商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

>> 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營策略研究 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式的分析與選擇 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理 商業(yè)地產(chǎn)的電商試驗(yàn) 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析及對策防范 電商能否擊敗商業(yè)地產(chǎn)？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營 完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式探析 劉愛明電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是偽命題 商業(yè)地產(chǎn)或是開發(fā)商轉(zhuǎn)型機(jī)遇 快時(shí)尚：緊跟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的對策 商業(yè)地產(chǎn)去庫存的對策 基于宏觀視角的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境的對策 論中國現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式 整合運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營之道？ 商業(yè)地產(chǎn)的收益與運(yùn)營管理模式 淺析重慶商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式選擇 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l.

[2]商業(yè)地產(chǎn)[EB/OL].（2014-03-14）[2014-04-20]..

[5]2015年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額30.09萬億同比增長10.7%[EB/OL].（2016-01-19）[2016-03-26].

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[7]2015中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析一覽[EB/OL].（2016-04-29）[2016-06-28]..

[8]中國新城市招股一波三折：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待模式創(chuàng)新[EB/OL].（2014-06-29）[2014-08-20]..

[9]2014年eBay大中華區(qū)移動(dòng)商務(wù)報(bào)告[EB/OL].（2014-06-13）[2014-06-20]..

Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times

FU Yan-wen

（Xiamen City University，Xiamen，F(xiàn)ujian 361008，China）

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會(huì)轉(zhuǎn)而形成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)做出謹(jǐn)慎預(yù)測稱，在近年來澳大利亞宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場很難一枝獨(dú)秀，其整體發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)高速增長，其增速將轉(zhuǎn)而以平穩(wěn)為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時(shí)，境外投資者開始在澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場上扮演起重要角色。近年來，外國投資者對于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情有增無減，其投資規(guī)模一直呈上升趨勢，且有繼續(xù)走高的可能。

此外，在經(jīng)歷了今年長達(dá)6個(gè)月疲軟的表現(xiàn)后，近期澳大利亞境內(nèi)投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的信心，亦開始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)新一輪增長。

澳專家：澳洲商業(yè)地產(chǎn)潛在需求大

澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域的資深專家，必思勝集團(tuán)（Precision Group）首席執(zhí)行官兼常務(wù)董事白尚恩（Shaun Bonett）認(rèn)為，澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會(huì)轉(zhuǎn)而形成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

白尚恩在接受采訪時(shí)表示，盡管自2008年金融危機(jī)以來，世界經(jīng)濟(jì)遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長，以實(shí)際行動(dòng)向投資者們證明了自己是可以信賴的理想投資地點(diǎn)。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國家，如中國、日本、韓國及菲律賓都有著廣泛的貿(mào)易往來以及合作；同時(shí)，在文化上，它與其他西方國家有著千絲萬縷的聯(lián)系。這就使得澳大利亞在外國人眼中，是一個(gè)符合其商業(yè)利益或文化認(rèn)同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環(huán)境，以及穩(wěn)健的金融體系，安全的投資與融資環(huán)境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團(tuán)以來，白尚恩一直致力于零售和商業(yè)房產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過去20年中，必思勝集團(tuán)運(yùn)用長效策略，其產(chǎn)業(yè)分布于澳大利亞多個(gè)州和領(lǐng)地，在商業(yè)房產(chǎn)管理和大城市CBD商業(yè)地產(chǎn)投資方面頗有建樹。

新加坡投資者是最大境外買家，

中國投資者第二

業(yè)內(nèi)人士對澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場前景的樂觀態(tài)度，也可以從數(shù)據(jù)上得到支持。僅就2014年度前兩個(gè)季度的市場情況來看，雖然澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)比較疲軟，本地投資者對市場缺乏信心，多數(shù)以觀望為主，但境外投資者依舊表現(xiàn)出了高昂的熱情，頻頻出手，購買澳大利亞境內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)市場，交易數(shù)額屢創(chuàng)新高，成為為數(shù)不多的拉動(dòng)消費(fèi)者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國家銀行曾于2014年6月30日了第二季度的商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查。該調(diào)查顯示，投資者對于該市場的信心指數(shù)由-3跌至-6，低于商業(yè)信心指數(shù)的平均水平。市場對于其下屬的旅店、辦公樓、工業(yè)用地，以及零售業(yè)用地四大主要行業(yè)均不持樂觀態(tài)度。

該調(diào)查稱，對于租地的使用率、政府監(jiān)管、財(cái)政赤字以及消費(fèi)者信心的擔(dān)憂，是造成投資者看空澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。

但這不意味著公眾對于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場完全失去信心。實(shí)際上，對于該市場未來兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資本回報(bào)率增長一事，大多數(shù)接受調(diào)查的投資者持樂觀態(tài)度。

該調(diào)查給出的解釋是，盡管現(xiàn)在諸如寫字樓等商業(yè)用地存在空置問題，但投資者相信這是用人企業(yè)做出經(jīng)營調(diào)整所必須經(jīng)歷的過程。投資者認(rèn)為，通過辦公地點(diǎn)的兼并以及人員的調(diào)整，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報(bào)率，還是值得期待的。

而來自《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》的分析，加強(qiáng)了投資者對未來的預(yù)期。該報(bào)專欄文章稱，在過去的3個(gè)月里（今年6―9月），來自境外投資者的購房需求強(qiáng)勁，其在辦公樓、零售業(yè)用地以及工業(yè)用地等領(lǐng)域內(nèi)頻頻出手，推動(dòng)了市場的銷售增長，交易額竟超過了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據(jù)了超過五成的交易數(shù)量。其中墨爾本的商業(yè)地產(chǎn)市場更是早在第一季度就實(shí)現(xiàn)了55%的增長，較去年同期水平翻了一番。

文章稱，境外買家中，新加坡投資者是最大的買主，交易額高達(dá)28億澳元，其次是來自中國的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行――澳大利亞儲(chǔ)備銀行亦于近期一項(xiàng)報(bào)告稱，早在20世紀(jì)80年代，境外投資者就開始購買澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業(yè)地產(chǎn)掌握在境外投資者的手里，這種購買行為在今年上半年達(dá)到了一個(gè)高峰，購買額占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報(bào)告還稱，境外投資者對于辦公樓情有獨(dú)鐘，其購買建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，政策，管理

一， 什么是商業(yè)地產(chǎn)？

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個(gè)概念眾說紛紜，沒有一個(gè)嚴(yán)格意義的修辭來規(guī)范。我且簡單的用拆字游戲來解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運(yùn)營管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的模式，同時(shí)這種復(fù)合模式通常都伴隨著項(xiàng)目運(yùn)作周期長、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購物中心、社區(qū)購物中心、零售百貨業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)零售市場、主題商場、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業(yè)連鎖大賣場、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫字樓等等，也有將各那么類型酒店和飲食娛樂業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。

二， 中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

"總體來講，中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個(gè)剛剛起步的過程”，商業(yè)地產(chǎn)熱持續(xù)吸引著越來越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國資背景的企業(yè)大舉進(jìn)軍各類商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏近期呈現(xiàn)明顯加快趨勢。中國土地勘測規(guī)劃院高級工程師周光源坦言，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地價(jià)上揚(yáng)的主要原因，是住宅市場受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業(yè)店面和寫字樓成為投資資金關(guān)注的對象，許多投資者將資金轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)。報(bào)告特別提醒，應(yīng)密切關(guān)注因在住宅市場上遇阻，房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找出路的傾向。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一告訴記者，近幾年來，不少開發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)張業(yè)務(wù)，主動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，也有不少企業(yè)在住宅地產(chǎn)調(diào)控的情況下被動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，它們面臨的挑戰(zhàn)均不容忽視。

對整個(gè)升溫中的市場而言，結(jié)構(gòu)性的矛盾尤其需要提前防范。不少業(yè)內(nèi)人士對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)開始有所警覺和防范。世茂股份董事會(huì)秘書羅瑞華表示，住宅開發(fā)商想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，需具備四個(gè)要素，有高素質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)管理人才、要有優(yōu)質(zhì)的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。

