代理商合同精選(九篇)

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第1篇：代理商合同范文

2000年7月21日購房戶甲與房地產開發(fā)公司乙簽訂《商品房購銷合同書》，約定：由乙將跨世紀花園 一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日，房屋產權證交付日期為房屋交付后一年內即2002年7月26日前。為確保該購房合同目的實現，2001年3月18日、21日，甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）、個人住房貸款委托扣款協(xié)議各一份。

三方在上述三份合同中約定：由甲以所購乙住房抵押，丙銀行向甲提供按揭貸款40萬元用于購買乙開發(fā)建設的跨世紀花園一套住房，借款期限15年，貸款月利率4.65‰，每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內對甲的債務承擔階段性連帶保證責任，保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權證，辦妥房產保險和抵押登記，并將房屋他項權證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個月內辦妥抵押房屋的所有權證和抵押他項權證交付丙銀行，否則承擔由此引起的一切法律后果。

上述四份合同簽訂后，甲依約如期向乙支付了首期購房款238000元，丙銀行也依約將甲所借40萬元款項直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今，雖經甲多次催告，乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權證，也無法按合同約定在貸款發(fā)放之日起3個月內，辦妥抵押房屋所有權證和抵押他項權證交付丙銀行。房地產開發(fā)公司乙主要負責人因涉嫌犯罪，司法機關正在處理中，該公司開發(fā)的跨世紀花園項目已停工。該項目停工后，引起購房戶恐慌，甲認為自己的購房目的無法實現，從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款，并同其他購房戶一樣，紛紛向所購房產所在地的A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。

A法院以要先行處理乙公司負責人刑事犯罪為由，未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無法交付，依靠擔保權人乙公司無法清償債權，在A法院未受理甲的起訴之后，于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地B法院搶先起訴，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前償還40萬元借款本息，乙公司承擔連帶保證責任。甲隨即提起反訴和另行起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天，重新向A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同，判令乙退還甲購房款和已交的按揭款并支付違約金，判令乙直接返還丙銀行40萬元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求兩案合并審理或中止訴訟，等A法院判決后再處理，未被采納。A法院考慮到自己受理的商品房購銷合同一案與B法院受理的借款合同一案有密切聯系，根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣司法解釋”）的規(guī)定，應合并審理，遂向與B法院共同的上級法院請示，請求上級法院指令B法院將借款合同案移送本院合并審理。B法院在上級法院答復之前，已作出一審判決，判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個人住房借款合同》，甲歸還丙銀行40萬借款本息，乙公司對借款抵押物（甲所購住房）處置后不足清償部分債務承擔連帶責任。甲的住所地不在A、B法院管轄區(qū)，乙公司住所地在A法院管轄區(qū)。

分歧：

該案中后起訴的商品房購銷合同到底應不應該與先起訴的借款合同合并審理，爭論較大。

一種觀點認為，最高法院“商品房買賣司法解釋”第二十五條只規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；擔保權人另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。也就是商品房買賣合同案先起訴，擔保權人銀行作為有獨立請求權第三人后起訴商品房擔保貸款合同的，才能將商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同合并審理，并未對商品房擔保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，應否合并審理作出規(guī)定。在該案中，擔保權人先就借款合同起訴，購房戶后起訴商品房購銷合同，兩案已分別由不同的法院作為獨立的訴審理，屬于可以合并也可以不合并審理的情形，而不是應該和必須合并審理的案件。

另一種觀點認為，商品房擔保貸款合同是商品房買賣合同的從合同，兩案有密切聯系，不合并審理將導致判決之間沖突。既然“商品房買賣司法解釋”規(guī)定，商品房買賣合同案先起訴，商品房擔保貸款合同案后起訴（由第三人在本訴中提出），兩案應合并審理，那么在從合同商品房擔保貸款合同起訴后，主合同商品房買賣合同再起訴，更應合并審理。因此，在該案中，甲起訴的商品房購銷合同案應與丙起訴的住房借款合同案合并審理。

