房地產(chǎn)可行性報告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區(qū)配套設施建議

四、環(huán)境藝術設計建議

第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率

第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結構調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析

1． 2000年房地產(chǎn)市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年XX房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3．3分類物業(yè)特點

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；

2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。

商業(yè)服務用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。

3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場展望2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．積極推進XX市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡化的建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務。

另據(jù)專家預測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）

(三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

（一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 （二） XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。

該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：

XX區(qū)價格 XX區(qū)指數(shù)

第2篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

1)項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標等。

2)市場分析和需求預測。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。

4)開發(fā)進度安排。

對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5)項目投資估算。

項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務評價。

財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。

8)風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9)國民經(jīng)濟評價。

國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。

財務評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。

第3篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

摘要:房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術應用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。

關鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘

房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況有關,而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經(jīng)濟發(fā)展狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術應用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、經(jīng)濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結構

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術,提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術,將這些技術引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎上發(fā)展起來的一項新技術。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術應用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關技術

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結構化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎,然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術,給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務于日常事務處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術,它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學習等領域的交叉學科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預測趨勢和行為、關聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現(xiàn)金流法綜合財務指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應的。此外,房地產(chǎn)投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

第4篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制風險管理

【中圖分類號】F224

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制簡介

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并在短短的幾年間，一度成為我國國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)。然而現(xiàn)階段，由于市場競爭日益激烈，針對房地產(chǎn)出現(xiàn)的經(jīng)濟犯罪和腐敗問題引發(fā)了社會各界對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的批評和關注，出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是工程項目內(nèi)部控制做的差，甚至忽視內(nèi)部控制的重要性，也因此導致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時發(fā)現(xiàn)工程項目隱藏的巨大風險，企業(yè)只有對工程項目內(nèi)部控制給予高度重視，才能防范類似風險的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制面臨的主要風險

（一）工程立項管理

1.項目建議書不合規(guī)

項目建議書編制要規(guī)范，必須先保證內(nèi)容齊全，項目建議書具體內(nèi)容包括開發(fā)項目的意義及依據(jù)、產(chǎn)品的初步方案、建設規(guī)模、項目進度計劃等等。房地產(chǎn)企業(yè)在編制項目建議書時，容易出現(xiàn)項目建議書內(nèi)容不全面、不規(guī)范，產(chǎn)品方案及用途模糊，建設規(guī)模不明確，項目資金概算與項目進度計劃安排不一致，進而無法為項目提供實質(zhì)性的建議。

2.可行性研究流于形式

項目建議書編制完成后，企業(yè)應及時開展可行性研究，并編制《項目可行性研究報告》，房地產(chǎn)企業(yè)在編制可行性報告時，要注意可行性研究的內(nèi)容涵蓋那些方面，如項目建設的意義、市場前景、項目建設的地址選擇及標準等相關內(nèi)容。但在實際項目立項階段，企業(yè)往往會忽視可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略內(nèi)容實質(zhì)，更有的在可行性研究中只觸及表面的東西而可行性研究的深度未達到標準或者實質(zhì)要求，這些都不利于項目決策，可行性研究流于形式會導致決策不當，難以實現(xiàn)項目預期效益，甚至可能導致項目失敗。

3.項目決策與評審流程不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應當組織企業(yè)投資發(fā)展部、計劃財務部、項目運營部的相關專業(yè)人員或者委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)機構，對企業(yè)的項目建議書與可行性研究報告進行評審，經(jīng)過充分論證之后給出相應的評審意見，注意項目評審人員應當與項目建議書與可行性報告的編制人員應當適當分離。項目決策與評審程序不規(guī)范，比如采用“少數(shù)服從多數(shù)”進行決策，或者不符合適當?shù)莫毩⑿?，都會導致項目決策、評審程序流于形式而不利于項目的決策。

（二）工程招標管理

1.投標資格審核未做到公平化、透明化

房地產(chǎn)企業(yè)工程項目投標單位一般是通過公開招標的方式進行選擇，通過網(wǎng)絡或者社會關系尋找供應商，進行篩選，擇優(yōu)選擇具有相應資質(zhì)的供應商。但實際操作中，由于投標資格的審核條件是人為設置的，標準因人而異，很難做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情況，所以中標人的質(zhì)量很難保證，無端將合格單位排除在外。

2.招標人與投標人串通投標進行舞弊

房地產(chǎn)企業(yè)在組織投標時，招標人可以組織投標人去項目現(xiàn)場去考察，便于投標人對項目進行全面具體的了解；還可以召開投標預備會，對投標人的疑問進行解答。在雙方接觸的過程中，招標人與投標人之間可能會串通投標進而舞弊，對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生不良的影響。

