信托基金精選(九篇)

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第1篇：信托基金范文

REITs既可以采取契約型基金的組織形式也可以采取公司型基金的組織形式。契約型基金是指依據(jù)信托契約或信托法理，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金，這類基金在組織結(jié)構(gòu)上不設(shè)董事會，基金管理公司自行管理基金的經(jīng)營和操作，而不參與對項目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利為目的的投資公司，基金投資人取得公司股份。公司可以自主營運和管理房地產(chǎn)項目，再將收益以股利形式分配給投資人。一般來說如果REITs的規(guī)模比較大，投資領(lǐng)域也比較廣，就應(yīng)采用公司型組織形式。如果REITs的規(guī)模較小，業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性，那么可采用契約型組織形式，因為其更有利于風(fēng)險控制。在資本市場比較完善和金融秩序比較規(guī)范的國家應(yīng)以發(fā)展公司型基金為主。

在美國，房地產(chǎn)投資信托基金通常是一個房地產(chǎn)上市公司，其組織結(jié)構(gòu)是完整的公司制度，經(jīng)營范圍單一，僅限于房地產(chǎn)的交易和經(jīng)營管理。通常是由董事局制訂投資及借款政策，通過發(fā)行基金份額，以股權(quán)融資方式向投資者進(jìn)行融資，投資者即基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產(chǎn)。上市公司或其委托的資產(chǎn)管理公司通過對相關(guān)物業(yè)的管理獲取租金收入，并以股利的方式分配給基金持有者?；鸱蓊~可以在二級市場進(jìn)行交易。

與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有較強(qiáng)的流動性，它可以在二級市場上流通;②REITs有著較高的預(yù)期收益，由于房地產(chǎn)基金可以在市場上通過不斷的擴(kuò)充發(fā)行新基金再收購其他的房地產(chǎn)，所以，投資REITs既能獲得穩(wěn)定的當(dāng)前收入?熏 又同時具有資本增長的潛力;③REITs具有較低的風(fēng)險，由于REITs投資對象是房地產(chǎn)，且該基金可投資不同的房地產(chǎn)組合，所以它具有很強(qiáng)的保值功能，在通貨膨脹時期?熏 REITs的收益水平也會隨之升高，能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的作用。綜上所述，REITs具有高流動性､高收益､低風(fēng)險的特征，是投資者理想的投資工具。

第2篇：信托基金范文

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運用市場信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險問題其根源往往與這一特點密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負(fù)載實在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險公司、儲蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時，實際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強(qiáng)房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險收益對稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機(jī)會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險和體制風(fēng)險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機(jī)會，同時將大大推進(jìn)中國整個金融體制的改革進(jìn)程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險和金融危機(jī)動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進(jìn)市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進(jìn)行配置。

目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗過的市場信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個嶄新的融通機(jī)制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)?；烷L期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分

只有從單個房地產(chǎn)信托計劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機(jī)會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險能力，而抗風(fēng)險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風(fēng)險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進(jìn)行跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r風(fēng)險分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累問題，結(jié)果是在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會爆發(fā)。

市場對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險分配，風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體

同時鼓勵房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運作，并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。

第3篇：信托基金范文

目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要仍以銀行貸款為主，融資渠道單一，銀行承擔(dān)著巨大的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在宏觀調(diào)控及銀行信貸資金來源受到限制的情況下，增加融資渠道，借鑒國際經(jīng)驗，將房地產(chǎn)企業(yè)項目資本運作要求與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、房地產(chǎn)金融工具組合，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)投資大眾化和融資社會化，是解決我國目前房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、銀行系統(tǒng)風(fēng)險集中問題較好的解決方案。本文對我國房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險進(jìn)做簡要分析。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)投資信托基金；REITs；系統(tǒng)風(fēng)險；非系統(tǒng)風(fēng)險

房地產(chǎn)信托投資基金作為一種以房地產(chǎn)為投資標(biāo)的的產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品，既受到房地產(chǎn)業(yè)、金融市場等多重風(fēng)險帶來的不確定因素的影響，也可能面臨產(chǎn)品本身運作過程中的諸多隱患。一般把房地產(chǎn)信托投資基金的風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險：系統(tǒng)風(fēng)險又稱為外部風(fēng)險或不可分散風(fēng)險，是指由于國家宏觀政策調(diào)控或經(jīng)濟(jì)周期波動等政治、經(jīng)濟(jì)、社會因素導(dǎo)致的風(fēng)險，一般產(chǎn)生于行業(yè)外部，而且不能通過多樣化投資而分散；非系統(tǒng)風(fēng)險又稱為內(nèi)部風(fēng)險或可分散風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)項目本身或管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理出狀況等行業(yè)內(nèi)部、企業(yè)內(nèi)部因素而導(dǎo)致的風(fēng)險，一般可以通過分散投資和加強(qiáng)監(jiān)管等方式予以消減或避免。

1 系統(tǒng)風(fēng)險

1.1 房地產(chǎn)的順周期波動

無論在西方發(fā)達(dá)國家還是在新興市場國家，房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期都有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)投資大幅波動始終是經(jīng)濟(jì)波動的一個重要來源。歷史經(jīng)驗反復(fù)表明，房地產(chǎn)的繁榮與蕭條周期同步甚至領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)的繁榮與蕭條周期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于一輪上升和繁榮周期時，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的引擎，通過對上、下游行業(yè)帶動所產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)杠桿效應(yīng)為經(jīng)濟(jì)上行注入強(qiáng)進(jìn)的增長動力。據(jù)測算2009年房地產(chǎn)直接投資拉動GDP增長超過1個百分點，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動約為3個百分點。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)處在新一輪下行或衰退周期時，情況則恰恰相反。20世紀(jì)80年代的日本房地產(chǎn)泡沫、90年代的東亞金融危機(jī)，以及最近的美國次貸危機(jī)則從另一個極端證明了房地產(chǎn)泡沫的破滅和房地產(chǎn)市場崩潰對經(jīng)濟(jì)活動所產(chǎn)生的破壞性沖擊。同時，對于房地產(chǎn)投資基金，在逆周期時應(yīng)面對以下幾條具體風(fēng)險：一是過長的開發(fā)周期限制了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)周期的靈活度；二是銀行信貸、預(yù)售款、資本市場的順周期性加大了對開發(fā)商資金流的疊加沖擊；三是土地價格剛性加大了開發(fā)商逆周期投資的風(fēng)險。

1.2 國家宏觀政策風(fēng)險

由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，所以在很大程度上會受到國家宏觀政策的制約。政府對土地出讓使用的規(guī)定、對房地產(chǎn)租賃買賣的規(guī)定、對投資區(qū)域的限制、對融資比例的限制以及相關(guān)金融政策、稅收政策等，都會給投資者帶來風(fēng)險。例如1986年美國國會通過了《稅收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），取消了對房地產(chǎn)投資的合法避稅條款，到80 年代末，房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴(yán)重困境，房地產(chǎn)信托投資基金也遭受了重創(chuàng)。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場和資本市場由于發(fā)展時間不長，所以很不規(guī)范，而政府的監(jiān)管也缺乏經(jīng)驗，沒有形成系統(tǒng)的監(jiān)管法規(guī)： 一是我國還沒有針對房地產(chǎn)信托稅收的法律規(guī)定，當(dāng)前信托業(yè)務(wù)的稅收基本上處于無法可依的局面。REITs稅收制度的法規(guī)缺失不利于信托當(dāng)事人對投資收益的準(zhǔn)確預(yù)期，也增加了信托公司進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的決策難度。二是流轉(zhuǎn)稅重復(fù)征收。具體表現(xiàn)在：信托公司對集合資金進(jìn)行投資時，信托公司將募集的信托資金以注冊公司的名義投入項目，注冊公司構(gòu)成納稅主體，而當(dāng)投資者獲得利潤回饋時，還要同時交納個人所得稅。另外，房產(chǎn)稅的征收條件、范圍、稅率等政策推出的不確定性也對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。對發(fā)展過程中不時出現(xiàn)的問題經(jīng)常出臺一些政策法規(guī)，雖然能夠解決一時的問題，但卻容易造成房地產(chǎn)市場和資本市場的波動，增加投資者的風(fēng)險。

1.3 行業(yè)風(fēng)險

與其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣要面臨市場和自身周期波動所帶來的風(fēng)險。城市居民收入水平、人口增長、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會對房地產(chǎn)數(shù)量、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災(zāi)害等外部因素都會影響到房地產(chǎn)價格和租金收益。房地產(chǎn)業(yè)自身的周期波動也可能給投資者帶來風(fēng)險，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后，由于房地產(chǎn)本身既是耐用消費品又是投資品， 在一定市場環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

