保潔管理服務(wù)思路精選(九篇)

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第1篇：保潔管理服務(wù)思路范文

下午好！

迎世博已進入400天倒計時階段，在“城市，讓生活更美好”的主題下，各行各業(yè)都以世博為契機，用自己的實際行動，克難奮進，為“我們大家的世博，世界聞名的盛會”添磚加瓦。

在接到這次會議的通知后，并再一次仔細閱讀了《楊浦有股勁》這篇文章。從這篇文章中深深體會到：楊浦區(qū)近年來之所以能取得如此突出的成績，主要歸功于我們楊浦人發(fā)揚了“敢于負責、敢于碰硬、敢破難題、敢擔風(fēng)險”的“四敢”精神。文中說的好：“一支隊伍要有士氣，一座城市要有民氣，改革開放要有那么一股勁、那么一股氣，我們加快四個率先，也必須樹立應(yīng)有的志氣和勇氣。”這樣一種不畏艱難，逆勢飛揚的精神正是我們現(xiàn)在最需要的。

目前，房地局下發(fā)了在售后房小區(qū)開展雙文明創(chuàng)建工作的指示，我區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)達標補貼的實施意見也已正式推行，同時，迎世博也已進入到400天的倒計時階段，如何以世博為契機，按照“城市，讓生活更美好”的主題，以優(yōu)異的行業(yè)服務(wù)讓小區(qū)更文明、更整潔、更有序、更和諧，是對我們物業(yè)管理和服務(wù)水平的一次大考驗。

如何面對這些考驗，如何根據(jù)集團這次會議主題“破瓶頸、解難題、求發(fā)展”進一步推進2009年行風(fēng)建設(shè)，對于我們**物業(yè)來說，我們將從“三個真”和“三個會”入手，即“真想、真干、真突破”和“會想、會干、會突破”。

一， 真想：

即正確面對物業(yè)中存在的困難和問題，從班子自身上抓起，統(tǒng)一思想，提高認識，靜下來，根據(jù)區(qū)、局和集團的要求，真正的從公司的實際出發(fā)，去充分思考和制訂一套切實可行的實施方案。為此，在區(qū)房地局召開的《關(guān)于楊浦區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)達標補貼的實施意見》會議后，公司立即召開了黨政領(lǐng)導(dǎo)班子會議，對實施意見和考核辦法，結(jié)合目前“迎世博”形勢，進行了學(xué)習(xí)討論。

大家一致認識到本次達標補貼是改善楊浦百姓居住質(zhì)量，提升社會公眾對物業(yè)管理服務(wù)滿意度的一次契機，我們將抓住這次契機，堅持圍繞五點補貼原則，做到與街道、居委會等相關(guān)部門的緊密合作，發(fā)動業(yè)委會居民積極參與，接受監(jiān)管考核，進行試點先行分步實施。同時，切實落實五點考核標準，考核結(jié)果力爭達到優(yōu)秀和達標。

之后公司又召開了小區(qū)經(jīng)理會議，傳達了此次達標補貼的精神，并要求小區(qū)經(jīng)理要借達標補貼東風(fēng)，做好充分的準備，進行小區(qū)情況的摸底排查，梳理問題，提出整改方案，同時要邊整邊改，在服務(wù)理念、員工配備、培訓(xùn)工作以及服務(wù)措施等方面進行改進。

二，真干：

即在統(tǒng)一了思想，有了充分準備的前提下，我們做了以下幾方面工作：

1, 首先分別召開了全體居委會書記主任、房辦主任、全體業(yè)主委員會以及小區(qū)經(jīng)理會議，宣傳達標補貼實施意見的精神。大家都對我們這次提高保安保潔費的舉措表示了理解和支持，一致認為這次補貼的實施將是一件雙贏的好事，希望我們能夠利用這次機會，為小區(qū)居民多做點實事，使售后公房、公房住宅小區(qū)的整體面貌能夠更上一個臺階。同時在會上也對我們的管理和服務(wù)提了不少的改進意見，我們將逐步對照解決。

2，圍繞“環(huán)境文明、服務(wù)文明”的“雙文明”創(chuàng)建活動，著手進行環(huán)境整治和服務(wù)改善兩個項目，主要有以下四點：

1）大力整治門衛(wèi)環(huán)境。對小區(qū)的門衛(wèi)室和物業(yè)服務(wù)處等接待服務(wù)窗口環(huán)境進行集中整治。更換了一些陳舊的辦公設(shè)施，打掃整理了辦公場所，同時將調(diào)整部分不合理的門衛(wèi)室，使之更符合小區(qū)居民出行的需要。目前整治率已達到55%。

2）重新規(guī)劃停車秩序。對小區(qū)的停車位進行重新規(guī)劃，并重新劃定停車線，并且將嚴格控制車輛出入小區(qū)，加強車輛規(guī)范停放，及時進行車輛引導(dǎo)。劃線工作將于4月25日前全部結(jié)束。

3）集中整理綠化區(qū)域。對小區(qū)的綠地內(nèi)垃圾進行清除，按時進行綠化養(yǎng)護，美化綠化景觀。目前所有小區(qū)都在整治中，綠化補種已達8萬平方米。

4）制定實施服務(wù)標準。對各崗位制定公開辦事制度，特別是提升保潔保安的服務(wù)態(tài)度，規(guī)范文明用語，做到主動熱情耐心，實行掛牌上崗；定期進行崗位責任培訓(xùn)，提升服務(wù)質(zhì)量，增強服務(wù)技能，做到叫得應(yīng)、上門快、修的好；加強崗位記錄和檢查；制定合理的獎懲方案，充分調(diào)動員工積極性。

三， 真突破：

即針對物業(yè)公司中存在的一些老大難問題，我們要尋根源，找原因，針對困難和問題迎難而上，為自己定下完成指標。

為此，我們與街道簽訂了目標責任書，主要有以下六點：

1） 圍繞街道年初目標，積極完成全年目標任務(wù)。

2） 主動配合街道中心工作、重點工作、重要節(jié)點工作。

4）加強社區(qū)管理，建立健全物業(yè)工作制度，落實“管理進社區(qū)”，使居住物業(yè)管理服務(wù)滿意度達到85分以上

。

5） 按節(jié)點目標，積極配合街道“完成延吉四村、延吉七村的市容環(huán)境建設(shè)”，完成房屋維修計劃，解決“急、難、愁”問題。

6） 積極參與社區(qū)公益活動，做好精神文明建設(shè)。

四， 會想：

即對工作要積極動腦子，不斷出新思路，解決問題的新方法，這次在行風(fēng)建設(shè)中，我們在原有的行風(fēng)建設(shè)方案基礎(chǔ)上，進一步擴寬思維，點面結(jié)合、內(nèi)外結(jié)合、上下結(jié)合，讓行風(fēng)建設(shè)更加行之有效。