3.開標不透明、評標不合理

根據(jù)招投標的相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應當遵循公開、公正、平等的原則，招標公告，同時要提供招標工程及開評標、定標的程序、標準等內(nèi)容的相關招標文件。企業(yè)需對投標文件是否符合招標文件進行審核，對未進行保密的投標文件進行廢除。若開標要求不明確，會誤拒合格單位參與開標；廢標標準不清晰，容易導致現(xiàn)場核對不嚴格。評標工作未按招標文件約定條款進行，未做到公平、公正、合理，或者因個別評委做出誤導性陳述或相關言論，可能導致中標候選人并非最優(yōu)選擇。

（三）工程設計管理

1.設計單位選擇不當

設計單位的選擇直接影響整個工程項目的質(zhì)量，企業(yè)應當指定專門機構負責設計單位信息采集，從而建立設計單位資源信息庫，再根據(jù)設計的資源信息庫結合項目進行針對性調(diào)查，重點關注設計單位的組織結構、項目運作方式、工地服務質(zhì)量等方面，同時根據(jù)項目情況采用邀標和直接委托的方式選擇設計單位。設計單位的選擇不當，比如設計單位的資質(zhì)不符合項目要求，容易產(chǎn)生設計中的錯誤、遺漏，使企業(yè)的項目設計無法達到預期的效果。

2.項目概算嚴重脫離實際

房地產(chǎn)企業(yè)應編制項目設計成本概算，為控制項目設計投入和項目的投資提供依據(jù)。同時企業(yè)應及時進行成本概算、投資收益的修正，并形成下階段預控目標成本。但在實際操作中，項目的概算易嚴重脫離實際，導致項目投資失控。

3.設計變更審批不嚴格

房地產(chǎn)企業(yè)應明確設計變更的審批權限，規(guī)范設計變更的審核流程。設計變更未經(jīng)審批或者審批不嚴格，可能會影響規(guī)劃要求，增加不必要的成本，發(fā)生重大經(jīng)濟損失。

（四）工程建設管理

1.盲目趕進度影響工程質(zhì)量

建設單位一般會根據(jù)施工合同總工期要求，審核和檢查施工單位上報的月施工進度計劃、周施工進度計劃，那么這就會造成承包單位會為了應付建設單位的檢查，盲目的趕進度，進而影響工程的質(zhì)量，建設工程的安全也得不到保障。

2.建設資金使用管理混亂

建設項目應以施工合同為標準，只有通過工程建設部（建設單位）組織的整體竣工驗收，并已進入竣工審核備案階段，方可進入結算審核程序。但在實際工作中，工程進度款結算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建設資金使用混亂，項目資金嚴重短缺，延誤工期。

3.工程變更頻繁延誤工期

房地產(chǎn)企業(yè)典型的特點就是工程項目建設周期長，在漫長的建設過程中，往往會發(fā)生一些非常規(guī)事項。如建設單位要求對工程進行修改、外部環(huán)境的變化等等，必須對工程項目進行變更。為保證工程項目的順利進行，建設單位必須做出應對，那么在變更的過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)利益關系錯綜復雜，往往會引起方方面面的變動，從而影響企業(yè)的項目資金費用，最終導致工程未能按時完成。

（五）工程驗收管理

1.交房前未進行驗收審核可能導致工程質(zhì)量降低

工程驗收是在工程項目竣工結束之后進行的程序，工程項目的驗收應當符合規(guī)定的質(zhì)量標準，有完整、全面的工程技術經(jīng)濟資料及文件，并滿足國家規(guī)定的企業(yè)竣工驗收的條件。對于工程驗收合格的項目，應當及時上交財產(chǎn)清單，及時辦理交付使用手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在交房前若未進行建筑功能、觀感和用戶滿意度的驗收審核可能導致工程質(zhì)量降低，無法達到預期效果。

2.竣工決算未經(jīng)審計

根據(jù)竣工結算相關規(guī)定，企業(yè)應當組織相關部門的專業(yè)人員對竣工項目進行決算，在審核中，應當重點關注審查決算依據(jù)是否充分、相關竣工文件是否齊全、竣工清理是否結束、決算的編制是否有誤。

竣工決算未經(jīng)審計，可能造成項目投資完成額不準確、開發(fā)成本虛報或者私藏結余資金，使竣工結算失真。

3.未對完工項目進行后評估

工程項目后評估是指對已完成項目的效益、影響進行總結與分析的活動，評價的主要內(nèi)容是工程項目是否達到預期的目標以及項目投資收益等，并把評估結果作為企業(yè)績效考核與責任追究的依據(jù)。未對完工項目進行后評估使得企業(yè)無法及時總結質(zhì)量管理經(jīng)驗，資源沒有的得到充分的利用，影響管理效率與效果的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制風險應對措施