1.4 利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風(fēng)險。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。面對利率上調(diào)的壓力，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行階段，對房地產(chǎn)的需求水平下降，可能影響房地產(chǎn)信托投資基金的經(jīng)營現(xiàn)金流。另外，利率上調(diào)還會通過利息支出影響房地產(chǎn)信托投資基金的經(jīng)營成本，抵押型受的影響要大過權(quán)益型，因為它除了投資者本金，還通過負(fù)債融資，然后以抵押貸款的形式間接投資房地產(chǎn)，這里它們扮演的實際是金融中介的角色，如果市場利率提高和房地產(chǎn)市場蕭條同時出現(xiàn)，就很難保證派息的穩(wěn)定性，而且利率的上升會造成REITs 市場價格降低，從而影響REITs 的總體回報率。為了對沖利率上升的風(fēng)險，REITs 上市時有時會進(jìn)行利率掉期等財務(wù)安排。在利率掉期安排下，REITs 初期利息支出會較低，但在后期的支出會較高，好處是減少息率上升風(fēng)險，提高初期的回報率。不過，如果日后租金大跌，可能會使得派息劇減。另外，如果利率上升，對于以投資于居民按揭的住房為資產(chǎn)的REITs，會面臨債權(quán)人提前還貸引起的收益率降低的風(fēng)險。

2 非系統(tǒng)風(fēng)險

2.1 項目風(fēng)險

一些房地產(chǎn)信托投資基金在進(jìn)行投資選擇時，可能由于信息不對稱或盡職調(diào)查及評估失誤等原因造成投資的項目質(zhì)量不高，無法得到期望的投資回報。如果房地產(chǎn)企業(yè)把收益率不高的物業(yè)放入資產(chǎn)包中，通過周密的“包裝”，短期內(nèi)提高物業(yè)的租金水平，以及做高出租率。這樣，就可以提高短期價值，在初期收回較多資金，至于后續(xù)的經(jīng)營，則可能缺乏增長動力。而投資者所依賴的，只是物業(yè)經(jīng)營所帶來的長期收租權(quán)。即使在打包上市之初注入的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也并不一定代表這些資產(chǎn)能夠永遠(yuǎn)保持其優(yōu)質(zhì)地位，而且還不能避免后續(xù)會被注入一般資產(chǎn)的可能性。房地產(chǎn)信托投資基金看重的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定，這有賴于資產(chǎn)池的良好運營，包括租務(wù)管理、招商管理等。資產(chǎn)利潤的開發(fā)也是一個重點，如果信托管理人不能根據(jù)市場變化靈活的去吸收新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入資產(chǎn)池或放棄一些失去價值發(fā)掘的資產(chǎn)，帶動整個物業(yè)的品質(zhì)不斷提升，同時降低運營成本，那么基金就可能面臨股價上升乏力、派息減少的情況，進(jìn)而降低基金的價值。

2.2 管理風(fēng)險

信托管理人有關(guān)的風(fēng)險主要為以下四類：第一，信托管理人一般是根據(jù)資產(chǎn)的價值來收取管理費，如果信托管理人不負(fù)責(zé)或者缺乏職業(yè)道德，很可能不顧品質(zhì)、不顧回報的收購地產(chǎn)，以壯大旗下房地產(chǎn)組合的總值。第二，信托管理人一般會抽取交易總值的一定比例作為傭金，這種激勵方式造成的后果是交易越頻繁，對信托管理人就越有利，一些不負(fù)責(zé)任的信托管理人為了賺取傭金，可能會大量買入和賣出房地產(chǎn)。第三，不負(fù)責(zé)任的信托管理人可能與房地產(chǎn)業(yè)主勾結(jié)，為賺取高額管理費和傭金而高買高賣，具體做法是，信托管理人可能以超過實際價值的價格買下資產(chǎn)，然后再以高于市場價的價格租回給原業(yè)主。表面上看，這宗交易買賣雙方都是贏家，沒有人吃虧。實際上，吃虧的是REITs的股東，因為高額的管理費和傭金最終由他們來承擔(dān)。另外，買來的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)高于合理的市場價格，這意味股東必須承擔(dān)更大的信用風(fēng)險。最后，為了讓某一宗房地產(chǎn)交易達(dá)到應(yīng)有的回報率，一些信托管理人可能在購買房地產(chǎn)時，要求延遲支付部分款項。在這種情況下，部分款項以現(xiàn)金支付，剩余的則等到幾年后才分期派發(fā)新股給賣主，以股票代替現(xiàn)金完成交易。短期內(nèi)，這宗交易的收購價就會偏低，讓回報率“好看”。實際上卻沖減了股東權(quán)益，使派息減少。

從以上分析來看，設(shè)立REITs在我國仍面臨著一系列的系統(tǒng)與非系統(tǒng)風(fēng)險，為促進(jìn)REITs在我國的健康發(fā)展，監(jiān)管機(jī)構(gòu)及REITs有關(guān)管理人員需要深入了解REITs的風(fēng)險，在設(shè)立REITs的同時做好有針對性的風(fēng)控，充分考慮有關(guān)風(fēng)險因素，采用有效的手段將相關(guān)風(fēng)險降至最低，保障投資者的權(quán)益，提高REITs的效率，更有效的發(fā)揮REITs在房地產(chǎn)融資中的作用。

【參考文獻(xiàn)】

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第4篇：信托基金范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；REITs；集合資金信托

房地產(chǎn)投資信托基金(簡稱REITs)是一種采取基金或信托的組織形式，集合眾多投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)或抵押貸款以獲得投資收益，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。其股票或收益憑證一般在證券交易所或柜臺市場進(jìn)行自由交易。投資者的收益主要來源于股息、利息等及在二級流通市場交易產(chǎn)生的資本增值。近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，越來越多的人將資金投向房地產(chǎn)業(yè)。然而，我國房地產(chǎn)投資體系不完善，且投資方式單一。大部分投資者采用購買、出租、出售房地產(chǎn)的方式，希望通過短期內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲帶來的買賣價差而獲益。這種方式雖然可能帶來較高的收益，但資產(chǎn)流動性差、風(fēng)險大。而且，由于投資者的“羊群效應(yīng)”，容易為房地產(chǎn)泡沫的形成推波助瀾。此時，作為房地產(chǎn)的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)投資信托基金的引入就非常必要。它不僅可為投資者提供一種專業(yè)的、流動性好的、收益更加穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資工具，而且可引導(dǎo)投資者更加理性地投資，在一定程度上達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的效果。

一、美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)驗

(一)美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷史。1960年，美國通過了《房地產(chǎn)投資信托法案》，標(biāo)志著美國房地產(chǎn)投資信托基金的正式設(shè)立。此法案的初衷是使中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托基金投資于大型商業(yè)房地產(chǎn)，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。因此，早期的信托基金不允許超大股東的存在，且都是直接投資于房地產(chǎn)的“股權(quán)類信托”。上世紀(jì)60年代后期，隨著投資于房地產(chǎn)抵押貸款的“抵押類信托”的出現(xiàn)，REITs得到進(jìn)一步發(fā)展。但進(jìn)入上世紀(jì)70年代中期，美國經(jīng)濟(jì)開始衰退，房地產(chǎn)價格的大幅下降和利率的上升，使REITs的資產(chǎn)水平急劇下降，從1974年的200億美元下降到1976年底的97億美元。之后，REITs的發(fā)展陷入長期低迷狀態(tài)。這種情況一直到1986年《稅收改革法案》出臺后才有所改觀。該法案放松了房地產(chǎn)投資信托基金的限制，允許REITs直接擁有和經(jīng)營房地產(chǎn)，而不必交由第三方管理。之后，美國又進(jìn)一步修改了REITs的法律框架和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，特別是“UPRE—ITs”的引入及對機(jī)構(gòu)投資者要求的放松，使RE—ITs在上世紀(jì)90年代后獲得迅猛發(fā)展。

(二)美國房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品種類。經(jīng)過40多年的發(fā)展，美國房地產(chǎn)投資信托基金已形成了豐富、多樣化的產(chǎn)品系列。按照持有資產(chǎn)的性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)投資信托基金可分為：股權(quán)類信托、抵押類信托、綜合類信托。從歷史看，股權(quán)類信托不僅收益率普遍高于其他兩種信托，波動率即風(fēng)險也小于其他兩者。這也是股權(quán)類信托現(xiàn)今占據(jù)美國絕大部分REITs份額的原因。截至2005年，在美國共有197支REITs。其中，股權(quán)類信托為152支，所管理的資產(chǎn)占所有REITs總資產(chǎn)的91％。

(三)美國房地產(chǎn)投資信托基金的主要特點：第一，房地產(chǎn)投資信托基金通過將房地產(chǎn)證券化，為中小投資者提供了一種流動性好、投資靈活的房地產(chǎn)投資工具。以前，中小投資者對房地產(chǎn)的投資主要通過抵押貸款形式，購買、出租、出售房地產(chǎn)以賺取差價，存在資金耗費大、流動性差等缺點。而投資REITs，投資金額根據(jù)認(rèn)購份額的不同而靈活變化。且基金份額通常在交易所上市，可隨時變現(xiàn)，保證了資金較強(qiáng)的流動性。第二，相對低風(fēng)險、高收益。據(jù)統(tǒng)計，1971年12月31日至2002年12月31日期間，股權(quán)類REITs的收益率為12．35％，超過同期道瓊斯平均工業(yè)指數(shù)(7．25％)、納斯達(dá)克綜合指數(shù)(7．79％)及標(biāo)準(zhǔn)普爾500．指數(shù)(10．68％)。同時，其波動性(13．46％)卻低于其它三種股票指數(shù)。第三，享受一定的稅收優(yōu)惠政策。為鼓勵REITs的發(fā)展，美國稅法規(guī)定，對滿足一定條件的PElTs可免收公司所得稅。且如果投資者以自身所有的房地產(chǎn)入股REITs，以換取“合伙經(jīng)營份額”，稅法將不做稅收處理，直到投資者將這種份額變現(xiàn)。這種遞延稅收的辦法吸引了眾多投資者的參與。