五，會干：

路是人走出來的，苦干也要巧干，在全年的行風(fēng)建設(shè)中我們將從多種渠道“借力”形成新的合力，讓行風(fēng)建設(shè)更有成效。

1， 自身借力：利用進修學(xué)校，進行自身培訓(xùn)。

2， 從外界借力：除了上級部門，街道居委、業(yè)委會等，這次加大了與警署合作的力度，將實施一套小區(qū)安全聯(lián)動方案，進一步提升老小區(qū)的安全角度。

3， 借科技之力：962151服務(wù)平臺，延伸服務(wù)內(nèi)容，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，并研制開發(fā)一些用于服務(wù)質(zhì)量提高的小技術(shù)等。

六， 會突破：

突破原有的體制、機制，突破原有的成績，更上一層樓。

首先在服務(wù)內(nèi)容上突破。公司將進一步開展延伸服務(wù)，已與街道居委積極聯(lián)合，形成信息聯(lián)動網(wǎng)絡(luò)，對小區(qū)中業(yè)主們生活中遇到的突出問題等制訂特殊服務(wù)方案，提供服務(wù)，讓居民們進一步感受到到位的服務(wù)、滿意的服務(wù)。

其次，在人力、物力及激勵機制上求突破，將通過政府補貼及調(diào)整保潔、保安服務(wù)費后，進一步配備人力

、物力，特別從激勵機制上下功夫，在公司中形成一種積極向上，服務(wù)奉獻的氛圍，如星級制等。

第2篇：保潔管理服務(wù)思路范文

一、自覺加強學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)工作

我是初次接觸物業(yè)管理工作，對綜合管理員的職責任務(wù)不甚了解，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺加強學(xué)習(xí)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗。我注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。

在公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。

二、認真負責地抓好保潔后勤服務(wù)工作。

婦幼保健院的工作是*月份開始交與我負責的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由于缺乏專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，當前保潔員缺少，又面臨醫(yī)院評級工作、章主任施加壓力的情況下。我主要做了以下2個方面的工作：一是化壓力為動力，督導(dǎo)員工搞好醫(yī)院的保潔后勤工作。二是下底層工作，帶動員工的積極性。

三、人員管理

老婦保員工調(diào)到新婦保后，工作面積增大，要求增高。員工情緒波動，開展工作積極性不高，為此和員工多方面溝通，穩(wěn)定員工情緒，沒有影響到工作質(zhì)量。根據(jù)各崗位工作需求情況，重點加強了人員的合理配置和工作負荷量之考核，在不增加人員的情況下，基本滿足了保潔的運行要求。

現(xiàn)有人員*人，本年度共有2人離職和調(diào)職；

其中1人調(diào)職到老婦保，1人辭退。

四、培訓(xùn)

對新入職保潔人員進行了清潔理論培訓(xùn)并針對不同崗位進行實際操作培訓(xùn)，使保潔員掌握保潔工作知識，達到寫醫(yī)院保潔工作的要求。在對保潔員進行《醫(yī)院保潔標準》培訓(xùn)的前提下，結(jié)合工作中的實際情況著重了以下培訓(xùn)：清潔劑的分類和使用，清潔程序，清潔不銹鋼飾物，家具的清潔，清潔煙灰盅，清潔壁紙，電梯的清潔保養(yǎng)，污跡的處理。

加強了員工考核制度的培訓(xùn)，建立了員工工作的責任心，目前員工已經(jīng)能夠努力工作并按規(guī)定標準完成，但在遵守工作紀律,行為舉止等細節(jié)方面還需監(jiān)督管理，下一步將加強這方面培訓(xùn)并使之成為習(xí)慣。

經(jīng)過不斷的培訓(xùn)與磨合，保潔員工已適應(yīng)現(xiàn)有管理摸式和工作程序，人員基本穩(wěn)定。

五、保潔工作完成方面

（1）完成了保潔人員編制及工作模式的及時修訂

（2）完成對醫(yī)院所負責區(qū)域的衛(wèi)生日常維護工作。

（3）完成對婦保與海關(guān)的開荒工作。

（4）完成海關(guān)石材晶硬處理，地毯保養(yǎng)工作。

（5）完成醫(yī)院垃圾的清運工作。

（6）完成醫(yī)院玻璃的2次清洗。

（7）完成海關(guān)地面沖刷工作。

（8）對海關(guān)底下停車場兩次的清洗工作。（不負責日常保潔工作）

（9）完成單位臨時安作排的清潔工作。

六、主要經(jīng)驗和收獲

在20*工作二個月以來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結(jié)起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：

（1）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應(yīng)新的工作崗位

（2）只有主動融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)

（3）只有堅持原則落實制度，認真管理，才能履行好區(qū)域經(jīng)理職責

（4）只有樹立服務(wù)意識，加強溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。

七、存在的不足

由于工作實踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗，20*年的工作存在以下不足：

（1）對物業(yè)管理服務(wù)費的協(xié)議內(nèi)容了解不夠，特別是對以往的一些收費情況了解還不夠及時。

（2）醫(yī)院垃圾袋用量較大，宏觀上控制容易，微觀上控制困難。

（3）保潔工作人員情緒容易波動，自身在所管區(qū)域與員工溝通上還要下更大的功夫。

八、下步的打算

針對20*工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：

（1）積極搞好與婦保、海關(guān)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通協(xié)調(diào)，進一步理順關(guān)系；