評析：

一般的案件合不合并審理沒有多大關系，為什么在本案中當事人爭論如此激烈，法官意見也有分歧。因為是否合并審理，不僅關系到是否給當事人帶來訴累，提高審判效率的問題，而且對購房戶甲和丙銀行有重大利害關系，牽涉到法院判決是否發(fā)生沖突，直接影響購房戶和按揭銀行的實體權利。如兩案合并審理，根據“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”購房戶甲所欠丙銀行的貸款，在商品房購銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負償還責任，還可以要求乙返還購房款，購房戶的訴訟請求就可得到法院完全支持，其合法權益得到充分保護。當然銀行收回債權的風險相應增大，其貸款的償還責任轉由乙公司獨家承擔。如不合并審理，B法院先單獨作出判決，雖然丙銀行在乙無法承擔保證責任的情況下，能要求甲償還貸款，但甲就要在明知所購房屋無法交付情況下，還對銀行承擔直接償還貸款的責任，并面臨無法向乙公司追償的風險。因為乙公司負責人犯罪被查處后，乙開發(fā)的房地產項目已停工，所有購房戶均面臨乙無法交付房屋的風險。

筆者認為在該案中，上級法院應指令B法院將住房借款合同一案移送A法院，與商品房購銷合同一案合并審理。如不移送合并審理，B法院則應中止訴訟，等待A法院對商品房購銷合同一案作出判決后，依據判決結果再對住房借款一案作出判決。理由如下：

一、不合并審理或中止訴訟，直接剝奪了司法解釋賦予購房人要求房地產開發(fā)商直接返還購房貸款的權利。

在該案中，后起訴的商品房購銷合同應否與先起訴的住房借款合同合并審理，法律及“商品房買賣司法解釋”未作出明確具體規(guī)定，爭論較大。先避開爭論不談，不合并審理或中止訴訟，單獨就住房借款合同案件先行判決，其最大的違法之處和帶來的法律后果就是直接剝奪了“商品房買賣司法解釋”賦予購房人要求房地產開發(fā)人直接返還購房貸款的權利。購房人在商品房買賣合同和擔保貸款合同均被解除后，有權要求房地產開發(fā)人直接返還購房貸款。這一點是無可爭議的。因為“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！辟彿繎艏姿繁y行的貸款，在商品房購銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負償還責任。當然反對合并審理和中止訴訟的同志會提出，由房地產開發(fā)商直接返還銀行貸款，司法解釋規(guī)定的適用前提條件是必須商品房購銷合同和借款合同均被解除。

在該案中，商品房購銷合同正在審理，并未被解除，因此甲沒有權利要求乙返還丙貸款。從表面上看，這個觀點有一定道理。其實不然，稍加法律思考，這個觀點是典型的規(guī)避法律并形而上學理解司法解釋條文的觀點。正因為未合并審理或中止訴訟，致使商品房購銷合同和住房借款合同同時被解除得不到實現，阻斷了購房戶甲實現要求乙直接返還丙貸款權利的條件。實際上，很清楚的事實，按常規(guī)，銀行提供按揭貸款的商品房買賣合同發(fā)生糾紛后，商品房買賣合同當事人先起訴，之后銀行作為第三人參加訴訟，要不就貸款合同另行起訴。在該案中，丙銀行之所以搶先起訴借款合同糾紛，就是考慮到乙公司開發(fā)的房地產項目停工，無法交付抵押的房產，同時又害怕甲先起訴后，判令解除商品房購銷合同和借款合同后，由乙償還貸款。于是鉆司法解釋空子，在商品房購銷合同解除前，要求甲償還貸款，乙承擔連帶責任，這樣給自己的債權系上雙重保險帶。