(四)美國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要經(jīng)驗?？偟恼f，主要有以下四點：

1．法律法規(guī)的大力支持為REITs發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。體現(xiàn)政府支持的一個方面是每當(dāng)REITs面臨重大困境時，政府都會通過出臺新的稅收改革法案來幫助REITs健康發(fā)展。以1976年的稅收改革法案(TRA76)為例，由于1973年至1975年間房地產(chǎn)投資信托基金的極度蕭條，造成該行業(yè)的巨額負(fù)債，大量資產(chǎn)被迫投放到市場上進(jìn)行低價處理。針對這種情況，TRA76對以下內(nèi)容進(jìn)行了重大調(diào)整：取消對非故意違反75％和90％總收入規(guī)則的房地產(chǎn)信托公司進(jìn)行處罰的條款；允許8年期的虧損結(jié)轉(zhuǎn)；給予房地產(chǎn)投資信托公司持有待銷物業(yè)的權(quán)利。上述措施為房地產(chǎn)投資信托公司處置資產(chǎn)和保留納稅優(yōu)惠資格創(chuàng)造了有利條件。另外一項影響REITs發(fā)展的重大法案是1993年通過的《綜合預(yù)算調(diào)整法案》(以下簡稱《調(diào)整法案》)。在該《調(diào)整法案》之前，養(yǎng)老基金只能算作一個投資者對REITs進(jìn)行投資。由于REITs對股權(quán)結(jié)構(gòu)的要求使養(yǎng)老基金只能占較小的份額，這自然使養(yǎng)老基金對RE—ITs投資的熱情不高。而《調(diào)整法案》改變了這種情況，允許養(yǎng)老基金按其持有人來計算投資人數(shù)，也就是養(yǎng)老基金從此可占有REITs的絕大部份份額，這為養(yǎng)老基金投資REITs鋪平了道路。

2．REITs自身的不斷改革和創(chuàng)新使產(chǎn)品更加適應(yīng)市場的需求。首先，REITs在所有權(quán)形式上不斷完善。從最初成立時唯一的股權(quán)投資信托，到抵押投資信托和綜合投資信托，之后又陸續(xù)推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托基金、專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種基金形式，以適應(yīng)市場的不同需求。其次，PElTs投資管理的專業(yè)化程度不斷提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。為更好地解決投資人和管理者間的成本問題，REITs在管理結(jié)構(gòu)上也有重要創(chuàng)新。1986年以前，PElTs的運營僅限于擁有房地產(chǎn)，自身不參與房地產(chǎn)運營，而是委托獨立的第三方運營和管理PElTs所持有的資產(chǎn)。之后，人們意識到這種形式下PElTs股東和管理資產(chǎn)的管理者間存在嚴(yán)重的利益不一致。為減少這種成本，PElTs開始廣泛采用自我管理的組織形式，即基金自己運營和擁有房地產(chǎn)。

3．機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與促進(jìn)了PElTs的

迅速發(fā)展。初始設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金的目的之一，是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年機(jī)構(gòu)投資者所持有的房地產(chǎn)投資基金的交易量，約占全部交易量的10％。但到1999年，這個比例則上升到39％。這表明機(jī)構(gòu)投資者對PElTs越來越關(guān)注。研究表明，機(jī)構(gòu)投資者的引入，提高了房地產(chǎn)投資基金公司管理決策的質(zhì)量，提高了PElTs的績效，減少了反常的投資波動，提高了市場的透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的健康發(fā)展。

4．一系列保護(hù)投資者利益的措施為PElTs的長期健康發(fā)展提供了保障。為保護(hù)投資者的利益不受損害，美國對PElTs的許多方面都有嚴(yán)格的規(guī)定，主要包括：在收益分配方面，要求將每年絕大部分收入以現(xiàn)金股利的方式分配給股東；在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，不允許超大股東的存在；在收入結(jié)構(gòu)方面，要求PElTs的收入主：要來源于房地產(chǎn)的經(jīng)營收益和4年以上的房地產(chǎn)處置收益，防止PElTs頻繁的短期操作。這些措施保證了PElTs的規(guī)范化運作，降低了大股東侵犯小股東利益的風(fēng)險，從而鼓勵了更多投資者的參與。

二、美國pelts的發(fā)展經(jīng)驗對我國的啟示

我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展還處于嘗試階段。結(jié)合美國pelts的發(fā)展經(jīng)驗及我國國情，我國發(fā)展pelts所亟待解決的關(guān)鍵性問題主要有以下三方面：

第5篇：信托基金范文

中圖分類號:F830.91文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0057-02

(一)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的類型

1.按照REITs組織形態(tài)分類,分為契約型和公司型。契約型房地產(chǎn)投資信托基金,是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的收益憑證。

公司型房地產(chǎn)投資信托基金,是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。美國的REITs絕大多數(shù)是公司型。

2.根據(jù)資金使用的不同,主要有權(quán)益型、抵押型、混合型。權(quán)益型指擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn),是REITs的主導(dǎo)類型。 抵押型指直接向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款,或者通過購買抵押貸款支持證券間接向房地產(chǎn)商貸款?；旌闲蚏EITs指既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn),又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商貸款。

(二)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的特點

1.變現(xiàn)性高。REITs是一種間接的房地產(chǎn)投資類型,相比較直接購買不動產(chǎn),需要中介結(jié)構(gòu),費時費力,手續(xù)煩雜,且投資門檻金額龐大變現(xiàn)性差,REITs申購門檻低,交易方式和股票相同,流具有很明顯的流動性優(yōu)勢。

2.分散投資風(fēng)險。REITs是一種投資組合的方式,注重的是分散風(fēng)險。REITs的常見的投資經(jīng)營標(biāo)的包括辦公大樓、購物中心、飯店和賣場等,多為不動產(chǎn)的組合。相比較投資單一的不動產(chǎn)而言,可以避免投資標(biāo)的的集中風(fēng)險。

3.收益能力穩(wěn)定。REITs每年固定分配股利,使得其投資報酬率相當(dāng)穩(wěn)定。REITs的現(xiàn)金流主要是來自于租金收入、管理維修費用及承租率等,相對比較穩(wěn)定。

4.稅收優(yōu)惠。對于REITs的投資者而言,稅收優(yōu)惠包括兩個方面。一方面,REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東,一般是將90%的稅后收益分配給投資者,因此,REITs在公司層面是免征公司所得稅的,這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利時具有遞延納稅功能,這也是許多投資者投資REITs的主要原因。

(一)國外的REITs發(fā)展情況總結(jié)

1.各國的REITs以封閉式為主,開放式較少。而且封閉式期限較長,有利于基金更好地運作。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種,而上市的條件一般參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。對上市REITs的信息披露有嚴(yán)格要求。

2.美國是最典型的采用公司型REITs的國家,美國的傳統(tǒng)REITs以公司型為主,大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結(jié)合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流,香港REITs采用契約型組織形式,在日本和新加坡,兩種組織形式均為法律許可。但實際操作中,日本以公司型為主,新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs。

3.美國REITs的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜(有UP REIT,DOWN REIT,合股和紙夾等),亞洲國家的REITs結(jié)構(gòu)相對簡單。

4.很多國家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠,且投資者必須獲得大部分投資收益(大多為90%)。

5.各國都要求將REITs的大部分資產(chǎn)投資于房地產(chǎn),并對REITs資產(chǎn)的出售有嚴(yán)格的控制,這與一般房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。

6.各國(地區(qū))REITs的投資對象具有廣泛性?？梢酝顿Y商業(yè)地產(chǎn)、倉庫、工業(yè)廠房、優(yōu)質(zhì)零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。

(二)對中國發(fā)展REITs的啟示

1.時機(jī)的選擇。房地產(chǎn)投資信托基金除受到整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境――對房地產(chǎn)的市場需求與總體空置水平的影響外,投資對象選擇不當(dāng)、投資時機(jī)把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托基金的營運業(yè)績與市場價值。

2.運營結(jié)構(gòu)的選擇。除美國的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展比較成熟,發(fā)展結(jié)構(gòu)多樣化(有限合伙、UPREIT或DOWN REIT等)外,各國(或地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國(或地區(qū))的法律環(huán)境有關(guān),美國的房地產(chǎn)信托基金相關(guān)立法已經(jīng)很完善,而其他國家(或地區(qū))的立法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及美國。而中國在考慮REITs模式選擇時,應(yīng)該選擇適合中國實際情況的模式,如果采用與美國一樣的公司模式,很可能無法控制其間的關(guān)聯(lián)交易。

3.上市和分紅要求。上市型基金成為REITs的主流品種,而上市的條件很多是參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。其嚴(yán)格的信息披露制度導(dǎo)致透明度較高,包括管理策略、投資組合持有的資產(chǎn)、租賃合約、租金回報率及財務(wù)安排等都在監(jiān)管及披露范圍之內(nèi)。除了澳大利亞的LPT外,美國和大部分亞洲國家的REITs都有分紅要求。