三， 中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展分析

2012年中國經(jīng)濟(jì)尚且不明朗，中央定調(diào)GDP增長7.5%，房地產(chǎn)高壓態(tài)勢不會(huì)改變，致使更多原本房地產(chǎn)的資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場，中國這幾年商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)實(shí)現(xiàn)一個(gè)跨越式的發(fā)展，用幾年的時(shí)間，走過歐美三四十年走的路。但是，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，特別是開發(fā)企業(yè)的“軟實(shí)力”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，商業(yè)地產(chǎn)必將要經(jīng)過起步、興盛、衰退、再復(fù)興這樣的一個(gè)發(fā)展過程。這個(gè)軌跡是誰脫離不開的。“因此，調(diào)控從某個(gè)角度來講，就是一個(gè)催化劑，讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度更快了一些?！?/p>

目前在中國，大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利回報(bào)還是靠住宅、商鋪的銷售來實(shí)現(xiàn)；這有可能僅僅是個(gè)商業(yè)發(fā)展的過渡。未來商業(yè)地產(chǎn)最終還是要通過商業(yè)部分的盈利，來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。未來，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨實(shí)現(xiàn)資本交易，以并購、投融資等方式，逐漸向?qū)嵙π蜕虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商手里集中。經(jīng)過調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將更加成熟，開發(fā)商走向規(guī)?；?、品牌化、連鎖化。

那么，未來，商業(yè)地產(chǎn)最理想的模式和系統(tǒng)架構(gòu)應(yīng)該是什么樣的？肯定是開發(fā)者與經(jīng)營者分離，這樣的模式與國際Mall運(yùn)營模式同步，這是大的行業(yè)格局變化。而不是像現(xiàn)在，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是同步的。

把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商分為兩大梯隊(duì)。一種是絕對的龍頭老大，“有錢有勢、有人有地?！北热缛A潤、中糧，比如凱德、萬達(dá)，無論是社會(huì)資源、人力資源，還是企業(yè)管理的模式，都已自成建設(shè)。

另一梯隊(duì)實(shí)力較弱，和龍頭們無法相提并論。但有潛力，心底有理想，手頭有項(xiàng)目；缺的是專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)。所以，他們需要一個(gè)真正的幫手和推手。

因此，這個(gè)推手就是“經(jīng)營者”。也就是類似于酒店管理公司，而要比其更專業(yè)化、系統(tǒng)化的商業(yè)管理集團(tuán)。它涵蓋了項(xiàng)目從前期的開發(fā)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃，到后期的招商運(yùn)營、物業(yè)管理的全部內(nèi)容。這就是所有者和經(jīng)營者分開的模式，要形成專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和公司來做這些項(xiàng)目。比如一些比較大的開發(fā)商，做住宅很牛，但商業(yè)卻試了很多次都不成功。沒關(guān)系，我跟管理公司簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，我發(fā)展多少個(gè)，你幫我規(guī)劃、設(shè)計(jì)；從招商定位到運(yùn)營，到物業(yè)管理都形成合作，形成管理上的互補(bǔ)，未來一定是這樣的發(fā)展模式。雖然開發(fā)商在這方面讓出了部分利益給經(jīng)營者，但你別忘了，他們是可以幫著你實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目以及自身利益最大化的。因?yàn)樯虡I(yè)一旦做成功，是會(huì)實(shí)現(xiàn)土地乃至區(qū)域價(jià)值的極大升值的。

這種“搭橋”屬于雙贏的方式。地產(chǎn)公司的壯大會(huì)成為行品牌發(fā)展的契機(jī)，如果從原有的顧問形式變化為戰(zhàn)略合作伙伴，那樣的話，未來會(huì)擁有不少好的開發(fā)合作機(jī)會(huì)。

還有一種方式可以稱為品牌租賃。行對一些標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租賃的方式租下來，并尋找知名零售品牌進(jìn)入經(jīng)營，創(chuàng)造行自己的物業(yè)品牌。

所以開發(fā)商，做為企業(yè)的決策層，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚這個(gè)公司未來的發(fā)展，二是找到合適的人去干，三是激勵(lì)這些人去干。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

這只是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)近況的一個(gè)縮影。從2010年開始的“史上最猛烈的宏觀調(diào)控”，讓住宅市場降至冰點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草和資金轉(zhuǎn)移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。一些二線城市如長春，在建和計(jì)劃施工的綜合體項(xiàng)目達(dá)到了四十余個(gè)。但是，由于競爭激烈，一些耗資巨大的項(xiàng)目出現(xiàn)招商困難，并陸續(xù)推遲開業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入泡沫時(shí)代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業(yè)地產(chǎn)的供過于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都認(rèn)為北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過了需求量。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓的空置率已經(jīng)基本得到解決，今年4月，商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕報(bào)告稱，北京的商業(yè)地產(chǎn)空置率將繼續(xù)下降。

風(fēng)險(xiǎn)在向二、三線城市轉(zhuǎn)移。那里是商業(yè)地產(chǎn)投資最為火熱的地區(qū)，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。成都在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)104個(gè)，未來兩年內(nèi)還將有1000萬平方米以上的項(xiàng)目投放。地方政府在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)時(shí)往往超前規(guī)劃，要求興建與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不對等的大型商場、寫字樓與星級酒店，大規(guī)模上馬類似項(xiàng)目直接導(dǎo)致供給過剩風(fēng)險(xiǎn)。曾任職于萬科商業(yè)管理公司的鄺盛告訴記者，開發(fā)商經(jīng)常不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開發(fā)商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費(fèi)人群是誰，也不知道能招來多少商家。

萬達(dá)董事長王健林公開表示，對目前中國商業(yè)地產(chǎn)的前景感到擔(dān)憂，因其并非在一個(gè)合理的速度下發(fā)展，而是住宅被調(diào)控了以后一擁而上。中坤集團(tuán)董事長黃怒波也表達(dá)了相同的看法：“輕易進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，是件很危險(xiǎn)的事情。住宅市場如果不好，可以打折出售，因?yàn)槠浯嬖诰幼r(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬達(dá)集團(tuán)一模一樣，沒有經(jīng)營能力，一切就等于零?！?/p>

既是天堂，也是煉獄

商業(yè)地產(chǎn)向來是埋沒英雄的地方。

這是個(gè)看上去前景無限的行業(yè)。大背景是中國的城市發(fā)展飛速，200萬人口以上的大城市數(shù)量激增，對商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)被政府認(rèn)為是中國新型經(jīng)濟(jì)的載體，經(jīng)濟(jì)鏈條中的重要組成部分，沒有任何政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，更不存在限購。不過，那些冒失闖到商業(yè)地產(chǎn)里的新玩家或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這里賺錢，比住宅地產(chǎn)更困難。

商業(yè)地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜的操作流程，涉及政府、投資人、運(yùn)營商、零售商、商家、消費(fèi)者，從選擇、建筑設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營、后續(xù)服務(wù)支撐，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期更長，對資金更渴求。在信貸方面，商業(yè)地產(chǎn)的待遇遠(yuǎn)不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須有更高的資金自由比例，否則可能對公司運(yùn)營造成致命沖擊。首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光就曾公開告誡商業(yè)地產(chǎn)商，“最重要的是資金”。

此外，商業(yè)地產(chǎn)講究的是長期回報(bào)，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開發(fā)商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時(shí)間。鄺盛向記者解釋，住宅開發(fā)商習(xí)慣于短期投入，賺快錢，迅速回籠資金，“蓋了賣、賣了走”，難以真正花心思運(yùn)營一個(gè)項(xiàng)目。“商業(yè)地產(chǎn)里最著名的案例是上海的恒隆廣場，從開始到結(jié)果花了10年時(shí)間，投資回報(bào)率百分之四十幾，沒有幾個(gè)公司能比得了。但它前7年投資回報(bào)率是負(fù)的，現(xiàn)金流付銀行利息都不夠。想賺幾個(gè)快錢就撤的公司根本做不了商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于從一開始就要自覺納入城市的整體規(guī)劃中，以確保商業(yè)資源的合理分布。同時(shí)，地產(chǎn)商還要學(xué)會(huì)避免開發(fā)同質(zhì)化，提前與需求市場對接，而不是邊開發(fā)、邊招商，甚至是先開發(fā)、后招商。