（2）加強業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益；

（3）管好耗材方面的開銷，最大程度為公司節(jié)省成本；

第3篇：保潔管理服務(wù)思路范文

關(guān)鍵詞：大學(xué)科技園；物業(yè)管理模式

中圖分類號：F27文獻標識碼：A文章編號：16723198（2014）07008402

近些年，大學(xué)科技園作為高等學(xué)校科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的平臺，在國家教育部和科技部支持下得到了快速的發(fā)展。然而為大學(xué)科技園發(fā)展提供支持的物業(yè)管理卻沒能跟上快速的發(fā)展步伐，實踐中由于大學(xué)科技園一般是以“一校一園”或“多校一園”的方式建立的，所以科技園的物業(yè)管理往往沿襲所在高校的傳統(tǒng)物業(yè)管理模式。而目前高校物業(yè)管理模式很多都是靠后勤機構(gòu)管理，有的即使聘請了專業(yè)的物業(yè)管理公司，但主要靠行政撥款來啟動物業(yè)管理工作的運行，物業(yè)管理的好壞取決于行政撥款的多少。因此物業(yè)管理也僅僅停留在保安、保潔、工程管理等常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)。從長遠來看這根本不能滿足大學(xué)科技園發(fā)展的需求。雖然北大科技園、長春吉大科技園、深圳科技園等在逐漸探索中形成了具有自身特色的物業(yè)管理模式，但很難廣泛適用于其他的科技園物業(yè)管理。因此沈陽工程學(xué)院大學(xué)科技園在開始啟用后就委托管理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)研究適合自身特色的物業(yè)管理模式，經(jīng)過問卷調(diào)查及實地訪談我們在了解大學(xué)生科技園業(yè)主特點及需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合科技園功能定位提出科技園的物業(yè)管理模式并其進行管理，以達到增強大學(xué)生科技園吸引力，發(fā)揮其應(yīng)有作用的目的。

1沈陽工程學(xué)院大學(xué)科技園現(xiàn)狀

沈陽工程學(xué)院大學(xué)科技園位于沈陽市沈北新區(qū)，占地115畝，已經(jīng)建成16000平方米的綜合樓作為科技成果轉(zhuǎn)化基地、高新技術(shù)企業(yè)孵化器、學(xué)生創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)平臺，2012年9月末投入使用。14000平方米太陽能研發(fā)中心和生產(chǎn)基地已經(jīng)投入使用。2012年被遼寧省教育廳、遼寧省科學(xué)技術(shù)廳批準建設(shè)省級大學(xué)科技園，享受省級大學(xué)科技園待遇?？萍紙@建立了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)平臺，鼓勵大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，通過園區(qū)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)平臺，為大學(xué)生提供創(chuàng)業(yè)基金，引導(dǎo)、扶持大學(xué)生創(chuàng)業(yè)。

在對沈陽工程學(xué)院大學(xué)科技園的實地考查后，我們發(fā)現(xiàn)大學(xué)生科技園由于建成不久，知名度不高，園區(qū)內(nèi)業(yè)主入住率還比較低。在物業(yè)管理方面，僅聘請了部分保安和保潔人員，另外由于房屋驗收時質(zhì)量上存在一定的問題，加之缺少對日常設(shè)備設(shè)施和其他硬件的養(yǎng)護，使得園區(qū)目前缺乏吸引力。由此可見沈陽工程學(xué)院大學(xué)生科技園確實需要一個專業(yè)物業(yè)團隊采用創(chuàng)新管理模式來進行管理，以發(fā)揮其應(yīng)起的作用。

2沈陽工程學(xué)院大學(xué)科技園業(yè)主群特點及需求分析

在調(diào)研過程中我們采用調(diào)查問卷和實地訪談的方式了解科技園業(yè)主群的特點和需求，具體分析結(jié)果如下。

2.1大學(xué)科技園業(yè)主群特點

目前沈陽工程學(xué)院大學(xué)科技園入駐企業(yè)、機構(gòu)共計31家。其中孵化企業(yè)17家，畢業(yè)生創(chuàng)辦企業(yè)1家，遼寧省高新技術(shù)企業(yè)1家，引進科技企業(yè)5家，高校教師創(chuàng)辦的企業(yè)7家，通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)組成的業(yè)主群具有如下共性特征：

年齡方面：業(yè)主以22-40歲的中青年為主，這部分人普遍思維活躍、創(chuàng)新、創(chuàng)造能力強。

教育程度：業(yè)主絕大部分受過高等教育，還有很多具有碩士、博士等高學(xué)歷，個別還有海外留學(xué)背景。

收入狀況：由于入駐園區(qū)的很多企業(yè)都屬于創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)或者是孵化企業(yè)，雖然發(fā)展速度快，但需要一定的過程，因此近幾年的收入有限，且很不穩(wěn)定。

公司類型：科技園進駐的公司大多數(shù)屬于高科技企業(yè)，所研究產(chǎn)品或創(chuàng)新服務(wù)均處于研究、實驗階段或市場開發(fā)階段。

2.2大學(xué)科技園業(yè)主群需求分析

（1）私密性需求。

科技園入駐對象和服務(wù)對象為國內(nèi)外的產(chǎn)業(yè)發(fā)展實踐中具有獨創(chuàng)性的科技型中小企業(yè)。該類型企業(yè)對其研發(fā)和生產(chǎn)工作的保密性和安全性要求十分高，而園區(qū)的半開放格局，對信息安全保障工作又提出了更高的要求。同時科技園區(qū)的企業(yè)很多是將辦公、科研放在一起。一般都是保密的或是安靜的，不希望被打擾。

（2）安全性需求。

由于科技園處于城郊地區(qū)，周邊居住社區(qū)較少，夜晚人煙稀少，同時園區(qū)內(nèi)云集很多科研和工作人員，由于實驗要求上下班時間不固定，因此業(yè)主人身及研究成果安全成為科技園入駐企業(yè)關(guān)注的重要問題；另一方面很多研究項目要求不間斷地供水、供電、供氣，要求設(shè)備運行方面的配合是非常強的，因此需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全運行。

（3）便利性需求。

科技園進駐企業(yè)大量時間放在新產(chǎn)品研究或創(chuàng)新上，如果在日常事務(wù)性問題上花費更少的時間，就可以創(chuàng)造出更多的產(chǎn)品或服務(wù)，因此進駐業(yè)主希望物業(yè)管理部門能對企業(yè)需求快速反應(yīng)，及時處理、跟蹤及反饋，最好是只需要通過一個電話，找一個部門就可以滿足。

（4）個性化服務(wù)需求。

雖然科技園區(qū)內(nèi)已經(jīng)配備了賓館、報告廳、餐廳等設(shè)施，但尚未滿足業(yè)主各種服務(wù)的需求，因此需要物業(yè)管理部門能在常規(guī)之外，整合各項商業(yè)資源，針對業(yè)主特殊需求提供個性化服務(wù)，以滿足業(yè)主對物業(yè)使用功能的不同需求。