1.稅收優(yōu)惠政策的缺失。中國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺,對于營業(yè)稅、租賃稅等的征收,表現(xiàn)出政府不鼓勵長期持有基金的態(tài)度,這會在很大程度上削弱REITs的競爭力。

2.監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善。REITs由于其運作流程設(shè)計比較復(fù)雜,本身不可以直接經(jīng)營管理所屬的資產(chǎn),要委托專門的管理機(jī)構(gòu)管理,具有雙重關(guān)系,這樣進(jìn)一步加大了信息不對稱的程度。這些都對監(jiān)管提出了更高的要求,需要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系,以保證REITs的健康運行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)受整個宏觀經(jīng)濟(jì)、國家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響。而在中國,房地產(chǎn)投資常常演變?yōu)橥稒C(jī),短期炒作取代了穩(wěn)定的中長期投資,可能會產(chǎn)生投機(jī)風(fēng)險,并影響到REITs。

(一)基金類型――開放型與封閉型的選擇

按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同, REITs可分為開放型和封閉型。根據(jù)中國現(xiàn)階段法律完善程度、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和資本市場狀況, 同時考慮到初期REITs的發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)定為主,減少風(fēng)險發(fā)生的可能性, 本文認(rèn)為目前適合發(fā)展以封閉型的基金為主。

(二)組織形式的選擇――公司型與契約型的選擇

中國REITs主體法缺位, 目前沒有專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金的立法。而發(fā)展公司型REITs對法律的要求較高。按照中國《公司法》規(guī)定, 公司的對外投資還不得超過公司凈資產(chǎn)的50% , 這不利于REITs的發(fā)展。從實踐來看, 中國目前基金主要集中在證券業(yè), 且只存在契約型基金, 尚無公司型基金, 所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。

(三)運作流程的選擇

1.REITs的參與者。REITs的直接參與者主要包括REITs管理公司、托管人、基金持有人、房地產(chǎn)項目管理公司和房地產(chǎn)物業(yè)管理公司和顧問公司五個實體。

REITs管理公司指由發(fā)起人組建的基金管理公司擔(dān)任,是基金組織結(jié)構(gòu)中的核心,主要職責(zé)是管理基金的資產(chǎn)和債務(wù),以保障股東長期、持續(xù)、穩(wěn)定的利益,同時收取基金資產(chǎn)管理服務(wù)費用。

托管人是基金資產(chǎn)的保管人和名義持有人,結(jié)合中國國情,建議由具有基金托管資格的商業(yè)銀行擔(dān)任?；鹜泄苋素?fù)責(zé)基金資產(chǎn)保管、基金投資運用項目資金往來結(jié)算、對基金管理人的投資操作進(jìn)行監(jiān)督等,并根據(jù)托管資產(chǎn)的價值每年按一定比例收取托管費。

2.具體的運作流程設(shè)計。結(jié)合中國情況,具體的運作流程是:首先由REITs管理公司也就是受托機(jī)構(gòu),依法設(shè)立REITs,采用公募的方式投資者發(fā)行REITs的受益證券以獲得資金;然后組建基金管理公司擔(dān)任基金管理人,進(jìn)行經(jīng)營管理,參照顧問公司的建議,按照風(fēng)險分散原理,選擇不同類型的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項目及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資的項目進(jìn)行多元化投資組合,通過集中專業(yè)管理,有效地降低風(fēng)險,獲取較高經(jīng)濟(jì)收益。投資者憑受益憑證可以得到現(xiàn)金分紅。

(四)投資物業(yè)的選擇與經(jīng)營

中國REITs的投資方向需要緊密結(jié)合中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段, 并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點。這樣才能實現(xiàn)以發(fā)展REITs來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。為加強(qiáng)基金的風(fēng)險控制, REITs需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主, 也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項目, 向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。投資的房地產(chǎn)項目必須具備兩個條件: 產(chǎn)權(quán)清晰并且完整; 能獲取穩(wěn)定、已經(jīng)完成的產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流收入。

(五)合理選擇管理模式

根據(jù)運營管理模式的不同, 房地產(chǎn)投資信托基金可分為內(nèi)部顧問模式和外部顧問模式。常規(guī)認(rèn)為,外部顧問存在著委托問題,經(jīng)營者可能偏離股東的目標(biāo)利益。

(六)監(jiān)管機(jī)制

1.重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持。根據(jù)各國發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者方面的經(jīng)驗, 可以看出發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者是一個系統(tǒng)工程, 不但與構(gòu)建合格的機(jī)構(gòu)投資者隊伍有關(guān),而且還與整個證券市場、金融生態(tài)環(huán)境的發(fā)展息息相關(guān)。

第6篇：信托基金范文

【關(guān)鍵詞】杜邦分析法；REITs；績效評價

0 引言

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）對商業(yè)地產(chǎn)公司拓寬融資渠道，降低財務(wù)風(fēng)險，改善資本結(jié)構(gòu)有重要的意義。隨著國內(nèi)金融市場的蓬勃發(fā)展，國內(nèi)對發(fā)展REITs的呼聲也越來越高，但國內(nèi)針對REITs的績效評價方面的研究相對不多，研究內(nèi)容多為制度借鑒和法律范疇的定性研究，故本文采用一些應(yīng)用最廣泛的數(shù)量指標(biāo)對國際上知名的8家REITs進(jìn)行了績效評價，以求更深入地了解各種不同類型的權(quán)益型REITs的投資價值，以供我國發(fā)展REITs借鑒。

1 REITs研究綜述

1.1 國外研究綜述

美國的REITs研究最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代，隨著研究的深入，學(xué)者們試圖通過建模的方法定量研究REITs的各種特征和效益。比如Howe and Shilling在研究如何減少企業(yè)負(fù)債的問題時指出REITs具有良好的免稅效果[1]。而針對不同類型REITs的盈利性比較上，Capozza and Seguin經(jīng)研究后發(fā)現(xiàn)，股權(quán)融資成本并不會因為多元化投資而有所下降[2]。Mueller and Laposa則在對各個不同房地產(chǎn)績效水平研究后指出，不同類型REITs的投資回報有顯著差異[3]。

1.2 國內(nèi)研究綜述

由于我國REITs發(fā)展起步較晚，故在初期有很多學(xué)者研究國外的發(fā)展模式并借鑒各國的發(fā)展經(jīng)驗，這方面研究的學(xué)者包括：冀敏總結(jié)了美國REITs運作的成功經(jīng)驗，探討了在我國的REITs實現(xiàn)路徑[4]；沈俊韜則探討了歐洲各國REITs的發(fā)展?fàn)顩r來探討REITs在歐洲今后的發(fā)展和前景[5]；周亮華和林錦輝則探討了新加坡發(fā)展和運作REITs的成功經(jīng)驗[6]。還有一些就是針對REITs在國內(nèi)立法方面的研究[7-8]，雖然這些研究對本文的研究有很好的借鑒作用，但我們也看到國內(nèi)針對國際REITs的績效方面的研究相對還較少，不利于深入了解各國REITs的真實水平和特征并進(jìn)行借鑒，這也正是本文研究的意義所在。

2 指標(biāo)設(shè)計和樣本選取

績效就是滿足組織期望的水平，也就是指一家REITs滿足各個利益相關(guān)人的能力。而杜邦分析法作為在盈利能力分析方面被業(yè)界應(yīng)用最廣泛的財務(wù)分析方法，亦是本文進(jìn)行績效評價的方法。

2.1 指標(biāo)設(shè)計

2.2 樣本選擇

REITs最早出現(xiàn)在美國的19世紀(jì)60年代，目前美國和澳大利亞的REITs市場最為成熟，有著較為完善的法規(guī)、產(chǎn)品和市場。

英國的經(jīng)濟(jì)水平排在歐洲前列，同時有著歐洲最大的房地產(chǎn)市場之一。雖然英國起步較晚，2007年才推出REITs，但發(fā)展迅猛，目前英國的所有REITs總市值已經(jīng)超過700億美元，是全球除了美澳之外的第三大REITs市場。

新加坡和香港的REITs屬于新興市場，發(fā)展起步較晚，但新加坡和香港發(fā)展速度很快，其成功有一定借鑒意義。

基于此，本文在選取世界范圍內(nèi)有代表性的REITs樣本時選擇了來自美國、英國、澳大利亞、新加坡和香港的企業(yè)，涉及產(chǎn)業(yè)包括零售、寫字樓、醫(yī)療地產(chǎn)、多元化地產(chǎn)等。他們分別是美國的西蒙地產(chǎn)（SPG）、波士頓地產(chǎn)（BXP）和健保不動產(chǎn)投資（HCP）；英國的Land Securities（LAND）和British Land（BLND）；澳大利亞的General Property Trust（GPT）；新加坡的嘉茂信托（CMT）；香港的越秀房地產(chǎn)信托（GZI）。