住宅開發(fā)商們，能否順應(yīng)商業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，以長遠(yuǎn)的眼光開發(fā)、運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目？

以萬科為例，鄺盛透露，關(guān)于是否發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一度是萬科內(nèi)部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬科內(nèi)部多次統(tǒng)一思想，將公司戰(zhàn)略定位為專注于住宅地產(chǎn)。在公眾場合，郁亮也多次強(qiáng)調(diào)，公司沒有進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。從2010年開始，由于面臨住宅用地供應(yīng)減少，公司的口風(fēng)開始出現(xiàn)了改變。從1997年之后就沒碰過商業(yè)地產(chǎn)的萬科開始從社區(qū)商業(yè)入手布局。當(dāng)年年底，深圳萬科商業(yè)管理公司低調(diào)成立，對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理，此外還有營運(yùn)、推廣、物流等服務(wù)部門支持商業(yè)項(xiàng)目。2011年，萬科公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略，并開始拿一些純商業(yè)地塊。公開資料顯示，萬科在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過200億元。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

在中央堅(jiān)定的調(diào)控樓市決心下，住宅市場在限購、限貸等政策多方夾擊中疲態(tài)盡顯，而商業(yè)地產(chǎn)則迎來了難得的“春天”，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮迅速蔓延，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在《2010～2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中指出，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長，尤其是一線城市，按照去年的增長幅度計(jì)算，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬億元。在此起彼伏的開發(fā)建設(shè)浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)行情一路上揚(yáng)。

商業(yè)地產(chǎn)唱主角

近年來，隨著房價(jià)的快速走高，政府的樓市調(diào)控政策也在逐步深入，自去年4月至今，住宅市場已經(jīng)迎來了連續(xù)三波的調(diào)控，隨之而來的是住宅市場行情的不斷下滑。

“自從限購、限貸等政策出臺(tái)后，目前一線城市如北、上、廣、深等地的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了40％左右的萎縮，全國有半數(shù)的城市房價(jià)停漲。”福州世紀(jì)百聯(lián)營銷經(jīng)理林明表示，“投資者在過去的5～8年的時(shí)間里嘗到了投資不動(dòng)產(chǎn)的甜頭后，在住宅被限，而商業(yè)地產(chǎn)火熱的現(xiàn)在，開始將絕大多數(shù)的資金轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)方面?！?/p>

福建申發(fā)置業(yè)營銷經(jīng)理張奕貞也認(rèn)為目前商業(yè)項(xiàng)目更受投資者親睞?！跋掳肽辏暧^的政策面對房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然嚴(yán)厲，但是在寬裕的市場流動(dòng)性支持下，寫字樓相對住宅來說會(huì)更被看好一些?！?/p>

在當(dāng)前通脹高企，貨幣政策緊縮的環(huán)境中，以現(xiàn)金為主的資產(chǎn)配置方式已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的貶值風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)是應(yīng)對資產(chǎn)縮水的有效手段。張奕貞指出，“當(dāng)前中國投資渠道少是困擾投資者的難題，加上近期股市低迷，黃金市場也存在風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)就成為投資資金的主要目標(biāo)?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從未來的發(fā)展趨勢來看，住宅的上升通道已越發(fā)狹窄，而商業(yè)地產(chǎn)仍處于起步階段，在中國不斷加速的城市化進(jìn)程以及城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力提升需求背景下，未來數(shù)年，商業(yè)地產(chǎn)仍將是投資資金的主要聚集地。

在全國住宅市場被擠壓，而商業(yè)地產(chǎn)興興向榮的大背景下，福州商業(yè)地產(chǎn)也是風(fēng)景獨(dú)好，成為引領(lǐng)福州樓市發(fā)展的新“主角”，更在一定程度上拉動(dòng)了日漸萎縮的住宅市場。以福州重點(diǎn)規(guī)劃的海峽金融街為例，隨著萬達(dá)廣場的入駐、各甲級5A寫字樓的相繼動(dòng)工建設(shè)，日漸濃厚的商業(yè)氛圍在吸引了大量投資客的同時(shí)，也吸引了不少購房者的注意。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)配套的健全能夠提振周圍的住宅市場。據(jù)了解，海峽金融街周邊的二手房市場已經(jīng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。

高端寫字樓最受捧

作為福州首屈一指的大型CBD，海峽金融街已經(jīng)被定位為海峽西岸中心城市未來的金融中心，是配套最齊全的多業(yè)態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括大型城市綜合體、高端寫字樓、購物中心、SOHO以及數(shù)量繁多的沿街商鋪。在眾多的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中，哪種產(chǎn)品才是最具投資價(jià)值的目標(biāo)?

福州多位房產(chǎn)人士均指出，在福州每平方米的購物中心需要2～3個(gè)人的消費(fèi)才能夠盈利，金融街僅萬達(dá)廣場的總面積就達(dá)到40萬平方米，至少需要80萬人口的消費(fèi)才足已承載，大大超出了金融街周邊的居民人口數(shù)量，因此，投資購物中心、商鋪應(yīng)該警惕供應(yīng)量過剩等潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

福州作為海西核心城市，正面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展模式不斷轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，城市形態(tài)的變化在所難免，海峽金融街未來將向總部型經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

福建申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新指出，海峽金融街的主角是寫字樓，沒有集中的、大量的寫字樓支撐，海峽金融街只能是大型商業(yè)廣場，無法成為成熟的CBD。“以往福州缺少高端寫字樓集群，對于高端企業(yè)的吸引力不足，海峽金融街彌補(bǔ)了這方面的空白?！?/p>

羅新還表示，“物以稀為貴，由于起步早，定位高端，海峽金融街已經(jīng)成功吸引了市場的關(guān)注，而且最早的永遠(yuǎn)是最好的，海峽金融街搶占了市場的第一波行情，目前已經(jīng)有10家銀行在金融街設(shè)立總部，不會(huì)輕易轉(zhuǎn)移，金融聚集效應(yīng)已經(jīng)形成?！?/p>

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

孫楠高亢的嗓音正在唱出“燈火輝煌的街頭，突然襲來了一陣寒流，我拿什么來拯救?！倍?011年的房產(chǎn)商們也恰似在燈火輝煌的街頭，突然遭遇了“調(diào)控”大潮帶來的寒流。于是，大家不約而同地想到了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)能否成為拯救房地產(chǎn)市場的那根救命稻草?

2011年，宏觀“貨幣從緊”，“限價(jià)令”、“限購令”、“房產(chǎn)稅”等一系列政策措施如同拳臺(tái)高手的“組合拳”一般頻頻襲來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最嚴(yán)厲也最飽受爭議的調(diào)控年。

在一系列的調(diào)控重拳之后，樓市觀望氣氛已經(jīng)形成。中國指數(shù)研究院于2011年12月29日的《2011年中國主要城市住宅市場交易情報(bào)》顯示，自2011年第四季度以來，開發(fā)商資金壓力不斷增大，促使其開始不斷促銷跑量，大中城市房價(jià)出現(xiàn)下行勢頭，房價(jià)泡沫逐漸被擠出，一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49％，二線城市樓市總體成交量相比2010年下降18.01％。

不過，“上帝關(guān)了一扇門，就會(huì)開一扇窗。”紛紛轉(zhuǎn)移陣地。于是，“你轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)了嗎”開始成為眾多住宅開發(fā)商見面的寒暄語。

2011年，僅前10個(gè)月商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額就已達(dá)到7956.55億元，超過2010年全年的投資完成額，為不斷降溫的房地產(chǎn)市場帶來了一絲暖意。