（5）增值需求。

園區(qū)企業(yè)多以創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)和孵化型企業(yè)為主，隨著技術(shù)的成熟或市場培育的完成，企業(yè)的需求由保障基本辦公條件向良好的軟辦公環(huán)境轉(zhuǎn)變。因此他們需要增加與園區(qū)企業(yè)交流，因為這些企業(yè)發(fā)現(xiàn)園區(qū)的其他企業(yè)不僅是潛在的客戶，更是技術(shù)上互補的合作伙伴。因此需要物業(yè)管理部門要以客戶的需求為主要出發(fā)點，在原有的服務(wù)項目基礎(chǔ)上，通過資源的有效整合，為客戶創(chuàng)造新的價值或利用客戶自身優(yōu)勢為其搭建創(chuàng)造新價值的平臺。

3沈陽工程學(xué)院大學(xué)科技園物業(yè)管理模式研究

3.1物業(yè)管理模式實施的思路

高素質(zhì)的業(yè)主群體及多樣化的需求為物業(yè)管理提出了轉(zhuǎn)型升級的要求。服務(wù)提升、服務(wù)前移迫在眉睫。因此為充分滿足前面分析的園區(qū)業(yè)主需求，我們將園區(qū)物業(yè)管理定位為“貼心管家”模式，具體實施思路如圖1所示：

圖1“貼心管家”物業(yè)管理模式說明在“貼心管家”物業(yè)管理模式下，園區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主將只需面對客戶服務(wù)中心前臺或區(qū)域管家，當有服務(wù)需求時直接將需求事項傳達給客戶服務(wù)中心或區(qū)域管家，由客戶服務(wù)中心或區(qū)域管家按照需求事項及時、全權(quán)處理，這樣避免了業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)的各個部門之間進行溝通，滿足其便利性的需求。與此同時，為滿足業(yè)主個性化及增值的需求，客戶服務(wù)中心和區(qū)域管家還要與外部的特約服務(wù)或社會服務(wù)供應(yīng)聯(lián)盟商實現(xiàn)“無縫對接”，一旦業(yè)主提出特約服務(wù)要求，外部供應(yīng)商必須及時、快速向客戶服務(wù)中心或相關(guān)對口管家反饋接受受理事宜處理的情況，并由對應(yīng)區(qū)域管家進行跟進、落實，直至業(yè)主需求得到滿足為止。

3.2物業(yè)服務(wù)模式配套管理策略

“貼心管家”管理模式還需要相關(guān)的配套管理策略，以保障該管理模式的正常運行。

（1）“一站式”物業(yè)服務(wù)策略。

所謂的“一站式”物業(yè)管理服務(wù)，就是為每一戶業(yè)主或入駐企業(yè)指定一名物業(yè)管理的客戶代表，全面處理該客戶的一切服務(wù)需求，無論業(yè)主有什么樣的服務(wù)需求，只需要一個電話給自己的指定客戶代表，在力所能及的范圍內(nèi)，一次就解決。對于業(yè)主來說，也就相當于用合適的價格請了一個貼身服務(wù)的好管家?！耙徽臼健蔽飿I(yè)管理服務(wù)是一種定向服務(wù)，使物業(yè)公司內(nèi)部各部門之間通過有效的溝通成為一個整體，從而使業(yè)主免去不少煩惱。

（2）“零干擾”的隱策略。

零干擾的隱性物業(yè)管理服務(wù)，也是貼心管家物業(yè)管理模式中較為“人性化”的有機組成。充分尊重業(yè)主的私密性，為業(yè)主提供更加靈活的服務(wù)內(nèi)容，使業(yè)主在不知不覺中享受到高品位的服務(wù)。如避免在上下班高峰期進行保潔等物業(yè)服務(wù)活動，在保證安全性的基礎(chǔ)上，保安不做過多的盤問、繁瑣的登記，這樣既尊重業(yè)主的個人空間，也為園區(qū)的業(yè)主營造一個和諧、安逸的安居環(huán)境。

（3）增值策略。

實施增值，根據(jù)不同業(yè)主群體的服務(wù)需求，以業(yè)主關(guān)注的焦點為管理服務(wù)的出發(fā)點和歸宿點，隨時把業(yè)主的需求轉(zhuǎn)換為服務(wù)責任與動力，為業(yè)主個體或群體量身定制特約和個性化服務(wù)，使業(yè)主或用戶足不出戶就能享受到各種生活便利。同時定期或不定期開展客戶滿意度調(diào)查，引入用戶滿意管理體系，動態(tài)掌握業(yè)主的關(guān)注問題，并主動預(yù)防、解決日常服務(wù)工作中存在的不足，持續(xù)改進服務(wù)工作，向業(yè)主提供滿意和驚喜服務(wù)。

（4）規(guī)范制度、管理從嚴策略。

“管家式服務(wù)”重在服務(wù)，“管家”是物業(yè)管理中心提供服務(wù)與業(yè)主享受服務(wù)之間的一座橋梁。因此管家與物業(yè)管理中心內(nèi)部各部門之間的有效的溝通就非常必要，通過制定規(guī)范的制度并進行嚴格的管理有助于物業(yè)管理體系的正常運轉(zhuǎn)?！肮芾韽膰馈笔欠?wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理，以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

參考文獻

[1]張幃，成九雁，高建，石書德.我國大學(xué)科技園最新發(fā)展動態(tài)、評價及建議-以中關(guān)村地區(qū)為例[J].研究與發(fā)展管理，2009，（1）.

[2]張沈生，殷振瑤，孫建波.我國物業(yè)管理模式分析[J].沈陽建筑大學(xué)學(xué)報，2010，（4）.

[3]劉世弘，張坤，王玉英.高校物業(yè)管理模式的探索與實踐[J].實驗室研究與探索，2013，（8）.

