)已將個(gè)人工作重點(diǎn)放在公司的收購(gòu)事宜上，而此番收購(gòu)達(dá)成，對(duì)融創(chuàng)之前收購(gòu)談判接連受挫的信心無(wú)疑會(huì)起到提振作用。另外，融創(chuàng)在借此擴(kuò)大公司北京豪宅版圖的同時(shí)，也將公司的頂級(jí)物業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)從平層公寓和合院之外擴(kuò)大到獨(dú)棟別墅。
去年12月29日，恒大地產(chǎn)宣布收購(gòu)新世界、周大福位于成都、貴陽(yáng)、青島、上海、北京的5個(gè)超大型項(xiàng)目，總金額204億元。而這其中包括位于北京中央別墅區(qū)的老牌別墅項(xiàng)目麗宮別墅，收購(gòu)總價(jià)76億元。
近期還傳出其他收購(gòu)交易，據(jù)億墅家等多家微信公號(hào)披露，財(cái)富公館也遭遇到收購(gòu)。市場(chǎng)消息稱(chēng)，目前中赫方面正在談判階段，不排除有合作伙伴共同參與收購(gòu)。
項(xiàng)目并購(gòu)將成常態(tài)
大型房企扎堆一線(xiàn)城市搶奪土地籌碼，進(jìn)一步推高了土地價(jià)格，樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京市場(chǎng)表現(xiàn)更為高調(diào)，其2015年土地出讓收入達(dá)到1983億元，再度創(chuàng)下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。
今年2月份，北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)依然搶眼。在北京入榜地塊中，除了意外遇冷的榜首駝房營(yíng)村地塊，其余宅地均拍出了封頂溢價(jià)，而綠地所拿的大興醫(yī)療用地更是拍出了101%的高溢價(jià)。 頻繁易主>> “長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目頻繁易主、工程停滯不前，其原因錯(cuò)綜復(fù)雜，項(xiàng)目背后的股權(quán)關(guān)系難以厘清或是主因。
“現(xiàn)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地太貴了。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，以前北京收購(gòu)項(xiàng)目這種事不多，因?yàn)椴坏珒r(jià)格高，而且周期長(zhǎng)，可能還會(huì)面臨各種問(wèn)題，但現(xiàn)在和公開(kāi)市場(chǎng)拿凈地來(lái)比，性?xún)r(jià)比顯然更高了。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，像泰禾這樣介入前期開(kāi)發(fā)的則比較省事，而項(xiàng)目規(guī)劃成型后，要花的功夫則更多一些。不過(guò)，中央別墅區(qū)發(fā)展研究院院長(zhǎng)劉東也坦言，相比拿下破記錄的高價(jià)地，收購(gòu)銷(xiāo)售緩慢的在建或在售豪宅股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)還是要小得多。
實(shí)際上，上述幾個(gè)涉及收購(gòu)的項(xiàng)目，均為低密度獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)就是拿地年代早、土地成本低。在北京土地日益稀缺的今天，此類(lèi)別墅堪稱(chēng)稀缺資源。
這些“十年”左右的老牌別墅知名度大，經(jīng)過(guò)多年積累，已經(jīng)有“顯赫”的江湖地位，每年也依然保持穩(wěn)定的成交紀(jì)錄。麗宮別墅曾經(jīng)是北京首個(gè)全部單體價(jià)格超過(guò)千萬(wàn)元的別墅項(xiàng)目；東方普羅旺斯曾創(chuàng)造了北京第一個(gè)單套產(chǎn)品成交過(guò)億的紀(jì)錄；財(cái)富公館則創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)總價(jià)3.11億元的京城史上單套總價(jià)最高紀(jì)錄。