有一則有趣的微博寫道：“如果每月接到的各類推銷電話都能夠成為美好的現(xiàn)實(shí)，那么可能我已經(jīng)喝了紅酒10瓶，健身5次，藏有黃金1公斤，享受了20次股票漲停，還擁有了20套商鋪和10個(gè)辦公室?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的速度由此也可見一斑。

除了政策調(diào)控對于住宅市場的“擠出效應(yīng)”之外，房地產(chǎn)企業(yè)更多的是看中城市化發(fā)展過程中商業(yè)地產(chǎn)的誘人前景，加之“無限購、不限貸”的優(yōu)勢，使得商業(yè)地產(chǎn)在2012年逆勢成為開發(fā)及投資的熱點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)疾風(fēng)勁吹

此外，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標(biāo)方面，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的表現(xiàn)也比住宅強(qiáng)勢。

《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》顯示，前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于一個(gè)“大發(fā)展和”的時(shí)代。戴德梁行投資部的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海住宅投資額所占大宗投資交易的比重由2010年的31％下降至4％，商業(yè)地產(chǎn)的比重則大幅增加。

2011年7月，萬科深圳公司推出了“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，相繼高調(diào)增加商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

同時(shí)，一些非地產(chǎn)類企業(yè)也開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2011年10月，國美電器通過港交所公告稱，旗下全資附屬公司鵬澤、北京鵬潤及北京國美已于9月27日簽訂合營協(xié)議，從事物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)；杉杉集團(tuán)董事長鄭永剛則直接大舉吹響了進(jìn)軍地產(chǎn)的“>中鋒號(hào)”，斥資97億元開發(fā)浙江第一高樓“寧波中心”，明確表示不動(dòng)產(chǎn)投資將成為集團(tuán)的重要項(xiàng)目之一。

全新商業(yè)模式孕育中

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上海預(yù)計(jì)將有22個(gè)商鋪項(xiàng)目入市。其中兩個(gè)項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，6個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)外環(huán)間，其余14個(gè)則位于外環(huán)外區(qū)域。占63.63％的外環(huán)外項(xiàng)目依舊是上海商鋪市場的主力軍。從預(yù)入市項(xiàng)目類型來看，購物中心占9個(gè)，綜合體和社區(qū)商鋪各4個(gè)，辦公樓商鋪3個(gè)，商業(yè)街商鋪2個(gè)。

早先在上海投下恒隆和港匯廣場的恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗，當(dāng)年的大手筆如今已沉淀為上海市民心中的兩處CBD地標(biāo)。

“國家政策在收緊，土地市場就有好的機(jī)會(huì)。我是一個(gè)喜歡擁抱‘熊市’的人，因?yàn)椤苁小瘯?huì)帶來更多的機(jī)會(huì)?！标悊⒆趯ι虡I(yè)地產(chǎn)多年的投資經(jīng)驗(yàn)，使他關(guān)心的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。

陳啟宗把不少開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)開發(fā)后出售的商業(yè)模式喻為“孩子生了以后不養(yǎng)”，他認(rèn)為恒隆地產(chǎn)旗下的商業(yè)物業(yè)“永遠(yuǎn)都是恒隆的孩子”。“我們開發(fā)的項(xiàng)目會(huì)請最好的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，盡力做好并選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益?！?/p>

進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)較早的匯匠堂投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳慶華則認(rèn)為，任何一項(xiàng)投資的核心都離不開價(jià)值投資。對于投資者而言，掌握商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的投資關(guān)鍵在于兩方面：即投資的當(dāng)期收益率(租金回報(bào)率)和商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展?jié)摿?。核心CBD區(qū)域、軌道交通沿線區(qū)域、城市綜合體以及成熟社區(qū)的配套商業(yè)都是具備良好投資潛力的選擇。

相對而言，在城市的開發(fā)區(qū)或新區(qū)，集低密度總部、研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存和助益的上下游鏈接關(guān)系，由此形成的城市產(chǎn)業(yè)綜合體升值大、風(fēng)險(xiǎn)小，通常地段都位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的地區(qū)，且內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鮮明、業(yè)態(tài)多元、配套完善，能很好地支撐商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營。

“特別是帶有大型超市的城市綜合體，這類產(chǎn)品對區(qū)域市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品定位等都進(jìn)行過深入研判，利用豐富業(yè)態(tài)帶動(dòng)人氣，提高商機(jī)，保值增值，未來投資潛力非?？捎^。”陳慶華介紹。

在談及開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的思考時(shí)，陳慶華表示，由商鋪、住宅、酒店、購物中心和“SOHO”辦公公寓構(gòu)成的“市場共同體”將更受青睞，如沈陽國際服裝城項(xiàng)目即通過紡織服裝專業(yè)市場來帶領(lǐng)商圈。

陳慶華表示，目前不少開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐漸向商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)型，相應(yīng)的招商對象也開始側(cè)重于與相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)合或互動(dòng)的主題辦公集群、有特色企業(yè)文化的外資企業(yè)總部以及智能化科技產(chǎn)業(yè)園和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)意文化園區(qū)。

“此類商業(yè)地產(chǎn)將區(qū)別于傳統(tǒng)創(chuàng)意園區(qū)，主要由三個(gè)圈層構(gòu)成。首先是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的核心圈，其次是與核心圈相關(guān)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的配套圈，最后是為園區(qū)的企業(yè)提供生活便利的配套圈，如能夠得到進(jìn)一步的發(fā)展，將有望成為一種全新的業(yè)態(tài)模式。”陳慶華說。商業(yè)地產(chǎn)不是救命稻草

目前全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多的商業(yè)地產(chǎn)，持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60％至100％不等。我國香港的一些房地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè)的比例也高達(dá)60％至85％。因此，從全球趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)逐漸受到重視，吸引更多的資金投入其中。

此外，按目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬至2500萬人進(jìn)入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大前景。

我國“十二五”規(guī)劃中將擴(kuò)大內(nèi)需放

在了首位，無疑將進(jìn)一步提高消費(fèi)能力。我國可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費(fèi)市場，因此，更多的資金投入消費(fèi)類的商業(yè)地產(chǎn)顯然是大勢所趨。

2012年，資本很可能繼續(xù)向商業(yè)地產(chǎn)集中，不少業(yè)內(nèi)人士也較為看好其前景，中國指數(shù)研究院常務(wù)院長黃瑜指出，“2012年的商業(yè)地產(chǎn)，無論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！睂τ谕顿Y者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r(jià)商鋪，勝算將更大一些。以上海為例，內(nèi)環(huán)邊及內(nèi)環(huán)內(nèi)價(jià)格在36000元以內(nèi)的商住樓，尤其是設(shè)施齊全并在各大商業(yè)中心地段的物業(yè)即屬于相對安全的投資產(chǎn)品。

“對于投資性物業(yè)的提供者，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。如果企業(yè)資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業(yè)物業(yè)，也不失為一種機(jī)會(huì)?！标悜c華表示。

需要提醒注意的是，在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)看上去很美的市場，企業(yè)和投資者都應(yīng)保持冷靜，畢竟其投資含金量和邊際效應(yīng)可能因資金的“一窩蜂”涌入而被不斷攤薄。

開發(fā)商適度加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和配置比例，可以有效對>中行業(yè)周期性的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)終究不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，也不可能成為開發(fā)商的救命稻草。新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商未必都能夠收獲頗豐。開發(fā)商仍應(yīng)做好各自專長。

陳慶華認(rèn)為，以上海為例，雖然一直有較好的商業(yè)環(huán)境，但在部分區(qū)域也存在商業(yè)投資過熱現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商開發(fā)綜合實(shí)力，如商業(yè)規(guī)劃、定位、市場推廣和招商等方面都有較高的要求。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并沒有所謂“抄底”的概念。無論一線城市還是二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的租金目前都是穩(wěn)步上升。從2011年商業(yè)地塊的成交價(jià)格來看，純商業(yè)地塊價(jià)格也不便宜。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：南寧市商業(yè)地產(chǎn)購物中心