（一）工程立項管理

1.重視項目建議書的編制

企業(yè)應根據(jù)工程項目相關規(guī)定，結合本企業(yè)實際情況，來規(guī)范項目建議書的編制，對于專業(yè)性較強、較復雜的工程項目，企業(yè)可以委托專業(yè)財會、技術、工程等機構專業(yè)人員進行編制，項目建議書的編制，要特別注意相關內(nèi)容的協(xié)調(diào)、明確，并且要對工程項目的質(zhì)量、標準、投資估算、項目進度安排進行充分的論證評估，保證項目建議書的規(guī)范、有效。

2.確保可行性研究的編制質(zhì)量

對于可行性研究報告的編制，房地產(chǎn)企業(yè)應制定完善的控制制度，相關編制人員應當按照企業(yè)的規(guī)章制度來進行編制，對于項目比較重大的，涉及金額比較大的項目，企業(yè)可以委托相關的法律、技術、項目工程機構等相關專業(yè)人員來開展可行性研究，當然在選擇專業(yè)機構的時，企業(yè)應有一套標準，以確保專業(yè)機構的資質(zhì)、業(yè)績、聲譽等符合要求。

3.委托專業(yè)機構對可行性研究報告進行審核

房地產(chǎn)企業(yè)應當組織企業(yè)內(nèi)部相關部門組建專業(yè)的評審組或者委托具有相應資質(zhì)機構的相關專業(yè)人員對項目可行性研究報告進行評審，要注意可行性報告或者項目建議書的編制人員不得進行項目評審，評審組的成員應熟悉工程項目的業(yè)務流程，在決策時要充分兼顧項目的質(zhì)量、標準、進度，不得采用“少數(shù)服從多數(shù)”原則進行決策，對項目方案、投資規(guī)模、投資估算、項目進度情況進行嚴格審核，充分核實這些內(nèi)容的相關審批文件是否真實、可靠，在可行性研究中，經(jīng)濟技術是整個項目的核心，要特別地對經(jīng)濟技術的可行性進行深入的分析與論證。決策過程中必須保證有完整的書面記錄，實行問責制，“三重一大”項目要報經(jīng)董事會或者類似權力機構審批。

（二）工程招標管理

1.加強對投標資格審核管理

企業(yè)應當嚴格按照招投標相關規(guī)定，結合本企業(yè)實際，遵循公開、公平、公正的原則，建立健全本單位的招投標制度，明確招標工程項目的范圍、招標方式、招標標準、招標程序等環(huán)節(jié)的管理規(guī)定。招標公告的編制要本著公開、透明的原則，嚴格按照企業(yè)招投標管理辦法確定中標人，不得根據(jù)“意向中標人”的實際情況來確定中標人的資格條件。建設單位不具有招標能力的，應當委托相應資質(zhì)的專業(yè)機構人員招標。

2.對投標人的信息進行嚴格保密

為了防止招標人與投標人之間串通舞弊，我們應對投標人的信息采取嚴格的保密措施，任何人在公布中標方之前都不得透露投標人的信息，對于未做到保密的投標，企業(yè)應當做廢標處理，并追究責任。只有找到符合資質(zhì)條件的投標人，才能確保工程項目的質(zhì)量。

3.完善開標、評標、定標的內(nèi)部控制環(huán)境

為了保證開標環(huán)境的公開、透明，企業(yè)應邀請所有投標人或其出席開標，并邀請社會公正機構對開標環(huán)節(jié)進行監(jiān)督。企業(yè)應當組建評標委員會，該評標委員會的成員由企業(yè)的相關專業(yè)代表和有關工程項目、財會、技術經(jīng)濟方面的專家組成。評標委員會成員的名單在中標結果宣布之前應進行保密，評標委員會的成員不得與投標人私下接觸，也不得受企業(yè)的干擾而影響投標結果。

（三）工程設計管理

1.采用招標方式確定設計單位

對于設計單位的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公開招標的方式來確定設計單位，在篩選時，企業(yè)可以根據(jù)項目的特點來選擇具有相應資質(zhì)的設計單位，關于工程項目的設計合同，需要明確設計單位的權利和義務。特別是當一個項目由不同的設計單位共同設計時，更需要分清楚責任，在這種情況下，可以確定一個設計單位作為主體設計單位，主體單位需要對企業(yè)項目設計的整體情況進行負責。對于設計方案，企業(yè)應進行初步審查，通過嚴格的復核，層層把關，來保證工程項目設計的質(zhì)量。

第5篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

三年以上工作經(jīng)驗|男|22歲（1994年5月10日）

居住地：廣州

電　話：150******（手機）

E-mail：

最近工作[1年8個月]