3 實證分析

3.1 股本回報率（ROE）

股本回報率是被基金委托人最常采用的業(yè)績評價指標(biāo)，該指標(biāo)主要用于衡量單位投入資本所得到的回報，即信托基金所創(chuàng)造的價值。從表1可知，英國和澳大利亞的REITs在2008年金融危機(jī)時都呈現(xiàn)負(fù)值，但英國復(fù)蘇周期快于澳大利亞，澳大利亞和美國在2009年時還仍處于次貸危機(jī)泥潭之中。整體上看，英國和澳大利亞國家的ROE歷史走勢趨同，這可能主要因為澳大利亞國家的REITs很多都投資歐洲房地產(chǎn)而呈現(xiàn)很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。但從2010年到2012年美國的REITs呈穩(wěn)步恢復(fù)趨勢，一方面，說明美國的REITs作為固定收益類產(chǎn)品，市場成熟度高，投資的實業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定，其金融衍生品涉及不多，這符合REITs追求在嚴(yán)格控制風(fēng)險的情況下盡可能追求收益的初衷，也是美國REITs受到熱捧的原因；另一方面，說明美國REITs在1986年實現(xiàn)取消REITs不能直接運營和管理房地產(chǎn)的限制后，由于運作效率提高帶來的實力增強(qiáng)。同時，進(jìn)一步觀察可以了解到新加坡的嘉茂信托一直處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)，這為建立良好的市場形象和口碑尤其重要，由此可見新加坡作為REITs的新興市場迅速崛起與其穩(wěn)定的業(yè)績實現(xiàn)的良性循環(huán)有直接關(guān)系。另外，雖然香港的越秀信托和美國的重量級REITs相比有一定差距，但其股本回報率一直處于較高水平，2010年ROE開始起飛，2011達(dá)到高峰，在2012年香港推出外地人需額外付15%的買家印花稅之后收益水平銳減，政府成功遏制了房價過快上漲的勢頭，這有利于REITs的長期穩(wěn)定發(fā)展。

3.2 資產(chǎn)回報率（ROA）

另一個被基金管理者所青睞的指標(biāo)是資產(chǎn)回報率，該指標(biāo)反映的是基金的資源配置能力和投資效率，也就是每單位資產(chǎn)所創(chuàng)造的凈利潤的多少。從表2可以看出，由于美國的SPG、BXP和HCP三個公司涉及的產(chǎn)業(yè)分別是購物中心、寫字樓和醫(yī)療地產(chǎn)，故其直接受次貸危機(jī)的影響較小，6年里未曾出現(xiàn)負(fù)值。從BXP的連續(xù)6年的ROA指標(biāo)走勢更可以看出寫字樓投資的穩(wěn)健性最好，波動水平最低。該公司的收入主要來自寫字樓租金故其基本運作效率也最低；另一方面，英國REITs起步較晚，在2008年次貸危機(jī)來臨前REITs機(jī)制相對美國不夠成熟，抵御風(fēng)險能力不足，加之次貸危機(jī)期間英國房地產(chǎn)整體走勢欠佳，故2008年ROA和ROE一樣呈現(xiàn)較大負(fù)值。嘉茂信托和越秀信托雖然都是新興市場，但是ROA表現(xiàn)都不俗，體現(xiàn)較好的資本運營能力。

3.3 股本乘數(shù)（EM）

股本乘數(shù)，又稱財務(wù)杠杠，反映了REITs的融資渠道的選擇。較高的財務(wù)杠杠一方面說明公司融資渠道多，融資能力強(qiáng)，另一方面體現(xiàn)企業(yè)有較高的財務(wù)風(fēng)險。從表3可以看出，SPG公司的EM歷年都較其余公司明顯高，其次的BXP，體現(xiàn)出這兩個大型公司強(qiáng)大的融資能力。另外，英、澳、新加坡和香港的EM水平都較低，這些國家和地區(qū)的REITs發(fā)展都沒美國時間長，對于高負(fù)債經(jīng)營的經(jīng)驗和能力都還不足，為保證穩(wěn)健經(jīng)營，都采用相對較低的負(fù)債水平，相信隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和REITs市場的進(jìn)一步成熟，這些地區(qū)的企業(yè)會逐步提高EM水平以追求更好的股東回報。

3.4 小結(jié)

根據(jù)上述的定量分析結(jié)果，筆者對8個公司的綜合績效水平進(jìn)行了定性評價，詳細(xì)內(nèi)容如表4。

4 啟示

專注于某一市場的投資策略相比綜合投資的實體能更好被專門化的市場所接受，因為綜合型REITs很難避免高額管理和運作成本問題。從本次實證可以看出，專注于寫字樓的BXP其三大指標(biāo)的表現(xiàn)都很穩(wěn)健，而投資類型相對分散的英國REITs則波動性較大，這說明集中化投資策略所形成的專業(yè)優(yōu)勢受到廣泛青睞。

從研究樣本的表現(xiàn)看：美國公司SPG每股回報率最高，同是以投資購物中心的CMT亦有不俗表現(xiàn)；HCP作為投資醫(yī)療類的REITs代表其穩(wěn)健性較為突出；投資相對多元化的英國REITs近幾年一直在走下坡路，值得關(guān)注多元化策略的方向；BXP和GZI是寫字樓物業(yè)的代表，對于這種相對穩(wěn)定的收租物業(yè)，其收益水平較高且穩(wěn)健，不過這類物業(yè)受地產(chǎn)政策的影響較醫(yī)療類物業(yè)明顯，在地產(chǎn)政策相對穩(wěn)定時期可以考慮加大這類REITs的發(fā)展。

不過，也不能簡單地說專注于零售和醫(yī)療產(chǎn)業(yè)就一定能適合在國內(nèi)發(fā)展，因為REITs產(chǎn)業(yè)很容易受宏觀經(jīng)濟(jì)和市場政策的影響。相比之下，實行受托人和管理公司獨立制度的新加坡通過向投資REITs的公眾免稅活躍了市場，取得了階段性成功。這種模式和以美國為代表的西方發(fā)展模式有較大差異，說明國家整體環(huán)境下要想取得REITs的成功必須實事求是地探索適合自己發(fā)展的模式。為此，筆者就新加坡和美國的管理模式的差異做一簡單闡述，目的在于分析各自成功的主要原因以供發(fā)展國內(nèi)REITs借鑒。

4.1 美國―成熟的市場更需要自由

REITs最早在美國創(chuàng)立的目的是讓位數(shù)眾多的個體投資者有機(jī)會參與到房地產(chǎn)的投資，不受資金和地域的限制，并獲得相對優(yōu)惠的稅收政策。

在1986年以前，出于保護(hù)投資者利益的考慮，美國政府對REITs的管理非常嚴(yán)格，即僅允許REITs公司投資地產(chǎn)卻不能直接管理，必須依托第三方運營并由REITs支付管理費用。雖然這種模式是出于加強(qiáng)監(jiān)管的需求，但針對美國市場化程度非常高的實際環(huán)境，這種模式束縛了REITs在美國的發(fā)展。另外，1960初創(chuàng)時的法案還允許REITs拿虧損沖抵應(yīng)納稅所得，為廣大投資者所詬病。

到1986年，經(jīng)過各大REITs的不斷游說，美國通過《稅收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），對REITs進(jìn)行改革。改革第一個要點是REITs可以直接運營和管理房地產(chǎn)。其二便是取消了損失沖抵所得的做法。

4.2 新加坡―穩(wěn)扎穩(wěn)打的新興市場

新加坡自1998年7月成立新加坡房地產(chǎn)投資信托基金（S-REITs）后，在2002年推出了第一只REITs，發(fā)展迅速，在亞洲新興市場較有代表性。新加坡非常強(qiáng)調(diào)發(fā)展REITs管理公司的功能，采用專門立法的形式規(guī)定了受托人和負(fù)責(zé)運營管理的公司之間的獨立性，有效規(guī)避了資產(chǎn)管理過程中的利益沖突。這和美國REITs可以直接運營和管理房地產(chǎn)的模式有顯著區(qū)別。

4.3 比較和借鑒

美國經(jīng)過長時間的市場化發(fā)展，對REITs并未采取專項法案的管理，而只是規(guī)定了其稅收政策。這意味著美國REITs只要遵守相關(guān)其它管理制度即可，市場靈活性較大。換言之，受托人和管理公司之間的利益矛盾完全可以通過其它監(jiān)管機(jī)制解決。再者，從1960年到1986年的26年期間，美國也是要求REITs不能運營和管理房地產(chǎn)，這期間雖然降低了市場效率，但積累了發(fā)展經(jīng)驗，直到所有人都認(rèn)識到在美國的體制下這種模式弊大于利時終于毅然決定放棄。

鑒于此，筆者認(rèn)為美國作為起步最早，發(fā)展也最為成熟的REITs市場，其發(fā)展架構(gòu)更適合成熟市場或我未來的發(fā)展方向。而同是新興市場的中國，更多地學(xué)習(xí)新加坡的成功經(jīng)驗，在初創(chuàng)期采用相對保守的制度和策略不失為明智之舉。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]Mueller，Glen R.and Seven P. Laposa.REITs Renturns：A Property-type Perspective[J].Real Estate Finance，1996，13（1）.

[4]冀敏.美國商業(yè)地產(chǎn)REITs對我國REITs實現(xiàn)路徑的啟示[J].天津市財貿(mào)管理干部學(xué)院學(xué)報，2010（4）.

[5]沈俊韜.歐洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展和前景[J].硅谷，2008（6）.