基于北京土地資源日益稀缺，無(wú)論是合作開(kāi)發(fā)，還是地塊并購(gòu)或者老豪宅的收購(gòu)，都將成為未來(lái)房企在北京拿地的主流形式，而這些地塊和項(xiàng)目也多會(huì)以高端定位面世。
在今年，一波被收購(gòu)的項(xiàng)目今年都會(huì)入市。除了上述被并購(gòu)的項(xiàng)目之外，近期，位于北二環(huán)附近的中駿德勝門(mén)項(xiàng)目――中駿?天宸，這一早年間就已被業(yè)內(nèi)知曉的項(xiàng)目，也將于上半年入市。
這一項(xiàng)目為2010年中駿所收購(gòu)。彼時(shí)作為78家央企退出的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的一員，中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景出讓100%股權(quán)，中駿置業(yè)控股有限公司成功摘牌，成交價(jià)為1.26億元。
“中駿有特殊原因，主要是收來(lái)的項(xiàng)目地塊有一些拆遷沒(méi)有完成，所以周期拉長(zhǎng)了。”一名熟悉中駿的人士告訴記者。中駿?天宸將作為中駿高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目入世，規(guī)劃的是稀缺大平層產(chǎn)品。
“老樹(shù)回春”不易
并購(gòu)老豪宅自然也存在很多風(fēng)險(xiǎn)。老豪宅入市時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上可能面臨無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)需求、品牌形象缺乏新鮮感等問(wèn)題。很多新別墅做法都不在這些老盤(pán)的范疇之內(nèi)，比如建筑風(fēng)格、地下空間尺度、贈(zèng)送面積、新風(fēng)系統(tǒng)等等。產(chǎn)品入手后需要進(jìn)一步升級(jí)改造，認(rèn)可度還需要市場(chǎng)檢驗(yàn)。
與之相比，新豪宅往往在產(chǎn)品營(yíng)造上更符合現(xiàn)代富裕階層的生活和審美需求?！拔矣X(jué)得最主要的可能還不是產(chǎn)品問(wèn)題?！惫惚硎?，即使內(nèi)部空間布局有瑕疵，容積率和地段的優(yōu)勢(shì)也足以彌補(bǔ)。最重要的，還是項(xiàng)目本身是不是干凈，是不是有股權(quán)和債權(quán)的問(wèn)題。
在郭毅看來(lái)，盡管收購(gòu)的項(xiàng)目肯定是能把這些問(wèn)題說(shuō)清楚的，也不保證絕對(duì)明晰。如并購(gòu)方不能掌握地塊的全面信息，地塊股權(quán)債券關(guān)系復(fù)雜，難以清晰剝離；并購(gòu)項(xiàng)目拿地早、地價(jià)低，土地增值稅偏高。
如其所言，老豪宅背后基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長(zhǎng)青集團(tuán)懷柔項(xiàng)目，有媒體就曾報(bào)道，該項(xiàng)目就曾因持有人犯事，公司其他高層放出話(huà)來(lái)尋求收購(gòu)，但上門(mén)的企業(yè)寥寥，只因怕?tīng)砍兜焦偎?，直到孫宏斌出現(xiàn)。
第9篇：別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文
[關(guān)鍵詞] 住宅；層數(shù)；多層；工程造價(jià)；方案決策
Abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of utmost planning out the area of the house for sale, in order to meet the demand of profit maximization. This article through to our country civil residence layer, the division of the standard is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance to the practical district planning decision thought.