公　司：XX項目公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)/建筑

職　位：會計主管

最高學歷

學　歷：本科

?！I(yè)：工商管理

學　校：天津大學

自我評價

熟悉常見的電子元器件和常用的電子儀器儀表和工具的使用；日常工作每天接觸英語，讀、寫及翻譯能力較強，具備一定的聽、說.熟悉計算機網(wǎng)絡，訓練掌握辦公自動化（Offices、Lotus，SAP等公司內(nèi)部系統(tǒng)）.熟悉電子類制造生產(chǎn)及工藝流程，熟練使用Cam350、Unicam工藝分析軟件。

求職意向

到崗時間：一個月之內(nèi)

工作性質(zhì)：全職

希望行業(yè)：房地產(chǎn)/建筑

目標地點：廣州

期望月薪：面議/月

目標職能：會計主管

工作經(jīng)驗

2013/7—至今：XX有限公司[1年8個月]

所屬行業(yè)： 加工/制造

工程部 NPIPE工程師

1.負責NPI案子，生產(chǎn)治具設計、請購與管理，印刷鋼網(wǎng)、印刷支撐塊，波峰焊、壓合、組裝、BGArework等治具，新產(chǎn)品(Gerbe&Bom&元件規(guī)格)分析，分析后確定生產(chǎn)流程與sop撰寫，制程不良品分析與改善。

2.NPI 產(chǎn)品DFM提出并PushRD在新產(chǎn)品量產(chǎn)之前設計改善,coordinatePE、TE、SE、SQE等部門work解決產(chǎn)品制程和客訴異常、針對重大品質(zhì)異常與客戶進行dailycon-callmeeting、一般品質(zhì)異常做交叉驗證、紅墨水、切片分析等實驗，異常得到解決，為客戶贏得上市時間。

3.Costdown專案，制程改善專案、效率提升專案可行性報告撰寫，按可行性報告做驗證，做數(shù)據(jù)跟蹤和記錄，按數(shù)據(jù)評估可行性。

4.協(xié)調(diào)NPIteam成員之間的工作，復雜案子積極配合多人的團隊工作使團隊達到目標。

2012/6—2013/6：XX有限公司[1年]

所屬行業(yè)： 加工/制造

制造部 制造工程師

1.新機種gerber&BOM&元件規(guī)格分析，確定制程流程以及相關制程所用治具。

2.治具開發(fā)、請購、治具上線使用與改善，使用治具主要包括：印刷支撐塊、印刷鋼網(wǎng)、FPC印刷托盤、Lightbar印刷托盤、Lightbar貼裝角度檢驗卡尺、比對板、Lightbar電焊治具；其中對開鋼網(wǎng)0201元件、0.4PitchIC、0.35Pitch小零件以及異性LED鋼板開孔熟練掌握。

3.參與效率提升專案，成功例子主要有FPC生產(chǎn)效率提升（由普通平板治具改為磁性治具）Lightbar生產(chǎn)效率提升（由雙連板治具改為6連板治具生產(chǎn)）

教育經(jīng)歷

2008/9—2012/6 天津大學工商管理本科

證書

2010/6 大學英語六級

2009/12 大學英語四級

第6篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

關鍵詞：成本控制；存在的問題對策

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言：

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)利潤較高、進入門檻較低的特點，導致企業(yè)的市場競爭日趨激烈；此外，當前我國政府為了保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展出臺了一系列從緊的土地、稅收和信貸調(diào)控政策。因此，在競爭日趨激烈和不利的宏觀調(diào)控環(huán)境下，加強項目成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個重要課題。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀存在的問題

1．投資決策階段。項目投資決策階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家相關政策規(guī)定，選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬開發(fā)建設項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟論證，對不同開發(fā)建設方案進行技術經(jīng)濟比較、選擇及做出選出能實現(xiàn)預期目標的最滿意方案的決策過程。它主要包括投資機會分析、項目可行性研究和投資估算三個方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目投資決策環(huán)節(jié)是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中的薄弱環(huán)節(jié)，該階段存在問題具體表現(xiàn)在：

1．1項目可行性研究報告不夠?qū)徤?、科學、完整。當前許多房地產(chǎn)企業(yè)項目可行性報告中關于市場和價格的預測資料缺乏針對性，對可行性報告的敏感性分析認識不足，并且在對項目決策分析時僅依據(jù)方案的內(nèi)部收益率和還款期的長短可能導致決策失誤。

1．2開發(fā)項目的成本估算不夠精確。每個項目都有自身的特點，因此應采取不同的投資估算方法。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)常采用指標估算法，但是在估算過程中存在沒有對項目流程、定額、價格及費用標準進行具體分析，從而導致項目估算不夠精確。