南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當(dāng)年大連萬達(dá)集團(tuán)舉資12億元進(jìn)軍南寧市中心商圈，華星時(shí)代廣場項(xiàng)目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會(huì)落戶南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業(yè)廣場以及金山廣場、盛世·聯(lián)邦廣場等數(shù)十個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迅速進(jìn)入發(fā)展的高峰期。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個(gè)城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區(qū)樓盤的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心。

來自南寧市政府的數(shù)據(jù)稱：至2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積達(dá)到540多萬平方米，人均擁有面積高達(dá)3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)共同完成報(bào)告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積達(dá)到3200萬平方米，按常住人口計(jì)算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

（一）發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大

從長期的角度看，南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)輻射能力和擴(kuò)張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問題是發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來越慢等。來自廣西房地產(chǎn)信息門戶站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積卻達(dá)35.22萬平方米。供應(yīng)與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項(xiàng)目，建成交付已經(jīng)一兩年時(shí)間了，但至今未能投入運(yùn)營。處在朝陽商圈的一些商業(yè)項(xiàng)目，交付使用后也未能如期投入運(yùn)營。如新朝陽商業(yè)廣場，目前投入運(yùn)營面積不到整個(gè)廣場的30%

按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到1平方米，2010年商業(yè)從業(yè)人員達(dá)到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬平方米，這一數(shù)據(jù)無論按常住人口計(jì)算，還是按流動(dòng)人口計(jì)算，其人均面積都是偏高的。

商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導(dǎo)，另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高，南寧的商鋪售價(jià)2004年最高時(shí)曾達(dá)到5—6萬元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開發(fā)商只專注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個(gè)小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)較長時(shí)間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶，還是需要一個(gè)比較長的投資回收期。本來這樣的商業(yè)項(xiàng)目是一些有比較雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商才做的項(xiàng)目。但是這幾年國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，新型的銷售方式可以把長期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌?xiàng)目一樣開發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長期的出租經(jīng)營改為出售。

南寧市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場時(shí)，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式?！吧啼伻闶邸笔侵搁_發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購買者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近幾年南寧市商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規(guī)定的返租年限后，交由買家自主經(jīng)營。售后返租在國外實(shí)際上是開發(fā)商融資的一種方式，到了國內(nèi)以后演變?yōu)殚_發(fā)商營銷的一種噱頭，用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。

這樣，原來需要長期占用十幾個(gè)億的資金才能開發(fā)完成的項(xiàng)目，采用了“產(chǎn)權(quán)式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發(fā)商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動(dòng)，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預(yù)售和其它融資渠道來開發(fā)完成。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營利潤，多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷售出去，進(jìn)入新的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業(yè)營運(yùn)。

這種短線操作的商業(yè)地產(chǎn)所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商項(xiàng)目定位與市場脫節(jié)，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等等。商業(yè)地產(chǎn)不僅在經(jīng)營過程中要求穩(wěn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全程更要求穩(wěn)。不管是商業(yè)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是市場調(diào)研、聚集人氣等，“穩(wěn)”都將成為決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一開始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規(guī)劃規(guī)模過大，定位不準(zhǔn)

根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)是：建設(shè)2個(gè)城市商業(yè)中心區(qū)和6個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個(gè)社區(qū)商業(yè)中心。按照規(guī)劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個(gè)副區(qū)域中心也有五個(gè)要建規(guī)模在10萬平方米以上的大型購物中心。“社區(qū)商業(yè)中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個(gè)。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個(gè)社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬平方米?！边@些規(guī)劃表面上看，沒有什么問題，但是細(xì)究起來卻有問題：規(guī)劃時(shí)按整個(gè)廣西的區(qū)域中心進(jìn)行規(guī)劃，真正服務(wù)的對象卻是本區(qū)域市民。

要把南寧建設(shè)成區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，首先是商業(yè)設(shè)施、設(shè)備先行。由于南寧市本身出口東盟產(chǎn)業(yè)非常少，和東盟間的長期商貿(mào)往來較少。廣西出口東盟國家的產(chǎn)品事實(shí)上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿(mào)中心關(guān)鍵要從物流的角度出發(fā)，充當(dāng)貴州、重慶、四川等內(nèi)陸省份出口東盟國家的出?？?，因此重點(diǎn)發(fā)展的應(yīng)當(dāng)是城市的物流園、批發(fā)市場。而把10+1商業(yè)大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務(wù)的商業(yè)街和購物中心”則有點(diǎn)不妥。每年一次的中國—東盟博覽會(huì)，時(shí)間很短，博覽會(huì)結(jié)束以后，到南寧來直接進(jìn)貨的東盟客商非常有限。作為一個(gè)營業(yè)面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎(chǔ)，沒有穩(wěn)定的營業(yè)額，僅僅從建設(shè)南寧商業(yè)形象的角度出發(fā)，很難維持。夢之島水晶城定位于：年輕、休閑、時(shí)尚。匯集世界經(jīng)典及歐美時(shí)尚商品，引領(lǐng)時(shí)尚的消費(fèi)潮流和現(xiàn)代生活方式。主要服務(wù)于追求時(shí)尚、舒適生活的精英人士。而這個(gè)定位和商圈所在區(qū)域居民的特征是相吻合的。這樣，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物中心就出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，在建設(shè)時(shí)是以服務(wù)東盟的角色來進(jìn)行建設(shè)的，但真正服務(wù)的消費(fèi)者卻是本市的市民。因此在整個(gè)建筑面積的規(guī)劃上不可避免地會(huì)出現(xiàn)量過大的現(xiàn)象。

百貨大樓、萬達(dá)商業(yè)廣場、王府井百貨、夢之島購物中心等一些大中型商場定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺(tái)陳列差異不大。據(jù)2006年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，不少商家為了擴(kuò)大銷售、減少庫存、提高市場份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤降到最低限度。激烈的價(jià)格競爭，一方面是消費(fèi)者得到實(shí)惠，另一方面是企業(yè)效益不斷下降，經(jīng)營困難，許多企業(yè)處于苦苦支撐和勉強(qiáng)經(jīng)營的狀態(tài)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長期占據(jù)南寧市百貨零售行業(yè)龍頭老大的地位，但2005年10月開業(yè)的金湖廣場地下商場，由于身處地下負(fù)一樓，而且周邊相配套的商業(yè)設(shè)施較少，開業(yè)近一年來一直慘淡經(jīng)營，每月僅有600多萬的營業(yè)額。夢之島金朝陽店、夢之島南寧飯店精品店也長期處于虧損狀態(tài)。王府井百貨，雖經(jīng)重新調(diào)整裝修開業(yè)，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬的營業(yè)額。原本定于2005年底開業(yè)的夢之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開業(yè)，其營業(yè)狀況如何，有待時(shí)間的驗(yàn)證。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的出路

（一）改變商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

南寧要建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心，需要一個(gè)長期的市場培育的過程，需要大量開發(fā)資金的長期投入。這有別于那些現(xiàn)在商業(yè)營業(yè)面積不足的城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成以后需要更長的投資回收期。目前的這種開發(fā)銷售方式隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)，雖然近幾年還沒有暴發(fā)，但是幾年后，有的開發(fā)商可能就難以支撐。特別是2005下半年、2006年后上市的商業(yè)地產(chǎn)，這一時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樯啼佂顿Y熱已經(jīng)降溫，此外由于宏觀調(diào)控的關(guān)系，銀行的貸款利率也有所上漲，商家不得不一方面降低售價(jià)，另一方面提高投資回報(bào)率。商鋪沒有好的經(jīng)營業(yè)績，開發(fā)商、投資商就沒辦法按合約的規(guī)定給業(yè)主兌現(xiàn)收益，其最終的結(jié)果是銀行的大量借貸資金收不回來。因此對于南寧市來說，今后商業(yè)中心的開發(fā)應(yīng)該杜絕再采用“零售”的方式進(jìn)行開發(fā)。其次這種開發(fā)模式極容易造成開發(fā)商的短期行為，講求快，不認(rèn)真做市場調(diào)研和需求分析，輕服務(wù)、輕經(jīng)營、輕規(guī)劃，把重心放在銷售策劃上，誤以為銷售完成就是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功。其實(shí)銷售完成僅僅是開始，重要是項(xiàng)目的經(jīng)營與運(yùn)營，經(jīng)營好才是關(guān)鍵。這關(guān)系到開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任問題，開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，自始至終是主要的角色。在目前的大環(huán)境下，可以將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中，把開發(fā)商的利益與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營捆綁在一起，有效解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不顧市場需求的問題。