[key words] residential; Layer; Multi-layer; Project cost; Scheme decision-making
中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
住宅層數(shù)在開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)中需要考慮很多的因素，首先我們來(lái)對(duì)建筑規(guī)范中對(duì)建筑物的層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，如表1所示：
表1民用住宅層數(shù)劃分標(biāo)準(zhǔn)
一、低層住宅的特點(diǎn)與工程造價(jià)分析
低層住宅在民用住宅層數(shù)劃分標(biāo)準(zhǔn)是指1~3層住宅。低層住宅多建于小城市和大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部。它既有普通住宅，又有高級(jí)別墅。低層住宅由于其高度低，尤其適合于老年人、兒童和身體障礙者使用；生活空間開(kāi)放性強(qiáng)，有利于鄰里之間的交往。其缺點(diǎn)是居住密度低，土地利用不經(jīng)濟(jì)。因此其容積率較低，綜合開(kāi)發(fā)面積較少。
因此，開(kāi)發(fā)商在利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，一般較少開(kāi)發(fā)低層住宅，不過(guò)在城市的邊緣地帶，開(kāi)發(fā)商如果定位為高檔別墅住宅的話(huà)，其開(kāi)發(fā)住宅一般多為低層住宅。但其售價(jià)相對(duì)于多層和高層住宅要高很多。一般低層住宅的容積率與居住密度較低，多用于城市郊區(qū)和一些城市改造中對(duì)環(huán)境品質(zhì)要求較高的區(qū)段。住宅商品化的初期，我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)建設(shè)別墅區(qū)的熱潮，由于其過(guò)低的容積率，在一定程度上造成了對(duì)有限土地資源的浪費(fèi)。
二、多層住宅特點(diǎn)與工程造價(jià)分析
在民用建筑中，多層住宅具有建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，占地面積少，可減少工程量，使用費(fèi)用低，開(kāi)發(fā)建設(shè)的綜合費(fèi)用相對(duì)低于其他形式的住宅降低單位造價(jià)，經(jīng)濟(jì)效果好。被大部分城市廣泛采用。缺點(diǎn)是生活空間開(kāi)放性差，不利于鄰里之間交往；樓層相對(duì)較高，又不設(shè)電梯，給上下樓帶來(lái)不便。將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是多層住宅也設(shè)電梯。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，6層以?xún)?nèi)的住宅層數(shù)越多，造價(jià)越低，這是因?yàn)槎鄬咏ㄖ谝欢ǚ秶鷥?nèi)層數(shù)增加，則房間內(nèi)部和外部的設(shè)施費(fèi)、供水供氣管道、電力照明等費(fèi)用隨層數(shù)增加而降低，所以多層住宅以采用5~6層為好。
下表是多層建筑的單方造價(jià)和層數(shù)的關(guān)系表，根據(jù)表2我們可以很容易的得出結(jié)論：多層住宅具有降低單位建安造價(jià)和經(jīng)濟(jì)效果較好的特點(diǎn)。因此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)中，應(yīng)多考慮多層住宅的開(kāi)發(fā)面積。
表2 多層與低層住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系表
目前我國(guó)多層住宅由于公攤面積少、后期物業(yè)管理費(fèi)用低，深受很多購(gòu)房者的喜愛(ài)。消費(fèi)者也普遍認(rèn)為多層住宅的供應(yīng)量會(huì)逐年減少，這種預(yù)期也使多層住宅成為相對(duì)珍稀的住宅產(chǎn)品，所以目前賣(mài)得相當(dāng)俏。在寸土寸金的地段，多層住宅雖然建筑成本較低，但分?jǐn)偟耐恋爻杀疽?，其占用的總成本并不?huì)低于同地段的高層，所以多層住宅貴過(guò)小高層住宅將成為中心城區(qū)樓市的一種趨勢(shì)。而在城市地段，因?yàn)橥恋爻杀据^低，兩者之間的價(jià)格差異則不會(huì)拉得太大。
三、高層住宅特點(diǎn)與工程造價(jià)分析
高層住宅是為了謀求土地的高度有效利用，提高容積率的手段而出現(xiàn)的建筑形態(tài)。據(jù)國(guó)外的一些資料測(cè)算，建筑層數(shù)由五層增加到九層可使居住面積密度提高35%。有利于節(jié)約了用地，也就大大降低了室外工程造價(jià)和改造用地的費(fèi)用，從總的消耗來(lái)看，高層不一定比多層(或低層)費(fèi)用高。據(jù)資料顯示，就市政設(shè)施費(fèi)用來(lái)說(shuō)，高層就比低層節(jié)約。但作為高層建筑其相對(duì)于低、多層住宅的主要缺點(diǎn)體現(xiàn)在:單位造價(jià)高，平面使用系數(shù)低，施工周期長(zhǎng)，能耗多，出房率低，分?jǐn)偯娣e大，人口密度大，防火設(shè)施不完善，目前國(guó)內(nèi)消防車(chē)最高達(dá)十四層，環(huán)境效益和社會(huì)效益較差。