2. 事前控制階段

1) 建筑工程預算（包括標底）的編制質(zhì)量和準確性還有待提高。因為我們這項業(yè)務屬于外包業(yè)務，均打包給專業(yè)的造價咨詢公司。從目前的運行情況看，企業(yè)缺乏對中介機構的監(jiān)督、管理以及審核，審查也不夠細致；

2) 公司目前簽訂的工程造價咨詢委托合同，關于咨詢服務質(zhì)量的要求這一款中，對核心內(nèi)容的工程量清單表示方式?jīng)]作具體規(guī)定，咨詢公司按“自選”動作完成，比較籠統(tǒng)，不利于甲方審查；

3) 材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫未建立或不夠完善，樣本太少，容易造成入庫單位之間結成價格同盟；同時入庫單位水平參差不齊，一旦中標，會給施工帶來諸多不利影響；

4) 材料設備的詢價不夠貼近市場，未形成戰(zhàn)略合作伙伴并形成規(guī)模采購優(yōu)勢，造成與施工單位扯皮；

5) 工程進度款的審核不夠精確，存在一定的隨意性；

6) 簽證變更的審核還不夠及時；

3．項目施工和竣工結算階段

3．1項目施工階段主要是根據(jù)設計方案和圖紙，利用原材料和各種機器設備建設房屋的過程。施工階段過程復雜、持續(xù)時間長、不可預見因素較多、風險較大，對總投資的影響也很大。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制在施工階段存在的問題包括：項目施工階段經(jīng)常出現(xiàn)設計變更、現(xiàn)場簽證等問題，加大了項目成本控制的內(nèi)容和難度；許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有設立科學、動態(tài)、透明的成本臺賬，因而不能進行動態(tài)的成本控制；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目簽證管理流于形式與程序，而未進行實質(zhì)性的審核管理。

3．2竣工階段是開發(fā)項目實施總結性的階段，該階段的成本控制主要包含竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結算等工作。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在竣工階段的成本控制存在以下問題：有些施工單位為了取得較好的工程結算收益，會運用多種手段虛報以提高結算價格，加大了成本控制的難度；有些施工單位沒有編制完善的竣工圖，項目竣工結算材料也不齊全；有時甚至出現(xiàn)項目未竣工而提前使用的情況，從而產(chǎn)生責任不明的工程、設備的損壞、偷盜而承擔額外損失，這些都不利于竣工階段項目的成本控制。

4．銷售階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本控制主要指房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)對銷售費用的控制，從而完成項目資金的回收工作，達到預期的盈利水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益的實現(xiàn)。當前房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段成本控制存在以下問題：

4．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得更好的項目投資收益，會充分利用在所有媒體上進行廣告宣傳，這就有可能產(chǎn)生營銷媒體的選擇與目標客戶沒有合理匹配，還會出現(xiàn)營銷費用控制不到位，增加相關的成本。

4．2一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司的合同條款不清晰、導致權責不明，從而影響客戶服務質(zhì)量，不利于提升品牌知名度和進一步擴大市場份額。

加強工程成本管理的幾點建議

1. 樹立全員成本管理意識

首先，全體員工要樹立這樣一種觀念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與。員工的良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。對此，建議如下：

1) 各級領導要以身作則，為良好的成本控制系統(tǒng)營造好的環(huán)境；

2) 加強各部門的通力合作，共同控制成本。如設計部和市場部應力求產(chǎn)品的定位準確，設計方案要反復修改，盡量減少設計變更，并做好優(yōu)化設計工作。項目部要注意加強設計變更和現(xiàn)場指令管理，成控部不要局限于預算審核以及與既定的供應商討價還價，還要精通招標、合同管理、工程技術等知識，尤其要詳細掌握上游產(chǎn)業(yè)鏈中各供應商的市場資源情況。

3) 建立適當?shù)募顧C制、約束機制和監(jiān)督機制相互配合。加強合同管理，設立“成本管理團隊獎”，并在項目開始之初簽訂責任書。對達到項目成本控制目標的成控部相關人員、設計部相關人員及項目部（或項目公司）全部人員組成的項目成本管理團隊進行獎勵，否則按“獎罰對等”的原則進行處罰。采用這個方式有以下幾個好處：A、可以讓成本管理滲透到各個環(huán)節(jié)，這樣可以形成完整的管理鏈條，達到全過程控制。B、可以優(yōu)勢互補，充分調(diào)動各相關部門的工作積極性，達到互相監(jiān)督、制約。C、可以避免各部門之間的推諉、扯皮。D、可以通過表彰、獎勵，樹立榜樣，促進企業(yè)員工的成本管理意識、團隊作戰(zhàn)精神。