[6]周亮華，林錦輝.新加坡發(fā)展和運作REITs的成功經(jīng)驗與啟示[J].中國房地產(chǎn)，2006（1）.

第7篇：信托基金范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資信托基；REITs；稅制

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-031-02

國務(wù)院總理2月15日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作，會議明確了今年深化金融體制改革的重點工作，其中合理引導(dǎo)民間融資，促進(jìn)多層次資本市場健康發(fā)展的任務(wù)也被提上了日程。房地產(chǎn)投資信托基金作為成熟的金融投資工具，各國都對其在法律上、特別是稅法上進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)制，使得該制度在現(xiàn)代金融領(lǐng)域發(fā)揮了十分重要的作用。然而我國制度上的缺失與障礙嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。所以必須從法學(xué)的角度，全面深入的分析各國和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)制度，結(jié)合我國國情，對我國的房地產(chǎn)投資信托基金作制度上的思考。

一、 房地產(chǎn)投資信托基金的涵義

房地產(chǎn)投資信托基金，英文表述為Real Estate Investment Trust，簡稱REITs,目前，對于房地產(chǎn)投資信托基金的定義尚存在爭議，筆者認(rèn)為，REITs作為一種金融投資工具，采用一定的形式，向不特定的人募集資金，是其投資權(quán)益的證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種形式。由于各個國家地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及法律制度都有很大差別，在引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金時都會從本國國情出發(fā)對其進(jìn)行相應(yīng)的制度上的改變，其法律架構(gòu)，發(fā)展模式，募集方式均不相同；在理論研究領(lǐng)域，各學(xué)科都從本學(xué)科的角度對房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行定義。經(jīng)濟(jì)學(xué)研究如何使房地產(chǎn)投資信托基金的收益最大，金融學(xué)研究房地產(chǎn)投資信托基金在資金融通中的合理利用與安全，法學(xué)則關(guān)注房地產(chǎn)投資信托基金的運行中的法律關(guān)系。最后，也是由于語言本身的特點，不同語境，不同時期，房地產(chǎn)投資信托基金的涵義都在不斷變化。因此，筆者認(rèn)為，在概念上，無須對房地產(chǎn)投資信托基金在細(xì)節(jié)上作過多的限定。應(yīng)當(dāng)從其特點、功能上作清晰的表述，對房地產(chǎn)投資信托基金做出界定。

二、房地產(chǎn)投資信托基金稅制的特點

（一）要素的特殊性

稅制要素包括征稅人、納稅人、客體、稅目和稅率。在REITs稅制中，部分要素具有一定特殊性。首先狹義上REITs稅制的客體僅為REITs和投資人的應(yīng)稅收入。一般僅投資人是納稅人，特殊條件下比照公司對REITs課稅。其次，REITs并沒有規(guī)定獨特的稅目稅率。最后其稅制的最大特點在于避免對商業(yè)實體和投資者的雙重征稅。這樣在交易成本上相對其他經(jīng)濟(jì)主體優(yōu)勢明顯。

（二）嚴(yán)格的適用條件

房地產(chǎn)投資信托基金稅制在組織形式、股權(quán)、資產(chǎn)、收益結(jié)構(gòu)和分配比例上都有嚴(yán)格規(guī)定，只有具備了這些條件，才能享受稅收減免。

（三）稅收優(yōu)惠

法律給了REITs極大的稅收優(yōu)惠，在不同領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，對于不同稅目可以免征部分甚至全部稅收。

三、房地產(chǎn)投資信托基金稅制的立法模式

目前世界主要存在兩種模式的房地產(chǎn)投資信托基金稅制立法，一種是以美國為代表的分散立法模式，另外一種是以亞洲為代表的專項立法模式。

（一）美國房地產(chǎn)投資信托基金稅制研究

美國稅法對房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的影響是巨大的，在美國，房地產(chǎn)投資信托基金的基本條件是由稅法規(guī)定的，而且還為房地產(chǎn)投資信托基金提供了稅收上的優(yōu)惠，這也成為了美國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要動力。

1.美國稅法對于房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的影響

美國的《國內(nèi)稅收法》對于房地產(chǎn)投資信托基金來說，是最基本的法律規(guī)范，也是最重要的法律規(guī)范，稅法的每次變更，都牽動著房地產(chǎn)投資信托基金的神經(jīng)，都對房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展起到了極為重要的作用，這種作用有時是正面的，有時也是負(fù)面的。

美國的房地產(chǎn)投資信托基金的前身是馬薩諸塞信托，那時采用的信托的形式進(jìn)行商業(yè)活動并不認(rèn)為是與公司相同的納稅主體，因此可以合法規(guī)避稅收。但是在Morrissey missioner案中（SEE 296 U.S 344,360(1935)），最高法院認(rèn)為：商業(yè)信托視同與公司作為納稅主體，自此，商業(yè)信托失去了稅收優(yōu)惠地位，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品在美國基本處于停滯狀態(tài)。當(dāng)1960年《國內(nèi)稅收法》首創(chuàng)房地產(chǎn)投資信托基金時，其在業(yè)績上也并無優(yōu)勢，這是因為當(dāng)時有限合伙的稅收優(yōu)惠要大于房地產(chǎn)投資信托基金，并且投資方向上的限制也不利于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。到了70年代初，由于美國的經(jīng)濟(jì)衰退，許多房地產(chǎn)投資信托基金都陷入了沉重的財務(wù)危機(jī)，從數(shù)據(jù)上看，1974年的行業(yè)平均虧損率高達(dá)42%，甚至高于08年美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的37%的虧損，這一時期有許多房地產(chǎn)投資信托基金破產(chǎn)。之后，通過1976年和1986年兩次稅改法案，放寬了房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)管理上的限制。1997年取消了對房地產(chǎn)投資信托基金的雙重征稅，1999年將房地產(chǎn)投資信托基金的股利分配比例下調(diào)回90%，對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立和發(fā)展起到了更大的推動作用。

2.美國房地產(chǎn)投資信托基金的特點

房地產(chǎn)投資信托基金在美國的成功發(fā)展是多種原因合力的結(jié)果，主要有以下幾個方面：

（1）嚴(yán)格的資格審查制度。美國在立法確立房地產(chǎn)投資信托基金的稅收優(yōu)惠地位的同時，對其組織、股權(quán)、資產(chǎn)、收益結(jié)構(gòu)和分配比例都做了嚴(yán)格的規(guī)定，只有具備了以上條件，才能夠享受到稅收優(yōu)惠的待遇。

（2）房地產(chǎn)投資信托基金的改革創(chuàng)新。在房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)投資信托基金的形式不斷創(chuàng)新，專業(yè)化程度不斷提高，管理方式更加合理高效，經(jīng)營規(guī)模不斷提高，都要歸功于其改革創(chuàng)新。

（3）投資多元化和經(jīng)營專業(yè)化的有效結(jié)合。房地產(chǎn)投資信托基金稅制提供了寬松的經(jīng)營環(huán)境的同時也設(shè)定了嚴(yán)格的限制。這就為房地產(chǎn)投資基金的多元投資，分散風(fēng)險，高額回報提供了保證。但是，也要看到房地產(chǎn)投資信托基金也有它功能上的局限性，沒有哪一種投資工具可以解決房地產(chǎn)業(yè)中存在的全部資金問題。另外，更重要的是，要嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的有關(guān)制度，確保金融安全，防止惡意套現(xiàn)，保證金融市場的穩(wěn)定。

綜上所述，從1960年美國《國內(nèi)稅收法》設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金以來，美國不斷用稅法修正案的形式對房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行規(guī)范，通過這些稅改法案，嚴(yán)格了房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立資格，完善了房地產(chǎn)投資信托基金的運行平臺，使得房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的法律環(huán)境更加和諧。

（二）亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展

亞洲各個國家和地區(qū)繼美國后紛紛推出具有本國特色的房地產(chǎn)投資信托基金。新加坡、日本、韓國、臺灣地區(qū)和香港特區(qū)都通過專項立法允許設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金。

總的看來，亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金保留了美國房地產(chǎn)投資信托基金的特征，但法律上的限制明顯多于美國。另外，在立法模式上，美國是以稅法為主對房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行調(diào)整，而亞洲一般以專項的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。最后，在房地產(chǎn)投資信托基金的組織管理形式上，亞洲與美國也有差別，“美國主要采取公司制，而亞洲大多采用信托和信托基金的形式。

四、我國房地產(chǎn)投資信托基金稅收制度前瞻

早在2009年的國務(wù)院金融國九條中，通過并購貸款、房地產(chǎn)投資信托基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道，創(chuàng)新融資方式就首次在國務(wù)院會議上正式提到房地產(chǎn)信托投資基金。然而，至今我國大陸也沒有一家真正的REIT,究其原因，主要是法律上存在相當(dāng)?shù)恼系K和制度的空白。《信托法》束縛了REIT中小投資者的投資；《證券法》限制了證券的種類、募集與流通；其他如《公司法》、《證券投資基金法》也都有相應(yīng)的缺陷。我們從美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展來看，稅收制度一直與之息息相關(guān)。稅收制度為房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展提供了保障和推動力，如果不解決稅收上的障礙，那么房地產(chǎn)投資信托基金即使在我國建立起來，也不能起到很好的推動經(jīng)濟(jì)的作用。