從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)人口多，人均耕地面積少，因此在住宅建設(shè)中就應(yīng)該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來(lái)解決居民住房緊張的問(wèn)題，從而保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)賺取的利潤(rùn)越高。
1、由表1可知，7～9層屬于中高層類(lèi)，此類(lèi)住宅不設(shè)電梯使用不便，設(shè)了電梯又不能充分發(fā)揮電梯的效率，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）的建議，小區(qū)內(nèi)不宜采用這種層數(shù)的住宅。因此，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量少開(kāi)發(fā)此類(lèi)住宅，應(yīng)放棄此類(lèi)設(shè)計(jì)。
2、在民用建筑中，多層建筑提高層數(shù)雖然可以降低工程造價(jià)，而高層建筑在我們規(guī)劃設(shè)計(jì)中又不得不開(kāi)發(fā)，因?yàn)榭紤]到小區(qū)容積率和節(jié)約城市用地和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的問(wèn)題，高層建筑在小區(qū)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)就顯得很有必要了。從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)人口多，人均耕地面積少，特別在中心城區(qū)等人口高密度區(qū)和商業(yè)區(qū)，應(yīng)該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來(lái)解決居民住房緊張的問(wèn)題。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)希望通過(guò)破壞環(huán)境和城市規(guī)劃的限制來(lái)取得高額利潤(rùn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為興建高層建筑建筑面積增大，利潤(rùn)就會(huì)越多。無(wú)可否認(rèn)，增加層數(shù)可以節(jié)約土地，住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，但帶來(lái)的環(huán)境卻是環(huán)境的破壞和市政規(guī)劃容積率的限制。
事實(shí)上，隨著層數(shù)的增加，住宅之間的日照間距也相應(yīng)增加，而且高層住宅一次性投資高，建設(shè)周期長(zhǎng)，一般情況下高層比多層平均每戶(hù)建筑投資要高70%～80%，對(duì)于投資商收回投資的風(fēng)險(xiǎn)加大，因?yàn)槠浣ㄔO(shè)周期長(zhǎng)40%～50%，節(jié)約土地的效果也逐步下降。
表3 層數(shù)與投資利潤(rùn)的關(guān)系
我們通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料表3，可以分析得到結(jié)論：層數(shù)應(yīng)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，例如在20層時(shí)，投資利潤(rùn)時(shí)相對(duì)于其他層數(shù)是最大的，所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求、項(xiàng)目實(shí)際來(lái)決定建筑層數(shù)，不能一味增加建筑層數(shù)。此外高層住宅要設(shè)置電梯和加壓水泵而且消防和人防要求都會(huì)相應(yīng)的提高，導(dǎo)致總造價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升。
結(jié)語(yǔ) 商品住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)和決策過(guò)程，是一個(gè)隨時(shí)間推移，在市場(chǎng)因素不斷發(fā)生變化的條件下，進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)的過(guò)程。其投資具有周期長(zhǎng)、金額大、變現(xiàn)能力差、投資回收慢、收益高、易受政策影響等特點(diǎn)，這些決定了其投資決策風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。只有客觀深入地對(duì)商品住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究和科學(xué)決策，合理調(diào)節(jié)小區(qū)各功能與成本的關(guān)系，才能成功地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，獲得成功。
參考文獻(xiàn)
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50180-93）
施衛(wèi)兵，房地產(chǎn)最佳開(kāi)發(fā)方法[J]，住宅科技，1994