第4篇：保潔管理服務(wù)思路范文

   為了總結(jié)經(jīng)驗，尋找差距，規(guī)劃前景，促進XX年工作再上一個新臺階，現(xiàn)將XX年工作總結(jié)如下：

   一、積極開展各項經(jīng)營活動，提高經(jīng)濟效益。

   陽光家園管理處在XX年工作中，在成本控制上下了很大的功夫，使管理處工作首次突破零的利潤，創(chuàng)造出一份來之不易的經(jīng)濟利潤。XX年工作全面展開之后，管理處為了尋求更大的利潤增長點，召集全體員工在公司目標和經(jīng)營思路的框架下進行分析，集思廣義，根據(jù)陽光家園小區(qū)實際情況，制訂出適合自身發(fā)展的經(jīng)營項目。

   陽光家園管理處全體成員在上半年工作中積極展開了各項有償經(jīng)營服務(wù)活動。如“家政清潔服務(wù)；小孩接送；房屋中介等各項有償服務(wù)。全體員工利用休息時間加班、加點來展開各項有償服務(wù)項目，家園全體員工共9人，在保證小區(qū)正常生活秩序的前提下開展各項經(jīng)營活動，管理處全體員工不計得失，利用休息時間來展開各項有償服務(wù)。

   做家政清潔，保潔做不過來，保安人員去協(xié)助。甚至上夜班人員也要抽出半天時間主動協(xié)助，在XX年元月份是家政清潔的高峰期，為了使管理處充分利用這寶貴的時間創(chuàng)造出利潤，在保證小區(qū)正常工作的前提下，一天接4家家政清潔服務(wù)，就這樣管理處全體成員在分分秒秒創(chuàng)造著利潤。

   一份耕耘一份收獲，截止10月未，家園管理處就有償服務(wù)這一項已產(chǎn)生10028元的利潤，給公司創(chuàng)造出一定的經(jīng)濟價值。

   二、以高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得新的利潤增長點。

   陽光家園是集團公司開展較早的一個項目。小區(qū)面積不大，入住率雖高，但住戶資源不是很豐富，物業(yè)公司通過幾年和業(yè)主的磨合，已經(jīng)形成較為成熟的管理運作模式。業(yè)主對物業(yè)公司也給予了認可，但由于小區(qū)面積不大，收費低下，造成物業(yè)管理經(jīng)費不足，無法保證物業(yè)管理的正常運作。根據(jù)這一狀況，管理處在XX年度工作中調(diào)整工作思路，在保證小區(qū)各項工作穩(wěn)定的狀態(tài)下，利用現(xiàn)有資源，贏得新的利潤增長點，通過新增點來彌補由于管理面積小而產(chǎn)生的虧損；另一方面陽光家園一直以一種較為平穩(wěn)的管理方式在運行。在相對的物業(yè)管理活動中突出業(yè)主至上的服務(wù)模式，只要求品牌不看中利潤。XX年公司整體思路做了調(diào)整，作為陽光家園管理處，即要保持物業(yè)管理各項工作平穩(wěn)，又要創(chuàng)造相應(yīng)的利潤。針對這種情況管理處立足現(xiàn)有的管理服務(wù)模式進行創(chuàng)新，以服務(wù)帶動管理費用的上調(diào)，使業(yè)主感受到物業(yè)提供的超值服務(wù)，便于管理處對費用適時進行調(diào)整。

   管理處在XX年上半年工作即將結(jié)束時，對陽光家園物業(yè)管理服務(wù)費用進行了上調(diào)，在原來的基礎(chǔ)上漲浮達到每平方米0.13元。在這種情況下，就要求我們以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來贏得業(yè)主對漲費的認可，管理處在進行了艱難解釋和溝通工作后，終于在7月份將物業(yè)管理服務(wù)費漲到國家標準范圍內(nèi)的最高標準，使管理處產(chǎn)生一項新的經(jīng)濟增長點。

   三、開源節(jié)流，降低成本，提高效益

   1、 加強各項費用的收繳工作

       鑒于物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的服務(wù)行業(yè)。要確保管理處工作持續(xù)正常進行，必須做好物業(yè)管理各項費用控制，并保證按時足額收繳。截止11月未管理處收費率達到98%以上。

   2、厲行節(jié)約、降低成本

   今年管理處全體員工，繼承發(fā)揚XX年的優(yōu)良傳統(tǒng)，時刻樹立成本意識和節(jié)約意識。嚴格控制各項管理費用的支出，使各項費用支出降低到最低限度。截止11月未費用支出比同期支出節(jié)約28243元。

   通過管理處全體員工的汗水澆灌，陽光家園上半年的工作扎實而富有成效。截止11月末收入目標完成率達到124%，已產(chǎn)生利潤56336元，XX年工作怎么來開展，是否能保持這個良好發(fā)展勢頭呢？下面我就陽光家園管理處下半年工作實施計劃及工作目標做以闡述。

   一、鞏固XX年新增的利潤增長點

   XX年，家園管理處對物業(yè)管理費和垃圾清運費進行了上調(diào)，XX年管理處的工作重點將放在物業(yè)管理費的收繳和解釋工作上。共2頁,當前第1頁1

   二、進一步尋求新的經(jīng)營項目，突破常規(guī)，對外發(fā)展，輻射周邊區(qū)域

   XX年工作的實踐證明，展開多種經(jīng)營思路是行之有效的，XX年工作中，陽光家園將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加放開手腳，對各項經(jīng)營活動突破常規(guī)不只是局限于小區(qū)內(nèi)，將對外橫向發(fā)展。利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造處每一份利潤。

   三、提升管理、以人為本、穩(wěn)步發(fā)展

第5篇：保潔管理服務(wù)思路范文

2005年度工作在陽光家園全體員工的忙碌中匆匆而過，甚至來不及等我們回首一眸。2005年全年工作是公司尋求發(fā)展的重要而關(guān)鍵的一年。年前，公司提出“緊抓目標、緊盯利潤、想方設(shè)法經(jīng)營創(chuàng)收，千方百計服務(wù)客戶，適時參與市場竟爭”的經(jīng)營理念，使管理處認識到了在市場經(jīng)濟體制下竟爭的殘酷性。陽光家園是集團公司開發(fā)較早的一個樓盤，各類公共設(shè)備設(shè)施已處于老化階段，有些老化的設(shè)施必須要更換。這樣一來就增加了管理難度，同時也增加了各項日常維修費用的支出。

為了使陽光家園管理處能緊跟公司步伐，并承受市場經(jīng)濟竟爭機制的洗禮。2005年初，家園管理處制訂了“管理有序，服務(wù)規(guī)范，創(chuàng)建品牌，提高效益”的工作目標，管理處全體員工認真遵循這一原則，同心協(xié)力、開拓進取，積極尋找新的利潤增長點，全方位展世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,開各種有償服務(wù)，05年工作在全體員工的不懈努力下，諸方面工作均取得了突破性和實質(zhì)性進展，更多經(jīng)典盡在為管理處06年工作有更大發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，創(chuàng)造了良好的條件。