筆者認為，購房戶甲在商品房購銷合同解除前仍享有要求由乙直接返還丙銀行貸款的權利，只是這種權利在商品房購銷合同和住房借款合同解除前尚處于期待和可能實現狀態(tài)，在甲通過訴訟達到商品房購銷合同和住房借款合同解除后，實現這種權利的條件才成就。正如本案中銀行有提前收回貸款的權利，但這種權利不是銀行單方擅自行使的，而要由銀行通過訴訟達到法院判決解除借款合同的條件時才能行使，而不能采取單獨扣劃甲的銀行存款或處分甲的其他財產的措施實現，要通過法定途徑實現。正如法律賦予民事主體的民事訴訟權利能力，民事主體并不一定能實際享有，要實際享有還得有民事訴訟行為能力，但無訴訟行為能力并不等于失去訴訟權利能力。在本案中，甲從未放棄過實現要求乙返還丙貸款權利的愿望和訴訟行為，一直在行使要求乙返還丙貸款權利。甲在丙起訴前，就向A法院起訴未被受理，在丙起訴后，提起反訴未被B法院受理情況下，又向A法院重新起訴被受理，強烈要求解除商品房購銷合同和住房借款合同，判令乙直接返還丙貸款。而根據司法解釋，甲在解除商品房購銷合同和住房借款合同后，有權要求乙直接返還丙貸款。在此情況下，B法院是否支持甲要求乙直接返還丙貸款的請求，要等待A法院就商品房購銷合同是否判決解除的結果。B法院在請示上級法院同意后，應將借款合同案移送A法院合并審理。不移送，根據民事訴訟法第一百三十六條第一款第五項之規(guī)定，應中止訴訟，等待A法院就商品房購銷合同案判決后再作出處理。B法院在明知A法院正在審理商品房購銷合同案尚未作出判決的情況下，先行就借款合同案作出由甲償還丙貸款的判決，直接剝奪了甲依據司法解釋享有的要求乙返還丙貸款的權利。

二、不合并審理或中止訴訟，將導致兩案判決發(fā)生直接沖突。

在該案中，如果不合并審理或中止訴訟，兩法院單獨分別作出判決，均判決解除合同，B法院判決解除借款合同后，A法院也判決解除商品房購銷合同，A法院作出判決時，雖然對借款合同案不能作出處理，但對甲要求乙返還丙貸款的請求應予支持，也應予作出處理，甲的請求是在本案中對本案的被告提出的，并且符合司法解釋要求乙返還丙貸款的條件。這時A法院判決乙返還丙貸款，就與B法院判決甲返還丙貸款發(fā)生沖突。如果B法院判決解除借款合同，A法院判決繼續(xù)履行商品房購銷合同，甲按合同約定以按期支付銀行按揭款方式支付購房款，則與B法院判決甲一次性提前償還貸款方式相矛盾。唯一不沖突的可能就是兩法院均判決繼續(xù)履行合同，而在該糾紛中兩案原告均要求解除合同。

三、合并審理或中止訴訟符合“商品房買賣司法解釋”懲罰過錯方并保護弱勢群體購房戶合法權益的宗旨和目的。

在銀行提供按揭貸款的商品房買賣合同案件中，一般存在三方當事人：房地產開發(fā)商、按揭銀行、購房戶。房地產開發(fā)商一般是進行房地產項目開發(fā)向社會發(fā)售商品房的具有法人資格和雄厚經濟勢力的公司制企業(yè)，是商品房的出賣人，在商品房買賣合同中操縱商品房項目的開發(fā)、預售、發(fā)售、房屋交付、產權辦理、按揭貸款辦理等主要事項，處于明顯優(yōu)勢地位，在合同履行中其利益很少受到損害。在向購房戶交付房屋之前，先向購房戶收取首期購房款，剩余購房款由銀行提供按揭貸款形式一次性收清。銀行在商品房買賣合同中也處于優(yōu)勢，一般不存在收不回貸款的風險，因為其債權不僅有主債務人購房戶按期履行，還有房地產開發(fā)商擔保，更安全的是有購房戶購買的房屋抵押，而且房產價值一般超過貸款進金額。在商品房買賣合同案中唯一處于弱勢地位的購房戶，在資金緊張房屋未交付甚至未竣工情況下，先要支付首期購房款，剩余購房款以銀行按揭貸款方式一次性付給房地產開發(fā)商，對房地產開發(fā)商的合同義務已履行完畢。對銀行要履行按期償還貸款義務，也不敢違約。因為違約后，不僅已交的按揭款得不到償還，所購的房屋還要抵押清償。在商品房買賣合同案件中，一般是房地產商不按合同約定履行交房和辦證發(fā)生糾紛，而真正實際享有權利的是房地產商。