對外招商引資的項(xiàng)目，首先應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)的資金實(shí)力、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及客戶源。南寧市經(jīng)過這幾年的開發(fā)，人均商業(yè)營業(yè)面積已經(jīng)趕超中國香港、日本的東京、大阪等大城市了。因此南寧市今后考慮更多的應(yīng)該是如何招商。對于有資金、有客源的商業(yè)地產(chǎn)投資商是歡迎的，但是不要再引進(jìn)一些以短期開發(fā)利潤作為目標(biāo)而不是以長期經(jīng)營利潤為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。南寧市2004年以后開發(fā)的購物中心，經(jīng)營最好的要數(shù)南寧萬達(dá)商業(yè)廣場，而萬達(dá)商業(yè)廣場采用的是“訂單地產(chǎn)”的開發(fā)方式。訂單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式有兩點(diǎn)優(yōu)勢：第一，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。投資開發(fā)新項(xiàng)目前，通過和合作伙伴接洽，幫助判斷項(xiàng)目的可行性，因?yàn)橹髁Φ甑倪M(jìn)駐一般都會(huì)經(jīng)過周密的市場調(diào)研。按大連萬達(dá)的做法：只有在各主力業(yè)態(tài)到位、租賃面積超過50%時(shí)，萬達(dá)才會(huì)著手購置土地。以此增強(qiáng)項(xiàng)目建成后的成功系數(shù)。在他們看來，商業(yè)企業(yè)比自己更了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場，如果他們對規(guī)劃的項(xiàng)目不感興趣就說明這個(gè)選址有問題。而事實(shí)情況也正是如此，作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，不可能樣樣都精通，長期從事零售業(yè)的商業(yè)企業(yè)對市場的把握、消費(fèi)者的把握會(huì)更準(zhǔn)確。第二，簽訂協(xié)議后，開發(fā)商可以在項(xiàng)目建設(shè)中按照合作伙伴的要求來蓋樓以確保建成后的購物中心符合各主力店的商業(yè)要求。這樣，綜合各家的意見，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都由有關(guān)方面經(jīng)過了反復(fù)計(jì)算，以保證所有面積都能產(chǎn)生租金，可降低相當(dāng)一部分成本。

（二）引進(jìn)專業(yè)人才或運(yùn)營的專業(yè)中介商

南寧商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是新鮮事物，如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營缺乏專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)的人才。因此，目前南寧市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營也可以借鑒南寧市房地產(chǎn)銷售中介的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，先聘區(qū)外有經(jīng)驗(yàn)的中介公司代為招商管運(yùn)營，等經(jīng)驗(yàn)學(xué)到手以后，再進(jìn)行本土化。雖然商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)展的時(shí)間也不長，但是在一些一線城市也有一些成功的可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。一些好的顧問公司、中介公司經(jīng)過這幾年與一些國內(nèi)外知名品牌的接觸以后，對一些名牌的需求比較了解，通過對百貨商場的充分了解，咨詢公司明確應(yīng)該找哪些品牌來談，也明確如何幫助開發(fā)商彌補(bǔ)不足的地方，為開發(fā)商提出各種各樣的意見和建議，如裝修意見、物業(yè)管理意見等等。對于目前已建成的又招商乏力的商業(yè)項(xiàng)目，這一方式還是比較重要的。對于目前的南寧市來說，能引進(jìn)一些國內(nèi)外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南寧市的市場前景，進(jìn)駐南寧市以后，可以接受2-3年的虧損期，這對市場的培育是很有好處的。而一些小的品牌商則很難堅(jiān)持一年以上，一旦連續(xù)幾個(gè)月虧損，可能就會(huì)選擇撤柜。此外大型超市對人氣的聚集、市場的培育有著非常重要的作用。城北商業(yè)中心就是在“南城百貨”超市的帶動(dòng)下逐步形成的。不同的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況尋找合適的專業(yè)中介協(xié)助招商。

對于那些正準(zhǔn)備開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，則更應(yīng)請專業(yè)的咨詢公司進(jìn)行規(guī)劃。專業(yè)的中介公司可以提供從前期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺形象設(shè)計(jì)、營銷推廣、招商、運(yùn)營管理等全程服務(wù)。開發(fā)商在準(zhǔn)備進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，首先要轉(zhuǎn)變觀念，不能再把重心放在建設(shè)和銷售上，而要把重心放在商業(yè)運(yùn)營上，商業(yè)地產(chǎn)的營銷工作不能只針對投資者進(jìn)行，而是主要針對零售商、經(jīng)營者進(jìn)行，根據(jù)零售商、經(jīng)營者的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)和生產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不僅要重視硬件方面的投入，更要重視軟件方面的投入。

（三）政府加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控及引導(dǎo)

從客觀上說，南寧市的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)布局還是做了比較詳盡的總體規(guī)劃的，并不存在無序和隨意性。南寧市商業(yè)地產(chǎn)目前的情況是，無論是市中心配套，還是社區(qū)配套都存在投放量過大的問題。有些小區(qū)集中布局的商鋪或底鋪，業(yè)主已經(jīng)入住二三年了，還沒有辦法開張運(yùn)營。和其他城市相比，南寧市的社區(qū)商業(yè)配套并不缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目“綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的理念是正確的，大型的住宅區(qū)不能不預(yù)留商業(yè)配套建設(shè)面積，前幾年“項(xiàng)目建設(shè)，配套先行”是一些樓盤成功的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目還沒有交付使用，相關(guān)的配套服務(wù)商業(yè)就已經(jīng)準(zhǔn)備開門營業(yè)。這和物業(yè)管理工作一樣，在早期入住率還很低的時(shí)候，都是虧本的生意，都需要開發(fā)商倒貼錢進(jìn)行經(jīng)營。但是南寧目前的情況是，配套的商鋪早早就以很高的價(jià)格賣出去了，商鋪的出租和經(jīng)營是投資業(yè)主的事情，很多投資者購買商鋪并不是想自己經(jīng)營，而當(dāng)出租的租金還不上銀行貸款時(shí)，業(yè)主不愿意出租，如果租金太高了，經(jīng)營者又會(huì)血本無歸。這些小區(qū)的配套經(jīng)營本來需要開發(fā)商的扶持，但是商鋪成功銷售出去以后，開發(fā)商就再也不管了。這也使得一部分本來是必需的商鋪淪為空置。

因此從政府宏觀調(diào)控的角度出發(fā)，一方面應(yīng)控制小區(qū)配套商業(yè)的面積比例，另一方面，應(yīng)預(yù)留一定比例商業(yè)配套面積，不允許開發(fā)商出售。

根據(jù)綠城人居網(wǎng)公布的“南寧市2006年國有土地使用權(quán)招拍掛出讓一覽表”信息，2006年南寧市所出讓的地塊中，商業(yè)配套面積最低的也達(dá)到了7%，普遍在10%到15%之間，從面積上看每個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)配套面積大約是從8000—15000平方米左右。和《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》上的“每個(gè)社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬平方米?！边@一規(guī)劃相比較，2006年所出讓的地塊，在商業(yè)面積的規(guī)劃上還是偏大的，對于現(xiàn)在的南寧市來說，新出讓土地的配套商業(yè)面積，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