2. 事前控制階段的建議

注重資金的時間價值，盡量縮短開發(fā)周期。目前的實際工作中，拍得土地以后到項目開工建設施的時間過長，一方面給企業(yè)造成了大量的銀行貸款利息負擔，加大了項目的財務成本，另一方面減緩了資金的回籠速度。由于項目前期已經(jīng)投入大量資金，所以合理的加快開發(fā)進度，提前銷售環(huán)節(jié)，是降低財務成本和盡快回籠資金的最有效途徑。建議在土地拍賣時花小錢辦大事，與長期合作的設計單位和咨詢機構進行合作，請期對待拍賣土地進行合理的市場定位、初步設計規(guī)劃和成本概算，一旦中標，馬上進行初步設計，從而縮短設計時間，加快報建報批，這樣可以使動工時間提前，大大縮短建設周期，從而節(jié)省龐大的、可觀的資金占用費，也大大提高資金的回籠速度。

結束語：

總之，房地產(chǎn)具有投資回收期長、價值大、占有資金多等特點, 這些特點說明了房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金, 特別是在國家進一步緊縮銀根、當前樓市價格回歸理性、自主需求占主導地位、銷售量回到正常水平情況下，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。

參考文獻：

第7篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設計成本、土地成本、建設成本等，這些固定成本可以通過預算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對穩(wěn)定。對于某一建筑項目，在設計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經(jīng)濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監(jiān)測進度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產(chǎn)財務成本管理存在的問題

一是目標成本制定不科學。房地產(chǎn)財務成本制定的目標應當實現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標在考核中進行關聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標的制定上沒有充分依靠管理、技術、施工人員，目標可行性不夠。同時，對于財務成本管理的目標也沒有進行有效的項目分級，導致成本預算中的目標成本結構難以層層進行落實。目標預算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監(jiān)測和目標管理實現(xiàn)成本管理目標跟現(xiàn)實管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標管理內(nèi)容的完善，也對工程建設任務造成一定的負面影響。

二是流程程序制定不科學，不利于成本管理。對于建筑項目的開發(fā)進度，應當進一步細化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎性推動作用。在成本控制上沒有實現(xiàn)財務部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學，難以落實成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。

三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進一步強化成本管理，應當實現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動整體的協(xié)調(diào)性。通過把握生產(chǎn)質(zhì)量，強化各環(huán)節(jié)的動態(tài)和靜態(tài)控制，確保實現(xiàn)管理目標的有效實現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒有按照事先設計的管理目標和成本管理模型進行控制，總預算成本計算不科學、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對企業(yè)未來發(fā)展指導性意義不大。

三、房地產(chǎn)財務成本管理的措施

第一，進一步強化財務成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設項目管理過程中，應當圍繞資金成本和稅務成本兩個方面強化財務成本管理。財務管理人員應當結合現(xiàn)金流量以及可行性報告等相關分析資料，對于資金投放明細進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現(xiàn)對建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務成本，通過了解和研究稅務法規(guī)，強化跟稅務部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務風險的基礎上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

第8篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制 措施

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

引言

中國的建筑業(yè)經(jīng)歷了一個空前的高速發(fā)展階段，房價也從幾千上升到幾萬。雖然國家在不斷的控制房產(chǎn)價格，但是目前房價還是居高不下，同時也造成目前房地產(chǎn)市場存量過大。究起原因有宏觀調(diào)控方面的因素，也主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制不力。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟市場中獲得較強的競爭力,也必須降低成本、控制費用支出。本文通過對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀出發(fā)，從不同階段探討房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的措施。

1房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制現(xiàn)狀

由于前階段的暴利，一些企業(yè)還未形成完善的成本管理體系，如 有些企業(yè)未經(jīng)過項目建議書、可行性分析，就進入設計階段，設計未完善直接進入招投標階段。使得成本根本無法預先控制，更無法談限額設計。

有些房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)商，缺乏管理經(jīng)驗，不注重設計變更和現(xiàn)場簽證的管理，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，這些現(xiàn)象都使得項目的成本無法控制。

1.項目前期開發(fā)階段

（1）可行性報告粗糙

可行性研究是需要在投資決策前，對項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等各方面進入深入細致的調(diào)查研究、分析、計算和方案的比較、論證，并對項目建成后可能取得的經(jīng)濟效果進行預測和評價。但是目前很多項目編制的可行性研究報告缺乏細節(jié)，如對歷史成本資料重視程度不夠，對成本資料分析不足。同時在可行性分析階段管理力量薄弱，水平不高手段落后，資料檢索效率不高。導致沒有有效控制項目物資的數(shù)量，投資估算值往往偏低。在進行可行性研究過程中不能有效地識別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。