房地產(chǎn)投資信托基金一旦建立，其法律關(guān)系是復(fù)雜的，牽涉到多方當(dāng)事人，包括發(fā)起人，投資人，管理人，托管人等，他們之間的交易十分繁雜，涉及的稅種也很多，容易造成重復(fù)征稅，加大房地產(chǎn)投資信托基金的運行成本，減少房地產(chǎn)投資信托基金的資金回報，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在我國稅法中，如果發(fā)展公司型的房地產(chǎn)投資信托基金，投資公司就要繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)投資信托基金的投資人同時要繳納個人所得稅。房地產(chǎn)投資信托基金由于將很大程度的收益都分配給了投資人，就在一定程度上喪失了和普通公司一樣積累資本的能力，再按照公司的標(biāo)準(zhǔn)征稅，顯然不合情理。如果這樣，房地產(chǎn)投資信托基金就只能削減分配給投資人的收益比例，這會導(dǎo)致投資者的投資熱情銳減，其優(yōu)勢也就不存在了。如果采用契約型，除了證券投資基金稅收明確外，其它的信托稅收制度也只是適應(yīng)一般意義的經(jīng)濟(jì)交易，而信托發(fā)展到成熟時期，本身是比較復(fù)雜和特殊的，目前的稅收制度顯然是沒有將其考慮在內(nèi)的。短期來看，契約型是符合目前我國的實際情況，但長遠(yuǎn)來看，總趨勢是采用公司型的房地產(chǎn)投資信托基金。此外，借鑒先進(jìn)國家的經(jīng)驗，免稅成為了各個國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金的普遍性做法，因此，設(shè)立一個合理的稅收體制是房地產(chǎn)投資信托基金能夠發(fā)展的關(guān)鍵。但是，只是一味強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收優(yōu)惠是不行的，必須同時對房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)，股權(quán)結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，收益結(jié)構(gòu)，收益分配，退出機(jī)制和救濟(jì)機(jī)制作出規(guī)定，符合法律對于REITs一系列更為嚴(yán)格的規(guī)定，才能真正有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與穩(wěn)定。

注釋：

李智.房地產(chǎn)投資信托(REITs)法律制度之基本理論[J].河北法學(xué),2007(25):66.

第8篇：信托基金范文

摘要:基金托管人在我國證券投資基金中承擔(dān)著保管基金資產(chǎn),監(jiān)督基金管理人投資運作的職能。與資本市場發(fā)達(dá)國家相比,我國的基金托管人扮演著消極被動的角色,可以參考公司型基金的董事會和獨立董事制度,對基金托管人制度進(jìn)行改革創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞:證券投資基金;托管人制度;委托

一、基金托管人的法律地位與職責(zé)

證券投資基金是證券市場發(fā)展的必然產(chǎn)物,它以專家理財、組合投資、分散風(fēng)險、風(fēng)險—收益比小等特色,倍受各國投資者的青睞。從本質(zhì)上講,基金是一種“眾人拾柴火焰高”的集合投資制度,它的成功之處在于有效引入了信托機(jī)制。當(dāng)具體執(zhí)行資金信托關(guān)系時,會形成一系列人力資本(知識、技能、健康狀況等)與非人力資本(物質(zhì)資本)訂立的契約組合。基金的運作過程實際上既是契約的執(zhí)行過程,也是能力和財力的合作過程,正是依靠基金契約和托管協(xié)議,基金將管理人、托管人、投資者(基金持有人)聯(lián)結(jié)起來。[1]依據(jù)信托法原理,信托一旦成立,委托人即喪失對基金財產(chǎn)的所有權(quán),而由受托人享有基金財產(chǎn)的名義所有權(quán),同時對基金財產(chǎn)進(jìn)行投資運作和管理。這種信托制度的安排導(dǎo)致了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),必然會造成基金的信息不對稱,從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)學(xué)界熱衷討論的委托關(guān)系問題。

因此,為了保護(hù)投資者的利益,防止基金資產(chǎn)被管理人任意使用濫用權(quán)力,基金監(jiān)管體制一般要求基金資產(chǎn)存放于獨立的托管人處,由托管人專門負(fù)責(zé)保管基金資產(chǎn)并對管理人的活動進(jìn)行監(jiān)督,以實現(xiàn)基金所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和保管監(jiān)督權(quán)的三權(quán)分離、相互制約。正如國際證監(jiān)會組織(IOSCO)在《集合投資計劃監(jiān)管原則》中規(guī)定的,監(jiān)管體制必須尋求保全其基金資產(chǎn)物理上和法律上的完整,將基金資產(chǎn)與管理人的資產(chǎn)、其他基金資產(chǎn)及托管人的資產(chǎn)分離。[2]

由于基金托管人在基金資產(chǎn)安全運作中的特殊作用,各國(地區(qū))的基金監(jiān)管法規(guī)都對基金托管人的資格有嚴(yán)格要求,基金托管人通常由具備一定條件的商業(yè)銀行、信托公司等專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任。公司型基金通常都要委托一個專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保管基金資產(chǎn),如美國《1940年投資公司法》規(guī)定,每家已注冊的基金管理公司需將其證券和類似投資存放于保管銀行(資產(chǎn)不少于50萬美元)、證券交易所會員經(jīng)紀(jì)商或投資公司。

信托型基金通常采用管理人和受托人分立的雙重管理架構(gòu),受托人負(fù)責(zé)對管理人進(jìn)行監(jiān)控并保管基金資產(chǎn),當(dāng)然受托人也可以將保管基金資產(chǎn)的職能委托給其他專門的保管機(jī)關(guān)行使。如根據(jù)英國1991年《金融服務(wù)受托計劃法》,單位信托中的受托人負(fù)責(zé)監(jiān)督管理人以保證其按照法律和基金契約的規(guī)定管理運作基金資產(chǎn),同時負(fù)責(zé)保管基金資產(chǎn)及其所有權(quán)文件。受托人也可以委托專門的基金托管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保管基金資產(chǎn),兩者間通常為關(guān)系。我國香港地區(qū)《單位信托及共同基金守則》規(guī)定,單位信托必須委托受托人,受托人選聘管理人,對管理人的投資運作監(jiān)督并保管基金資產(chǎn)。由此可見,無論是公司型基金還是信托型基金均無一例外的設(shè)有基金托管人,托管人最主要的職能有兩項,即保管基金資產(chǎn)和對管理人的監(jiān)督。

在沒有繼受信托法的國家(地區(qū)),雖然在投資基金架構(gòu)的設(shè)計上亦模擬信托結(jié)構(gòu),由于民法沒有引進(jìn)信托的概念,在用語上并未使用受托人的概念,如日本的基金托管人,臺灣的投資信托基金保管機(jī)構(gòu),德國的托管銀行等。根據(jù)德國《投資公司法》,基金資產(chǎn)必須由托管銀行來保管,托管銀行承擔(dān)核定基金單位凈資產(chǎn)值的職責(zé)。另外,托管銀行通過行使一系列法定的控制權(quán)和參與權(quán),強(qiáng)化對基金制度性安全的保障。在特定的情況下,托管銀行還可以代表基金持有人的利益主張權(quán)利,或者對執(zhí)行基金資產(chǎn)的不當(dāng)行為提訟。[3]

新興市場國家對托管人通常制定比較嚴(yán)格的資格要求,大都為符合一定資本條件的銀行等金融機(jī)構(gòu),并由監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)。例如泰國要求托管人必須是資產(chǎn)在2億美元以上的商業(yè)銀行或財務(wù)公司,資本在3000萬美元以上的證券公司而且連續(xù)盈利要達(dá)5年以上。我國對基金托管業(yè)務(wù)實行審批制,根據(jù)2005年1月1日起開始實施的《證券投資基金托管資格管理辦法》,基金托管人必須是經(jīng)中國證監(jiān)會和中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)的滿足一定條件的商業(yè)銀行,與其他國家(地區(qū))的規(guī)定相比較,我國托管人的選擇范圍十分狹窄,準(zhǔn)入門檻過高,不利于托管業(yè)務(wù)的發(fā)展。

二、我國現(xiàn)行基金托管人制度存在的問題

從2004年6月1日起施行的《中華人民共和國證券投資基金法》(以下簡稱《基金法》)的有關(guān)條文可以看出,我國的基金采取類似于英國單位信托基金的治理模式。托管人保管基金資產(chǎn)并監(jiān)督管理人投資運作,托管人與管理人相互分離,各自為獨立的法人,兩者之間沒有任何關(guān)聯(lián)或隸屬關(guān)系,同時強(qiáng)調(diào)托管人對管理人的監(jiān)督和制衡。[4]但與資本市場發(fā)達(dá)國家相比,我國的基金托管人扮演著消極被動的角色,這不僅與其監(jiān)控信息、能力、動力等各國共存的問題有關(guān),而且也受制于我國相關(guān)法律法規(guī)的疏漏與滯后。