除了政策控制外，政府還應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范的引導(dǎo)，無論是在住宅投資還是商業(yè)地產(chǎn)上的投資，都能給市民提供一個(gè)公開透明的信息服務(wù)。南寧市房地產(chǎn)信息公開的網(wǎng)站，建設(shè)并不完善。無論是從杜絕開發(fā)商惡意炒作，規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還是從引導(dǎo)市民理性消費(fèi)的角度來看，僅僅有現(xiàn)有的信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。其實(shí)政府更應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，信息公開并不會(huì)妨礙房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而是更有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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2.趙德海，劉威.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的錯(cuò)位及對策研究.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

DTZ戴德梁行的一份第二季度報(bào)告，或者可以詮釋北京寫字樓市場的現(xiàn)況。該報(bào)告顯示，北京非核心商業(yè)圈平均租金則環(huán)比上漲了3.21%達(dá)到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而東長安街、建國門商圈租金達(dá)到286.16元(45.42美元)每月每平方米，環(huán)比增長3.02%。

盡管與去年50%左右的瘋狂增長相比已有所緩和，但國內(nèi)一線城市中心區(qū)的高昂租金，在國際上已處名列前茅的位置。

撤離

與租金高漲相伴隨的，是眾多跨國公司、IT企業(yè)選擇從CBD區(qū)域頻繁撤離。大概是從去年底，包括英特爾中國公司、甲骨文和路透社等跨國公司與機(jī)構(gòu)，紛紛選擇將辦公地撤離CBD，過去門可羅雀的上地、通州、石景山等區(qū)域，成了這些跨國公司的首選。要知道作為北京最大的黃金商圈，CBD過去可是財(cái)富500強(qiáng)大部分駐京公司的扎堆之地。

租金上漲，是眾多跨國企業(yè)撤出CBD的一個(gè)重要誘因。高緯環(huán)球最新的《2012全球最貴寫字樓排行榜》顯示，2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價(jià)，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個(gè)百分點(diǎn)。

需求與供給高度不平衡的狀態(tài)將加速寫字樓和配套設(shè)施市場的繁榮。DTZ戴德梁行研究部的報(bào)告顯示，2012年上半年北京市場新增供應(yīng)量僅為246400平方米，導(dǎo)致其于今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%。

相關(guān)報(bào)告預(yù)測，在租金需求強(qiáng)勁、供應(yīng)量有限的情況下，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金增幅居全國首位，至2012年上半年末按年增長46.8%，租金水平緊逼上海。

此外，一位業(yè)內(nèi)人士也表示，在CBD、東二環(huán)、金融街等核心商業(yè)圈，由于新增供應(yīng)有限，加上國企、央企通常更傾向于整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得這個(gè)市場長期供需緊張，租金上漲勢頭強(qiáng)勁?？剂课灏購?qiáng)企業(yè)的撤離CBD，成本均是首要因素。

一位北京東方新天地的服裝旗艦店店員向本刊記者透露，該店月租金就達(dá)20多萬，全年兩百多萬的租金遠(yuǎn)超營業(yè)利潤多倍。類似這種以推廣為目的的虧本賺吆喝，是常見的情況。

經(jīng)歷了去年租金火箭式的攀升后的北京，目前來看租金上漲趨勢略有和緩，但距離理性還有不小的空間。

商機(jī)

幾家歡樂幾家愁，當(dāng)眾多國內(nèi)外商戶因租金而“敗退”之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的巨頭似乎迎來了切切實(shí)實(shí)的春天。過去的8月，對于微博名人、SOHO中國董事長潘石屹而言，卻并不輕松，因?yàn)槠涔咀≌氖袌鲣N售數(shù)據(jù)并不足以讓股東滿意。

今年上半年，由于沒有新完工項(xiàng)目導(dǎo)致結(jié)算面積減少，SOHO中國營業(yè)額和凈利潤僅實(shí)現(xiàn)12.22億元和6.13億元，同比下降均超過50%，核心純利更是可憐的2.32億元。銷量與利潤的下滑，一定程度上源于房地產(chǎn)對于住宅市場的調(diào)控。這也為潘石屹在應(yīng)對銷量與利潤的難看數(shù)據(jù)時(shí)，決定轉(zhuǎn)型只租不賣的商業(yè)地產(chǎn)模式提供了注腳。

“經(jīng)過反復(fù)的分析、測算，我們公司做了一個(gè)重大決定：告別散售，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。轉(zhuǎn)型后，SOHO中國將擁有北京、上海大量優(yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主。三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，五年后，現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億人民幣?！?月中旬，潘石屹的這樣一條微博正式向外界宣告，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)—自持”。若此番戰(zhàn)略如果得以實(shí)施，意味著SOHO中國將成為北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時(shí)還將成為上海外灘上最大的業(yè)主。

兵馬未到糧草先行，潘石屹聚焦商業(yè)地產(chǎn)絕非一朝一夕之事。事實(shí)上，早在2011年，很多房地產(chǎn)公司在市場上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國就已經(jīng)展開了收購行為，其收購總金額超過150億元人民幣，創(chuàng)下了年度收購金額最高紀(jì)錄。這些新收購的土地或項(xiàng)目都集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區(qū)域。

事實(shí)上，在政治與經(jīng)濟(jì)中心的北京，建國門、大望路、朝陽門和三里屯一帶，都有潘石屹旗下SOHO中國的影子，其商業(yè)物業(yè)的積累已經(jīng)頗為客觀。據(jù)悉。未來SOHO中國將在北京和上海持有辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平方米，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元。轉(zhuǎn)型之試的成效，潘石屹給出了5年的期限。

就在住宅、商業(yè)并重的SOHO中國向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力和跑馬圈地之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達(dá)集團(tuán)也并未放緩擴(kuò)張的勢頭。年銷售已近千億規(guī)模的萬達(dá)地產(chǎn)，其萬達(dá)廣場模式已經(jīng)成為國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的楷模，包括大型連鎖超市、影院在內(nèi)的商業(yè)綜合體，充分詮釋了萬達(dá)地產(chǎn)的含金量。某種程度上可以說，租金上漲與商業(yè)中心的增值，萬達(dá)皆是最大的受益者之一。

縱觀近幾年來的土地供應(yīng)市場，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是大多數(shù)的“地王”，均處于商業(yè)中心。顯而易見，能撬動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)杠桿的，非大型品牌地產(chǎn)商無以為之。時(shí)下已付諸實(shí)施的CBD項(xiàng)目中，風(fēng)投最勁的莫過于全球五百強(qiáng)之中信集團(tuán)的“中國尊”。這個(gè)規(guī)劃為510米的未來北京新地標(biāo)，僅拿地便花費(fèi)63億，總投資將達(dá)240億。

在中信集團(tuán)的設(shè)想中，“中國尊”將集甲級寫字樓、會(huì)議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務(wù)功能于一體，項(xiàng)目建成后將吸引國際金融機(jī)構(gòu)、國際500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，預(yù)計(jì)將于2016年底封頂。

中信集團(tuán)的目標(biāo)不可為不宏大，作為未來北京的新地標(biāo)，中信將引領(lǐng)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引500強(qiáng)企業(yè)入駐和打造國際地產(chǎn)項(xiàng)目，作為其主要的方向和目標(biāo)。

“如果說CBD是北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿，那么作為CBD核心區(qū)中心地標(biāo)的Z15地塊則代表北京經(jīng)濟(jì)的制高點(diǎn)，必將吸引具有世界眼光的企業(yè)聚集于此。

中國尊設(shè)計(jì)之初，中信集團(tuán)就將吸引高端優(yōu)質(zhì)客戶入駐作為出發(fā)點(diǎn)，并稱瞄準(zhǔn)的是長期、可穩(wěn)定增長的收益模式，項(xiàng)目實(shí)施后將為CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供長足動(dòng)力，最終將實(shí)現(xiàn)政府、終端客戶、入駐企業(yè)的多贏效果。