（2）設計階段成本控制有待提高

眾所周知進行投資控制的關鍵在于決策和設計階段，而在項目做出投資決策后，其關鍵就在于設計。在設計階段成本控制是工程成本控制的重點。據(jù)研究分析，設計費一般約相當于建設工程全壽命費用的1%~2%左右，但正是這1%~2%左右的費用對投資的影響卻高達75%以上。但是往往設計人員無成本控制意識，更多關注的是安全性和先進性，成本控制理念滲透不夠。使得限額設計成了一句空話。

同時設計周期不合理，有些房地產(chǎn)企業(yè)把建筑設計看作簡單的勞務性工作，在短期利益的驅(qū)使下給定十分倉促設計周期。不少建筑產(chǎn)品由于缺乏優(yōu)化設計，而出現(xiàn)功能設置不合理影響正常使用；設計圖紙質(zhì)量差專業(yè)之間相互矛盾造成施返工、停工現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，造成成本的浪費。

2.項目實施階段

（1）招投標階段

工程招投標是工程項目建設實施過程中進行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商的主要手段，但目前很多招投標只是被作為一個形式一個過程。合理最低價演變成簡單的、原始的、絕對的最低價，惡性競爭；施工設計聯(lián)手，高價索賠，買標、賣標支撐起一個積極繁榮的假象，背離招標初衷。最后招標人往往迫于開發(fā)周期的壓力而最終以高成本、高單價定標，為日后工程管理和成本結算埋下了隱患。

（2）實施階段

目前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理不力，動態(tài)管理不及時，很多房地產(chǎn)項目老總和房地產(chǎn)企業(yè)老總一直困擾的問題是：現(xiàn)在成本是多少？還有多少成本可用？究其原因主要是項目成本沒有體現(xiàn)動態(tài)成本的實時性和動態(tài)性。只有“在項目執(zhí)行過程中”能對項目的全成本進行實時反饋，才能控制成本、輔助決策。如果僅在項目結束時得到相關成本數(shù)據(jù)，實際上對項目成本控制卻沒有任何意義。同時，在項目實施階段缺乏全方位的成本控制，如材料供應，施工企業(yè)等部門。

3.項目開發(fā)后期

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)實施了全面預算的成本管理模式，這種模式對降低成本的效率有不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)成本中相當一部分是變動， 受制約因素很多，隨著生產(chǎn)量及系統(tǒng)性風險的變化而變化。但無數(shù)的事實證明這種成本預算績效考核管理辦法果是不理想的，期望通過這種方式讓部門經(jīng)主動降低成本基上是無效。

2房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制措施

1.樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離；改革現(xiàn)行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度；建立和完善政府的監(jiān)督。加強對房地產(chǎn)項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設和監(jiān)理；規(guī)范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程；建立對勘查和設計監(jiān)督制度，使成本控制一開始就行之有效。

2.投資決策階段

（1）首先要組建一支有效的成本控制和管理團隊

這個團隊從項目投資決策階段到交付使用階段需全過程參與，團隊的人員構成有設計人員、各專業(yè)工程技術人員、造價人員、營銷人員、財務人員、項目管理人員等。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中不確定因素較多，隨時有各種問題需要解決，只有高效率的項目管理團隊才能應對。這個團隊不但會解決已經(jīng)出現(xiàn)的問題，還要有前瞻性，能夠預見到將要發(fā)生的問題，并有應對方案，同時，團隊要在整個項目實施過程中保持穩(wěn)定。這樣一個團隊才能保證整個項目從決策、設計、施工到營銷順利進行，才能做到對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本全程控制。

（2）強調(diào)設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更

首先．選擇優(yōu)秀的設計單位。優(yōu)秀的設計單位首先設計理念是全面的，除了考慮安全、適用等要求外，還需要滲透經(jīng)濟理念，這是目前設計人員比較缺乏的。其次，推行限額設計。限額設計就是按照批準的可行性研究及投資估箅控制初步設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在整個設計過程中，設計人員與造價人員、合同管理人員密切配合，做到技術與經(jīng)濟的統(tǒng)一。

3.項目實施階段實施動態(tài)管理

（1）招投標階段

根據(jù)設計選擇合適的招標方式，根據(jù)合同形式，編制出內(nèi)容詳細的招標文件，廣泛信息，通過招標選擇信譽高、工期短、技術力量強、質(zhì)量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。

（2）實施階段

在項目實施過程中針對出現(xiàn)的項目變動情況，在發(fā)生現(xiàn)場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經(jīng)驗豐富、協(xié)調(diào)能力強、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場代表進駐現(xiàn)場，同時委托實力較強、有責任心的監(jiān)理公司，加強對工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應充分引入市場競爭機制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設備材料供應單位。

（3）進行科學的合同管理，嚴格控制合同變更

進行科學的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，做到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更，嚴格其審查和批準程序，有效地控制工程造價。