正因為購房戶在商品房買賣合同糾紛案件中處于弱勢地位，最高法院“商品房買賣司法解釋”才給予其合法權益予以特別保護。該解釋第二十四條規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。商品房擔保貸款合同的目的是什么，很簡單就是購房人通過銀行貸款購買房屋。商品房買賣合同被確認無效、撤銷、解除后，購房人無法再得到所購房屋，再要求購房人支付按揭貸款已無意義，也對購房人不公平。因此，該司法解釋賦予購房人解除擔保貸款合同的權利是保護購房人權益。當然，銀行也有權要求解除合同，但筆者認為，該司法解釋主要是賦予購房人的權利，因為只要購房人按期返還貸款，銀行一般是不會起訴要求解除合同的。另外“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！痹摽罡w現了優(yōu)先保護弱勢群體購房人權益的宗旨。按法律關系講，房地產商并不是商品房擔保貸款合同的債務人，只是階段性擔保人，合同解除后，貸款仍由借款人購房戶返還，房地產商只負擔保責任。該司法解釋卻一反常規(guī)，規(guī)定商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同均被解除后，由房地產商直接向銀行返還貸款，借款人購房戶卻不負任何責任，充分體現了保護購房人權益。商品房擔保貸款合同不和商品房買賣合同合并審理，在商品房買賣合同未被判決解除前，購房人無法行使解除擔保貸款合同并要求房地產商直接向銀行返還貸款的權利，購房人作為弱勢群體的合法權益無法得到保護。因此，商品房擔保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，或中止訴訟，符合司法解釋保護弱勢群體合法權益的宗旨。

四、合并審理或中止訴訟，能提高審判效率，減輕當事人訴累。

根據最高法院民一庭編著的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》對“商品房買賣司法解釋”第二十五條的解釋，之所以規(guī)定，擔保權人獨立提出訴訟請求的，將商品房擔保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，是“以期在適當的框架中在一個訴訟過程中盡量解決更多的糾紛”（該書第326頁），之所以規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人主要是基于充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累，并在此基礎上保護當事人的權利?！保ㄔ摃?27頁）。既然司法解釋對商品房買賣合同先起訴，擔保貸款合同后起訴，都明確規(guī)定要合并審理，那么在該案中，擔保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，更應合并審理，才能充分發(fā)揮訴訟資源的功能，提高審判效率，減輕當事人的訴累。不合并審理或中止訴訟，不僅導致判決沖突，而且大量增加當事人訴累。購房戶在被判令償還銀行貸款后，還要在商品房購銷合同案中向房地產開發(fā)商訴請追償，不僅給當事人帶來兩次訴累，還給當事人帶來兩次執(zhí)行累。因此，合并審理或中止訴訟，能充分利用訴訟資源，提高審判效率，減輕當事人訴累。