顯然，在北京CBD租金持續(xù)增長的當(dāng)下，如果不出意外，新地標(biāo)的中國尊勢必會(huì)名利雙收。

瘋狂

有燦若桃花的光明前景，自然也會(huì)面臨無可奈何的爭議與困境。對于并不理性的地標(biāo)興建及其本身所涵的商業(yè)宏愿，也并不總是一帆風(fēng)順。最近，被譽(yù)為“蘇州之門”的蘇州商業(yè)地標(biāo)在微博上被網(wǎng)友頻繁吐槽其“頗像一個(gè)秋褲，還是低腰的”。

這個(gè)投資45億，花費(fèi)的鋼鐵可建8艘航母的標(biāo)志性建筑拿地后九年都未動(dòng)工，如今亦面臨銷售難困局的蘇州門戶，正遭遇著多重困境。據(jù)悉，該建筑由蘇州乾寧置業(yè)有限公司投資建設(shè)2011年下半年，“東方之門”項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證，但迄今為止銷售情況不佳。

動(dòng)輒數(shù)十億投資的商業(yè)地標(biāo)已經(jīng)不是個(gè)案，不鮮見的如各種“總部基地”“文化產(chǎn)業(yè)園”“新地標(biāo)”等標(biāo)榜居多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正史無前例地上馬，但往往雷聲大雨點(diǎn)小，大多數(shù)所標(biāo)榜的概念，僅僅流于概念而已。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

眼下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱為“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”， 03377.HK）正面臨著業(yè)績下滑、利潤下降、人才匱乏的難題。

8月20日，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年中期業(yè)績報(bào)告4天后，花旗就研究報(bào)告稱，其凈利潤率下降至10.6%，為大型內(nèi)房企中最低。

同時(shí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)板塊尚處于投入期，而住宅板塊又受累于地王項(xiàng)目，北京兩個(gè)地王項(xiàng)目疑似虧本銷售，而青島地王項(xiàng)目又涉嫌閑置。

今年初進(jìn)行的裁撤事業(yè)部，更是導(dǎo)致遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人事大震蕩，員工流失538人，雇員人數(shù)下跌8%，雖在大肆招聘，卻難以在短期內(nèi)解決人才匱乏的難題。

凈利潤率下降至10.6%

8月16日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的2012年中期業(yè)績報(bào)告顯示，2012年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約137.6億元，同比上漲11%；毛利率約20.6億元，同比下降12%。

報(bào)告顯示，今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)住宅板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)額57億元，較2011年同期的73億元下跌22%。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的協(xié)議銷售均價(jià)由去年同期的15400元/平方米，下降至今年的11600元/平方米，跌幅達(dá)1/4，主要是由于有較多的可出售項(xiàng)目來自二線城市。

對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明對媒體表示：“盡管上半年遠(yuǎn)洋協(xié)議銷售均價(jià)下跌20%，但在未來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將對低端和高端產(chǎn)品維持其價(jià)格不變，如果市場允許，價(jià)格可能還會(huì)略有上漲?！?/p>

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)也不盡如人意，2012年上半年僅實(shí)現(xiàn)2億元的營業(yè)額，收入主要來源于北京的高級寫字樓項(xiàng)目遠(yuǎn)洋?光華國際。

對此，李明表示：“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從今年開始，每年都將新增20萬平方米的經(jīng)營性物業(yè)。今年，遠(yuǎn)洋新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是與太古合作的北京頤堤港項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的建面大概是30萬平方米，已在今年上半年投入試運(yùn)營，在未來一兩個(gè)月內(nèi)正式開業(yè)，目前市場反應(yīng)和出租情況都非常好。”

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資者關(guān)系經(jīng)理周秋實(shí)向時(shí)代周報(bào)記者透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將會(huì)加快商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，下半年將有買地的可能，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金對商業(yè)地產(chǎn)投資的政策放開，有利于大股東中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司與其在商業(yè)地產(chǎn)方面的合作。

在住宅板塊業(yè)績下滑、商業(yè)地產(chǎn)尚處投入之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)面臨著一定的資金壓力。其2012年中期業(yè)績報(bào)告顯示，截至6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物120.6億元，受限制銀行存款28.1億元，尚未使用的銀行授信額度約193億元，但是其短期貸款已達(dá)160億元，貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)108.8億元，應(yīng)付所得稅32.1億元，總流動(dòng)負(fù)債高達(dá)586.8億元。

但周秋實(shí)稱：“一年內(nèi)，我們的總流動(dòng)負(fù)債在370億多元，到8月我們的現(xiàn)金在180億元左右。”

“未來我們將以銷售為先、現(xiàn)金為王，審慎地選擇去化快、規(guī)模適中的項(xiàng)目去補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，深耕已進(jìn)入的重點(diǎn)區(qū)域?！崩蠲鞅硎荆刂?月30日，集團(tuán)的土地儲(chǔ)備達(dá)到了約2300萬平方米，足夠滿足未來3-5年的高速發(fā)展。

8月20日，花旗研究報(bào)告指出，今年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)核心盈利按年下跌29%至7.16億元，僅達(dá)全年交付目標(biāo)25%。毛利率輕微改善1個(gè)百分點(diǎn)至31%，但凈利潤率下降至僅10.6%，為大型內(nèi)房企中最低。

3個(gè)地王項(xiàng)目深陷泥潭

在利潤大幅下降之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也已經(jīng)開始失守北京市場。作為北京區(qū)域曾連續(xù)六年排第一的龍頭房企，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一度以北京為大本營，2009年，北京在其業(yè)績占比中高達(dá)70％，然而今年上半年其在北京區(qū)域的協(xié)議銷售額為37.6億元，僅占遠(yuǎn)洋總銷售額的28％。

根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前在北京市場中排名第4位，位列城建、首開、保利之后。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京市場的疲軟表現(xiàn)，或受累于其“地王”項(xiàng)目。

2010年3月15日，經(jīng)過84輪競拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元拿下大望京1號(hào)地塊?？鄢逃?、醫(yī)療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達(dá)2.7萬元/平方米的樓面地價(jià)，一舉成為當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)“地王”。

兩年多后的2012年6月9日，自詡為“大望京收官王座”的遠(yuǎn)洋萬和公館開盤銷售。據(jù)悉，去年底，遠(yuǎn)洋曾給萬和公館定下了4億元的銷售任務(wù)，但由于市場不景氣沒有入市而放棄。

據(jù)報(bào)道，今年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又為該項(xiàng)目確定的銷售任務(wù)為20億元。時(shí)代周報(bào)記者向萬和公館項(xiàng)目負(fù)責(zé)人求證，其以不方便透露為由婉拒，但他坦言，“要完成今年的銷售任務(wù)，壓力相當(dāng)大”。

遠(yuǎn)洋萬和公館銷售人員對外宣稱，該項(xiàng)目在開盤當(dāng)天便簽約8.2億元。8月3日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在接受《參考消息》采訪時(shí)也自豪地說：“遠(yuǎn)洋?萬和公館更是取得首次開盤即銷售8.2億元，至今熱銷16億元?！?/p>

但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年的中期業(yè)績報(bào)告卻顯示，截至6月30日，遠(yuǎn)洋萬和公館共實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額6.4億元，交付可售樓面面積13785平方米，銷售均價(jià)4.67萬元/平方米。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的房地產(chǎn)交易信息顯示，目前該項(xiàng)目銷售的3#和4#共計(jì)房源158套，項(xiàng)目擬售價(jià)格為57987元/平方米及58026元/平方米，比其46700元/平方米的成交均價(jià)高出1萬多元。

而據(jù)媒體報(bào)道，遠(yuǎn)洋萬和公館的成本已經(jīng)超過5萬元/平方米。昔日“地王”虧本甩賣？周秋實(shí)強(qiáng)烈否定，“我們一共才400多套房源，沒有必要虧本賣，現(xiàn)在有簽5.2萬元/平方米的，也有簽到5.7萬元/平方米的，基本均價(jià)我們還是能夠保持在5萬-5.2萬元/平方米。至于具體成本和利潤是多少，我們要等最后結(jié)轉(zhuǎn)后才能計(jì)算，但銷售毛利肯定不高?！?/p>