為了總結(jié)經(jīng)驗，尋找差距，規(guī)劃前景，促進06年工作再上一個新臺階，現(xiàn)將2005年工作總結(jié)如下：

一、積極開展各項經(jīng)營活動，提高經(jīng)濟效益。

陽光家園管理處在2004年工作中，在成本控制上下了很大的功夫，使管理處工作首次突破零的利潤，創(chuàng)造出一份來之不易的經(jīng)濟利潤。2005年工作全面展開之后，管理處為了尋求更大的利潤增長點，召集全體員工在公司目標和經(jīng)營思路的框架下進行分析，集思廣義，根據(jù)陽光家園小區(qū)實際情況，制訂出適合自身發(fā)展的經(jīng)營項目。

陽光家園管理處全體成員在上半年工作中積極展開了各項有償經(jīng)營服務(wù)活動。如“家政清潔服務(wù)；小孩接送；房屋中介等各項有償服務(wù)。全體員工利用休息時間加班、加點來展開各項有償服務(wù)項目，家園全體員工共9人，在保證小區(qū)正常生活秩序的前提下開展各項經(jīng)營活動，管理處全體員工不計得失，利用休息時間來展開各項有償服務(wù)。

做家政清潔，保潔做不過來，保安人員去協(xié)助。甚至上夜班人員也要抽出半天時間主動協(xié)助，在2005年元月份是家政清潔的高峰期，為了使管理處充分利用這寶貴的時間創(chuàng)造出利潤，在保證小區(qū)正常工作的前提下，一天接4家家政清潔服務(wù)，就這樣管理處全體成員在分分秒秒創(chuàng)造著利潤。

一份耕耘一份收獲，截止10月未，家園管理處就有償服務(wù)這一項已產(chǎn)生10028元的利潤，給公司創(chuàng)造出一定的經(jīng)濟價值。

二、以高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得新的利潤增長點。

陽光家園是集團公司開展較早的一個項目。小區(qū)面積不大，入住率雖高，但住戶資源不是很豐富，物業(yè)公司通過幾年和業(yè)主的磨合，已經(jīng)形成較為成熟的管理運作模式。業(yè)主對物業(yè)公司也給予了認可，但由于小區(qū)面積不大，收費低下，造成物業(yè)管理經(jīng)費不足，無法保證物業(yè)管理的正常運作。根據(jù)這一狀況，管理處在2005年度工作中調(diào)整工作思路，在保證小區(qū)各項工作穩(wěn)定的狀態(tài)下，利用現(xiàn)有資源，贏得新的利潤增長點，通過新增點來彌補由于管理面積小而產(chǎn)生的虧損；另一方面陽光家園一直以一種較為平穩(wěn)的管理方式在運行。在相對的物業(yè)管理活動中突出業(yè)主至上的服務(wù)模式，只要求品牌不看中利潤。05年公司整體思路做了調(diào)整，作為陽光家園管理處，即要保持物業(yè)管理各項工作平穩(wěn)，又要創(chuàng)造相應(yīng)的利潤。針對這種情況管理處立足現(xiàn)有的管理服務(wù)模式進行創(chuàng)新，以服務(wù)帶動管理費用的上調(diào)，使業(yè)主感受到物業(yè)提供的超值服務(wù)，便于管理處對費用適時進行調(diào)整。

管理處在05年上半年工作即將結(jié)束時，對陽光家園物業(yè)管理服務(wù)費用進行了上調(diào)，在原來的基礎(chǔ)上漲浮達到每平方米0.13元。在這種情況下，就要求我們以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來贏得業(yè)主對漲費的認可，管理處在進行了艱難解釋和溝通工作后，終于在7月份將物業(yè)管理服務(wù)費漲到國家標準范圍內(nèi)的最高標準，使管理處產(chǎn)生一項新的經(jīng)濟增長點。

三、開源節(jié)流，降低成本，提高效益

1、加強各項費用的收繳工作

鑒于物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的服務(wù)行業(yè)。要確保管理處工作持續(xù)正常進行，必須做好物業(yè)管理各項費用控制，并保證按時足額收繳。截止11月未管理處收費率達到98%以上。

2、厲行節(jié)約、降低成本

今年管理處全體員工，繼承發(fā)揚2004年的優(yōu)良傳統(tǒng)，時刻樹立成本意識和節(jié)約意識。嚴格控制各項管理費用的支出，使各項費用支出降低到最低限度。截止11月未費用支出比同期支出節(jié)約28243元。

通過管理處全體員工的汗水澆灌，陽光家園上半年的工作扎實而富有成效。截止11月末收入目標完成率達到124%，已產(chǎn)生利潤56336元，06年工作怎么來開展，是否能保持這個良好發(fā)展勢頭呢？下面我就陽光家園管理處下半年工作實施計劃及工作目標做以闡述。

一、鞏固05年新增的利潤增長點

05年，家園管理處對物業(yè)管理費和垃圾清運費進行了上調(diào)，06年管理處的工作重點將放在物業(yè)管理費的收繳和解釋工作上。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,

二、進一步尋求新的經(jīng)營項目，突破常規(guī)，對外發(fā)展，輻射周邊區(qū)域

05年工作的實踐證明，展開多種經(jīng)營思路是行之有效的，06年工作中，陽光家園將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加放開手腳，對各項經(jīng)營活動突破常規(guī)不只是局限于小區(qū)內(nèi)，將對外橫向發(fā)展。利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造處每一份利潤。

三、提升管理、以人為本、穩(wěn)步發(fā)展

第6篇：保潔管理服務(wù)思路范文

為進一步加強社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環(huán)境，促進城市經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，提出以下意見。

一、統(tǒng)一思想，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是業(yè)主委員會代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分，其涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內(nèi)容。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，舊區(qū)環(huán)境綜合整治和新區(qū)建設(shè)齊頭并進，城市面貌發(fā)生了很大的變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境；有利于提高經(jīng)營城市水平、促進城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于增加就業(yè)崗位、維護社區(qū)秩序、營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關(guān)部門要樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，以加強管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建安全城市為目標，以社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步為重點，堅持尊重現(xiàn)實、便于啟動、落實責任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強社區(qū)物業(yè)管理工作，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面，推動物業(yè)管理上水平。

二、理順體制，構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架

社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“縣市區(qū)政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，房管部門監(jiān)督指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進社區(qū)物業(yè)管理工作。

（一）縣市區(qū)人民政府（管委）對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責：

1.組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；

2.落實辦事機構(gòu)，建立縣市區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；

3.落實管理責任，加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實。

（二）街道辦事處負責指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展：

1.會同有關(guān)部門，科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務(wù)范圍；

2.組織社區(qū)居委會、開發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；

3.指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；

4.對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域和項目進行指導(dǎo)和管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉(zhuǎn)及發(fā)揮業(yè)主自治作用；