(一)基金托管人缺乏獨立性

托管人的職責(zé)是保護(hù)資產(chǎn)的安全,各國(地區(qū))法律一般強(qiáng)調(diào)基金資產(chǎn)的獨立保管,特別是與管理人的資產(chǎn)處于分離狀態(tài)。IOSCO《集合投資計劃監(jiān)管原則》第二原則第3條對獨立性提出了要求,托管人業(yè)務(wù)上應(yīng)當(dāng)獨立于基金管理人,并且按照投資人的最大利益行事。在契約型基金下,托管人處于特殊地位,代表投資者與管理人簽訂信托契約、保管基金資產(chǎn)并負(fù)責(zé)監(jiān)督經(jīng)理人對基金資產(chǎn)的運作。我國的管理人通常是基金的發(fā)起人,有權(quán)決定托管人的選聘,并且經(jīng)中國證監(jiān)會和中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)后有權(quán)撤換托管人,從而使托管人處于一種相對從屬的弱勢地位。這就產(chǎn)生了一個悖論,一方面托管人的職責(zé)是保管基金資產(chǎn)和監(jiān)督管理人對基金的投資運作;另一方面托管人的職責(zé)卻又是管理人賦予的。其結(jié)果必定會導(dǎo)致托管人為了獲取穩(wěn)定的托管收入而忽視基金持有人的利益,這距離投資基金制度賦予托管人的有效監(jiān)控職能相距甚遠(yuǎn)。更何況基金托管已成為商業(yè)銀行一項重要的中間業(yè)務(wù)和利潤增長點,市場競爭日趨激烈,在利益的驅(qū)動下,托管人有可能縱容、遷就管理人的違法違規(guī)行為,無法有效地履行監(jiān)督職能。

(二)基金托管人的監(jiān)督職責(zé)不清

基金托管人的監(jiān)督職責(zé)究竟是一項監(jiān)督權(quán)利還是監(jiān)督義務(wù),我國現(xiàn)行法律法規(guī)缺乏明確規(guī)定?！痘鸱ā返?0條規(guī)定,基金托管人發(fā)現(xiàn)基金管理人的投資指令違反法律、行政法規(guī)和其他有關(guān)規(guī)定,或者違反基金合同約定的,應(yīng)當(dāng)拒絕執(zhí)行,立即通知基金管理人,并及時向中國證監(jiān)會報告。對于托管人依據(jù)該條之規(guī)定所負(fù)的職責(zé)究竟是一項監(jiān)督權(quán)利還是監(jiān)督義務(wù),在理論與實踐中容易引起歧義。實踐中多數(shù)基金契約將其作為托管人的一項權(quán)利,同時又作為一項義務(wù)來進(jìn)行處理。但這樣處理并未解決一個問題,即托管人的權(quán)利義務(wù)來源于何處。如果托管人未履行此項職責(zé),應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任;如果其因失職行為造成基金持有人的損失,是否應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?這些從現(xiàn)行法律法規(guī)中以及基金契約中都不得而知。

(三)基金托管人監(jiān)督職責(zé)的范圍太窄

依據(jù)《基金法》第30條的規(guī)定,托管人的監(jiān)督范圍僅限于管理人的投資運作存在違法違規(guī)及違反基金契約等行為,對于管理人違反信賴義務(wù)的情形則未作規(guī)定。此外在操作層面上,托管人只是被要求對管理人的投資行為進(jìn)行監(jiān)督,但是在現(xiàn)行的制度框架下,托管人根本無法履行這一職責(zé)。由于管理人買賣有價證券的指令無需通過托管人審單監(jiān)督后下單,而是通過其租用的交易席位直接進(jìn)入交易所主機(jī)撮合成交,托管人只有在對閉市后所傳送的基金當(dāng)日已經(jīng)發(fā)生的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后才能夠得知基金當(dāng)日投資行為是否違規(guī)。由于交易所的交割是無條件的,即使托管人發(fā)現(xiàn)管理人的投資行為違法違規(guī)或違反基金契約,但是已經(jīng)交割,根本無法執(zhí)行。因此,《基金法》規(guī)定的托管人對管理人的監(jiān)督只能是事后監(jiān)督,托管人至多是扮演“保管人”、“核對員”的角色,根本不能起到基本的監(jiān)督作用。

(四)缺乏監(jiān)控利益沖突交易機(jī)制

在證券投資基金領(lǐng)域,利益沖突是廣泛存在的。由于我國現(xiàn)行法規(guī)對托管人的法律地位缺乏明確的規(guī)定,對托管人處理利益沖突交易缺乏總的原則性規(guī)定,一旦出現(xiàn)了管理人從事一些現(xiàn)行法規(guī)沒有明文規(guī)定的利益沖突交易,托管人是否應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督,在監(jiān)督時應(yīng)遵循何種原則進(jìn)行處理,均不得而知,這使得基金持有人的利益面臨很大風(fēng)險。

三、關(guān)于我國基金托管人制度創(chuàng)新的若干建議

我國基金業(yè)處于發(fā)展初期,證券市場尚未成熟,托管人的行為直接關(guān)系到投資者的切身利益。針對我國基金托管人制度存在的問題,建議參考公司型基金的董事會和獨立董事制度,并借鑒其他國家改革基金治理結(jié)構(gòu)的經(jīng)驗,對托管人制度進(jìn)行改革。改革的重心應(yīng)該是圍繞強(qiáng)化托管人對管理人的制衡,加強(qiáng)對基金持有人利益的保護(hù)來進(jìn)行制度設(shè)計。

第一,為改變現(xiàn)階段托管人在監(jiān)督管理人投資運作過程中的弱勢地位,可在基金管理公司設(shè)立受托人委員會,代替原來的托管人。[6]我國的契約型基金最大的缺陷是基金管理公司自律缺乏基礎(chǔ),托管人監(jiān)管又不到位。加強(qiáng)監(jiān)管的動力來自于投資者,最好的辦法是在基金管理公司內(nèi)部有一個代表基金投資者利益的常設(shè)機(jī)構(gòu)以監(jiān)督管理公司的運作?？梢越梃b印度經(jīng)驗,在基金管理公司設(shè)置受托人委員會,受托人委員會由基金的資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、作為獨立受托人的基金持有人以及獨立董事組成。該委員會獨立于基金管理公司的董事會,委員會中獨立的非關(guān)聯(lián)人士應(yīng)占大多數(shù)。考慮到基金實際運作的特點,受托人委員會不應(yīng)過多地參與基金的日常決策,而應(yīng)以控制和監(jiān)督為主,以解決利益沖突問題和考察管理人是否履行其信賴義務(wù)為基本目標(biāo),同時要明確受托人委員會成員的信賴義務(wù)。受托人委員會作為基金持有人利益的代表,負(fù)責(zé)對管理人進(jìn)行監(jiān)督。當(dāng)受托人委員會成員未能履行其監(jiān)督職責(zé),對持有人的利益造成損害時,就應(yīng)與管理人一起承擔(dān)連帶損害賠償責(zé)任。

第二,實行基金監(jiān)督職能和保管職能分離,受托人委員會專門履行基金監(jiān)督的職能。我國《基金法》第29條規(guī)定了托管人的11項職責(zé),但側(cè)重于對有關(guān)資產(chǎn)保管、基金清算等事項的規(guī)定,對于托管人監(jiān)督職責(zé)則的規(guī)定比較原則,更沒有明確規(guī)定托管人在監(jiān)督過程中的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。事實上,在基金治理結(jié)構(gòu)中,受托人的核心職能應(yīng)該是對管理人進(jìn)行監(jiān)督以保障持有人的利益,對基金資產(chǎn)的保管則應(yīng)是一個相對次要的職能。因此,在基金“三角關(guān)系”中引入受托人委員會后,將托管人的保管職能與監(jiān)督職能分開,明確規(guī)定基金須將其資產(chǎn)委托給專門的商業(yè)銀行保管,受托人委員會專門履行對基金的監(jiān)督職能,對持有人負(fù)責(zé),代表持有人監(jiān)督管理人和托管人的經(jīng)營運作行為,保障基金資產(chǎn)的安全和高效運用。[7]這種安排既能克服原來基金治理結(jié)構(gòu)中持有人利益主體缺位現(xiàn)象,又可以改變當(dāng)前托管人重保管功能,輕監(jiān)督職能的不良傾向。

第9篇：信托基金范文

[摘要]房地產(chǎn)投資信托基金是信托和房地產(chǎn)結(jié)合的一種模式,也是現(xiàn)在許多國家正在實行的一種制度,其本身具有巨大的優(yōu)勢。就我國現(xiàn)階段而言,發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金在法律上是否具有可行性,我國又應(yīng)該采取何種立法模式規(guī)范行業(yè)運作,促進(jìn)行業(yè)發(fā)展,本文將就此展開分析,試圖為立法提供一些可行性建議,從而實現(xiàn)信托業(yè)和房地產(chǎn)的成功合作。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)路徑選擇

房地產(chǎn)投資信托基金(簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險,大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

本文將結(jié)合我國實際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景

房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。

我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價格也一落千丈,從而使當(dāng)時的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中,信托財產(chǎn)的運用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財工具,顯然有利于實現(xiàn)中小投資者的投資理財愿望。

2.REITs具有較高的流動性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

1.國外的REITs立法模式

目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。

首先,美國由于最早獨立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時候不斷的出臺新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗,從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇

我國應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。

首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。

其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國家的優(yōu)勢。