4．結算、審計階段： 注意過程的資料收集和整理，可以避免后期結算審計時因沒有第一手資料的意見糾紛，做好了能很大的提高工作效率，避免結算、審計過程中的扯皮糾紛，也避免了后期再補充資料的麻煩，有依有據(jù)的資料可降低很多不可預計的成本增加，做到了項目成本的最真實性。

3結語

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各個階段的成本控制是相互影響又相互促進，只有加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制工作，才能增加開發(fā)商的市場競爭力和提高開發(fā)商的利潤空間，同時要加強前期階段如設計階段的成本控制，能更有效的控制成本。只有這樣才能在目前的房地產(chǎn)市場上有競爭優(yōu)勢，也能降低房價，促進社會和諧發(fā)展。

參考文獻：

[1]付本義，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理研究，碩士學位論文，2012.02；

第9篇：房地產(chǎn)可行性報告范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；問題；對策

房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程建設的效果，而針對目前房地產(chǎn)工程建設的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業(yè)的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題，并提出了相應的解決對策，為提升房地產(chǎn)工程管理的實效性提供了寶貴的建議。

1.當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題

從房地產(chǎn)工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術管理；工程質(zhì)量管理；工程成本管理；工程監(jiān)理管理；工程移交；保修期服務等內(nèi)容。而從這些流程內(nèi)容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關鍵；工程質(zhì)量管理是工程信譽的管理重點；工程監(jiān)管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。

1.1計劃管理存在的問題

目前房地產(chǎn)工程管理的計劃管理環(huán)節(jié)需要工程部門能夠?qū)こ痰那闆r進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產(chǎn)工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產(chǎn)工程的施工和定位。這樣情況產(chǎn)生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環(huán)境下，計劃管理工作缺乏全面的預算處理，加上很多房地產(chǎn)工程都屬于較大型的工程，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金，調(diào)度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

1.2質(zhì)量管理存在的問題

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制有利于彰顯企業(yè)的市場信譽，獲得更多的工程建設機會。但是目前工程質(zhì)量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發(fā)，現(xiàn)場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質(zhì)量管理缺乏現(xiàn)場管理控制環(huán)節(jié)，使得施工過程中的質(zhì)量管理控制缺乏現(xiàn)場監(jiān)督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。

1.3監(jiān)理管理存在的問題

房地產(chǎn)工程監(jiān)理工作存在的問題主要表現(xiàn)在監(jiān)理工作對施工過程的管理不夠全面，監(jiān)理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監(jiān)理，而對于施工過程中的各個環(huán)節(jié)都沒有詳細的監(jiān)理建議和內(nèi)容。另外，施工單位往往不重視監(jiān)理建議，監(jiān)理工程師下發(fā)了停工令，施工單位對監(jiān)理工程師指令置若罔聞、拒不執(zhí)行。而造成這樣現(xiàn)狀的原因就是企業(yè)的監(jiān)理工作不夠重視，施工企業(yè)應該明確監(jiān)理管理和執(zhí)行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監(jiān)理合同（范本）》、《建筑法》以及相關法規(guī)的界定進行管理工作。

2.房地產(chǎn)工程管理實效作用的彰顯措施

2.1加強計劃管理

房地產(chǎn)工程計劃管理首先應該加強事前控制，例如：評估建設單位的資信情況施工企業(yè)應深入調(diào)查建設單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產(chǎn)工程而言應該在計劃管理過程中強調(diào)對工程資源、成本、質(zhì)量和預算進行仔細的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。另外，計劃管理應該重視對工程計劃的詳細內(nèi)容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質(zhì)條件，現(xiàn)有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內(nèi)原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質(zhì)勘探工作，地形、地貌的測量工作。

2.2強化質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規(guī)律，制定材料價格的管理措施。其次，要設立現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)督管理組織，對房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場質(zhì)量情況作出明確的管理。還有，要實現(xiàn)負責制，對各項目的施工情況應該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環(huán)節(jié)都能夠安裝合同書的質(zhì)量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠?qū)⒐ぷ髀鋵嵉絺€人，保證房地產(chǎn)建設質(zhì)量。

2.3完善監(jiān)理管理

工程監(jiān)理管理應該重視監(jiān)理工作的作用，施工單位應該對監(jiān)理結果嚴格地執(zhí)行，不能因為影響預算而已犧牲工程質(zhì)量為前提。首先，監(jiān)理工作的重點要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關鍵部位、關鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質(zhì)檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設計方、施工方、監(jiān)理方、材料供應方等，專業(yè)分工不同，但由于專業(yè)的相關性強，從各自專業(yè)的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監(jiān)理管理工作應該重視對各方面建議的收集，然后做出監(jiān)理的最后建議。

綜上所述，房地產(chǎn)工程建設管理工作十分關鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理三方面進行全面的控制。

參考文獻：