5.對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)公安等部門加強對社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督和檢查。

（三）社區(qū)居委會要指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會，具體組織社區(qū)物業(yè)管理的實施：

1.組織業(yè)主委員會制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的公共行為；

2.落實物業(yè)管理服務(wù)項目，聘請有關(guān)單位核算成本，提出收費標準和依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會通過后，到轄區(qū)街道辦事處、當?shù)匚飪r部門和房管部門備案；

3.指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，組織物業(yè)管理實施；

4.督促檢查物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實管理服務(wù)合同，調(diào)處管理服務(wù)中的矛盾糾紛。

（四）房管部門作為物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，要切實加強行業(yè)管理：

1.認真研究當?shù)匚飿I(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關(guān)配套政策，提出工作意見；

2.負責物業(yè)管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業(yè)管理公共資金的使用方案，并搞好監(jiān)督管理和檢查；

3.落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；

4.監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理重點糾紛案件，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。

三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式

社區(qū)物業(yè)管理實行等級性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。要根據(jù)各個區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理模式和組織形式。

（一）新建住宅小區(qū)。要嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務(wù)。

（二）整治后的舊住宅小區(qū)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)管理企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動。要加大對舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。力求到2008年底前，物業(yè)管理覆蓋到每個社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費標準。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定管理服務(wù)的項目和等級。物業(yè)服務(wù)收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。新建的住宅小區(qū)，其管理服務(wù)內(nèi)容和收費標準，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的管理服務(wù)項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，確定服務(wù)等級和收費標準。舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標準，可采用選項式服務(wù)形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項目，測算服務(wù)成本和收費標準，由業(yè)主委員會與委托的物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織，簽訂服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。

四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作

（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設(shè)部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責任。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預(yù)留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市房管局另行制定。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運轉(zhuǎn)。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選，主任可由社區(qū)居委會成員擔任。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施業(yè)主公約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保工作正常運轉(zhuǎn)。關(guān)于業(yè)主委員會組建及工作實施的相關(guān)規(guī)定，由市房管局另行制定。

（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約，并履行公約。四是業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責任。業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行督促、催交；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)依法催交。對物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處；調(diào)處不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實履行職責，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度，認真評定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)業(yè)績和信用程度，并在資質(zhì)評定和年檢、物業(yè)招投標中作為重要條件；要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)管理企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機制，對物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。

五、明確責任，落實扶持社區(qū)物業(yè)管理的各項政策

（一）明確管理責任。物業(yè)管理企業(yè)（服務(wù)組織）與城市基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理部門要密切配合，通力協(xié)作，嚴格按照責任分工，履行工作職責，共同做好社區(qū)物業(yè)管理工作。物業(yè)管理企業(yè)（服務(wù)組織）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護、車輛停放管理以及與物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項目。各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)內(nèi)供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，滿足社區(qū)居民的要求。

（二）加強政策扶持。各級各部門要積極扶持社區(qū)物業(yè)管理工作。凡在住宅小區(qū)內(nèi)批準設(shè)置的各類停車場的收費全部劃歸社區(qū)，凡批準設(shè)置的經(jīng)營性臨時攤點、早市等收費，相關(guān)部門要給予優(yōu)惠政策，以補充社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用。勞動保障部門要結(jié)合實施“擴大再就業(yè)工程”和“完善社會保障體系工程”，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。各級房管部門要與有關(guān)部門搞好配合，從政策上、業(yè)務(wù)上加強對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實際問題。駐社區(qū)的各個部門和單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。

（三）落實資金保障。要加大社區(qū)物業(yè)管理資金的籌集力度。一是堅持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業(yè)主繳費意識的同時，物業(yè)管理企業(yè)（服務(wù)組織）要加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費率，為社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用的相關(guān)政策、標準和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大支持力度，適當安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金，推動舊城區(qū)物業(yè)管理的全面開展。舊住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)由城管部門管理的道路、路燈、綠化、環(huán)衛(wèi)等維修、養(yǎng)護費用，仍按原資金渠道解決。

六、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，各級各有關(guān)部門要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進。市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后）。各縣市區(qū)也要成立相應(yīng)機構(gòu)，把加強社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實機構(gòu)，明確任務(wù)，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

第7篇：保潔管理服務(wù)思路范文

2014年，我們物業(yè)管理委員會工作將繼續(xù)以黨的十七大精神為指導(dǎo)，緊緊圍繞街道黨工委、辦事處的整體工作思路。全面落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持以人為本，服務(wù)為重，創(chuàng)新為先，平安為基、發(fā)展為要的工作理念，以解放思想為先導(dǎo)，以加快發(fā)展為主題，以開拓創(chuàng)新為動力，全面提高服務(wù)水平，努力為拆遷安置區(qū)的住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美的生活環(huán)境。

二、工作目標

管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良，效益良好，安全文明，群眾滿意

三、重點工作

1、做好新建小區(qū)的接管工作：云景家園小區(qū)接管

2、做好配套用房的招租工作：做到招租率達90%以上，租金收繳率100%

3、做好服務(wù)管理工作：力爭業(yè)主滿意率達90%

四、工作措施

（一）求發(fā)展，進一步強化規(guī)范意識，狠抓自身建設(shè)，提高服務(wù)的層次

到目前為止我們接管了梁湖家園、桃園居、香雪苑及逸泉苑、大渲南苑五個農(nóng)民拆遷安置小區(qū)，并且明年還將接管云景佳園小區(qū)的服務(wù)管理工作。隨著服務(wù)管理范圍的不斷擴大，為確保安置農(nóng)民在安置小區(qū)住得稱心，我們將注重專業(yè)人才的吸收，大力培養(yǎng)和引進高層次專業(yè)技術(shù)人才，并進一步抓好現(xiàn)有工作人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，通過采取集中培訓(xùn)、嚴格考核等辦法，著力提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力，建立一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊伍。對招聘的保潔員和保安隊員，進行嚴格的教育培訓(xùn)、明確職責任務(wù)，并按照制定的獎懲細則進行認真檢查考核，掛牌上崗，接受居民監(jiān)督，我們將規(guī)范管理服務(wù)程序，完善質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制等，提高服務(wù)管理的層次。