五、合并審理或中止訴訟能體現法律懲罰過錯方，保護無過錯方的公平原則。

在該案中，如將商品房購銷合同和住房借款合同合并審理，或中止訴訟，等商品房購銷合同判決后，再判決住房借款合同，就可以引用司法解釋規(guī)定，在判決解除商品房購銷合同和借款合同同時，判決乙直接償還丙銀行的貸款，充分體現法律懲罰過錯方-未按合同約定交付房屋的乙公司，保護無過錯方購房戶的公平原則。甲作為購房戶按合同約定交付首期購房款，并在乙違約前按約支付了銀行按揭款，沒有任何過錯。現甲明知乙交房無望的情況下，還判令其償還購房所借貸款，顯失公平。在該案中，最大的違約方是乙公司，最大的受害者是購房戶甲。銀行提供的貸款表面上權利享有人是甲，實際上真正的權利享有人是乙公司。因為銀行提供的貸款是直接撥付到乙在丙銀行開立的存款帳戶上的，并且三方簽訂的住房借款合同明確約定，乙違約未辦妥房屋抵押手續(xù)，應承擔引起的一切法律后果。乙公司違約后，應將直接收受的貸款直接返還給丙銀行，才符合公平原則。

第2篇：代理商合同范文

為推動住房制度改革，促進住房消費，充分發(fā)揮政策性住房資金和住房信貸資金的效用，加大北京市個人住房貸款力度，支持住房建設，現將北京市住房資金管理中心與中國工商銀行北京市分行簽訂的《個人住房擔保組合貸款協(xié)議書》印發(fā)給你們，請嚴格執(zhí)行協(xié)議書的規(guī)定，并做好組合貸款發(fā)放的各項工作，遇到問題，及時報告。

特此通知

個人住房擔保組合貸款協(xié)議書

為推動住房制度改革，促進住房消費，充分發(fā)揮政策性住房資金和住房信貸資金的效用，根據《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款辦法》和《中國工商銀行北京市分行個人住房擔保貸款管理辦法》，結合北京實際，北京市住房資金管理中心與中國工商銀行北京市分行就發(fā)放個人住房擔保組合貸款問題，達成如下協(xié)議。

一、個人住房擔保組合貸款是指北京市住房資金管理中心（含所屬分中心及直屬歸集部門，下同）運用政策性住房資金、中國工商銀行北京市分行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放的，用于購買自住普通住宅的個人住房擔保貸款，是政策性和商業(yè)性貸款的組合總稱。

二、發(fā)放個人住房擔保貸款，必須同時符合北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款的規(guī)定和中國工商銀行北京市分行個人住房貸款的規(guī)定。

三、個人住房組合貸款，借款應先向市住房資金管理中心提出申請，同時提供相關材料。由市住房資金管理中心負責初審，初審通過后，由市住房資金管理中心填制《委托調查通知單》，明確政策性委托貸款額度。《委托調查通知單》應注明組合貸款字樣。受托銀行憑《委托調查通知單》及相關材料進行貸前調查，同時，確定商業(yè)性貸款額度及組合貸款比例。調查結果須報委托人。

四、個人住房擔保組合貸款比例確定的原則是：每筆貸款中，政策性個人住房擔保委托貸款額度不超過市中心規(guī)定的單筆貸款的限額及借款人單位總額度。其余部分作為商業(yè)性個人住房擔保貸款。

五、組合貸款的發(fā)放，必須經市住房資金管理中心和中國工商銀行北京市分行共同批準。組合貸款的發(fā)生日必須為同一天。

六、組合貸款的期限政策性與商業(yè)性貸款應一致。

七、組合貸款的利率應符合國家有關規(guī)定，分別按政策性個人住房擔保委托貸款利率和商業(yè)性個人住房擔保貸款利率執(zhí)行。

八、組合貸款借款須同時簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款借款合同》和《中國工商銀行個人住房借款合同》；個人住房擔保組合貸款其它相關合同可用中國工商銀行北京市分行有關的合同版本。

九、個人住房擔保組合貸款的還款方式采用等額比例本息還款，同時償還政策性個人住房擔保委托貸款和商業(yè)性個人住房擔保貸款本息。

十、個人住房擔保組合貸款出現貸款風險時，由市住房資金管理中心與中國工商銀行北京市分行共同按有關規(guī)定處置風險，并優(yōu)先償還北京市住房資金管理中心政策性個人住房擔保委托貸款本息余額及相關費用。