（二）順民意，進一步強化服務(wù)意識，實施親情管理，提高服務(wù)管理質(zhì)量。

我們將繼續(xù)用滿腔的熱情，和善的態(tài)度及快捷的作風(fēng)為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在工作中，加強與居民的溝通和聯(lián)系，虛心征求和聽取廣大居民的意見。按照有關(guān)規(guī)定進一步抓好居民關(guān)注的環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理、小區(qū)安全和裝修管理等重點工作。堅持以人為本，服務(wù)之上的原則，突出親情服務(wù)，做到人性化管理。堅持耐心、熱情、細致、周到地為群眾服務(wù)，使拆遷戶在安置區(qū)住得舒心，不斷提高服務(wù)管理的質(zhì)量。

第8篇：保潔管理服務(wù)思路范文

保安，指保衛(wèi)治安，是一個職業(yè)工種，主要職責為防火、防盜、責任區(qū)域內(nèi)的人身安全。通過保安人員的工作實施來保障，固定區(qū)域內(nèi)安全，正常工作秩序、治安秩序、防范于未然。以下是小編為大家精心準備的小區(qū)保安配置活動方案3篇，僅供大家查閱。

小區(qū)保安配置活動方案1

(一)工作目標

1.認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會和全面貫徹落實公司經(jīng)營工作的一系列指示精神和決策部署，完成各項工作任務(wù)，完成公司確定的指標。

2.完善部門工作，培養(yǎng)一支紀律嚴明、訓(xùn)練有素、熱情服務(wù)、文明執(zhí)勤、作風(fēng)頑強、保障有力的保安隊伍。

3.做好與公司全體部門在各項工作的溝通、協(xié)調(diào)、協(xié)助工作。

4.抓好公司保安隊伍建設(shè)，做好招聘、培訓(xùn)、訓(xùn)練工作;形成良好的從招聘、吸收人才----培訓(xùn)人才----培養(yǎng)人才----留住人才的良性循環(huán)機制。

(二)主要工作計劃措施

一.保安部結(jié)合公司實際情況做好20--年安全保衛(wèi)工作。

1.各服務(wù)處正確處理好與小區(qū)業(yè)主、租戶之間的關(guān)系。

2.嚴格控制出入各小區(qū)的人員與車輛，杜絕無關(guān)人員、車輛進入小區(qū);維護小區(qū)的安全，創(chuàng)造舒適、放心的居住和辦公環(huán)境。

3.做好各片區(qū)的巡查工作，特別是對重點部位的檢查，夜間、節(jié)假日期間加強巡查力度，確保安全。

4.與公司全體員工、合作單位、租戶形成群防群治，聯(lián)防保衛(wèi)巡查制度。

5.做好治安管理工作、消防工作及監(jiān)控系統(tǒng)管理和。

二.配合人力資源部門把好本部門的用人關(guān)，做好隊伍建設(shè)，打造一支穩(wěn)定、團結(jié)、素質(zhì)高、崗位技能突出、責任心強的保安隊伍，確保公司業(yè)務(wù)經(jīng)營正常運作。全面總結(jié)20--年保安工作存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足之處，加強部門工作、工作紀律、崗位責任、崗位技能的管理、教育、培訓(xùn)，充分調(diào)動全體保安隊員工作的積極性和主動性，增強服從意識、服務(wù)意識、責任感，使全體隊員用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。

三.公司保安部參照行業(yè)規(guī)范將對在職保安員進行一系列的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。物業(yè)保安培訓(xùn)工作的總體目標是培養(yǎng)高質(zhì)量的、合格的保安人才，崗前培訓(xùn)和在崗輪訓(xùn)是提高物業(yè)保安素質(zhì)的重要途徑。

1.在日常工作中引導(dǎo)保安員提高服從意識、服務(wù)意識、文明執(zhí)勤、禮貌待客，從而提高服務(wù)能力，在工作中尊重客戶，教育員工從心里明白我們所做的工作，都是為了客戶的滿意。

2.結(jié)合部門的實際情況對保安人員的儀容儀表、禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范等問題進行不定期的檢查，提高全員落實制度的自覺性。

3.每季度公司舉行有針對性的軍事隊列、消防等比賽活動，從而激發(fā)公司各服務(wù)處保安隊伍的團隊意識和榮譽感，增強積極向上的工作熱情和向心力。

通過行之有效不斷深化的管理，培育一種良好的職業(yè)精神，使公司全體保安人員自覺養(yǎng)成高標準、嚴要求、求真務(wù)實的工作作風(fēng)，樹立文明、嚴謹、務(wù)實、高效的保安隊伍新形象。

小區(qū)保安配置活動方案2

一、完善企業(yè)機制，強化基礎(chǔ)管理l綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強監(jiān)督檢查，對管理處相關(guān)負責人組織學(xué)習(xí)，分析原因。嚴格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強化小區(qū)責任評估工作推進力度，使各管理處長效監(jiān)管機制健全。

計財部肩負著調(diào)控公司各項費用的合理支出，保證公司財務(wù)物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)的基礎(chǔ)上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)，提高團隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動，按照財政部會計準則和集團財務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細、做好日常財務(wù)管理工作。

行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務(wù)標準和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系，創(chuàng)造---的工作環(huán)境。

市場部明年要進一步完善各項規(guī)章制度，通過制度促使指標的落實。對物業(yè)市場形勢進行調(diào)研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準則制定管理方案，并對商務(wù)樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時，想方設(shè)法規(guī)避人事風(fēng)險，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行"就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補貼"的優(yōu)惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規(guī)模化發(fā)展提供人力資源的保障。

二、拓展市場空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當前，由于物業(yè)市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經(jīng)濟規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業(yè)市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。

實施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應(yīng)機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì)。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經(jīng)營活動。l承接高端物業(yè)管理服務(wù)項目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴大，依托現(xiàn)有市場積累經(jīng)驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經(jīng)過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌。

鍛造一支技術(shù)強、作風(fēng)過硬的隊伍，通過不斷學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)，為公司的日漸發(fā)展儲備人才。公司的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質(zhì)邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓(xùn)力度，擴展服務(wù)思路，由于我們直接地、經(jīng)常地接觸著銷售終端--顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨特優(yōu)點。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進入中介領(lǐng)域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經(jīng)營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會分工的明確和細化，物業(yè)的延伸必然會得到深遠的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟增長點。

三、應(yīng)對物業(yè)公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望目前，物業(yè)公司在內(nèi)部管理方面也就是"軟"管理方面有了很大提高，如服務(wù)的及時性、質(zhì)量、態(tài)度及標準化管理方面，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位，致使部分服務(wù)部分達不到需求。員工隊伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術(shù)、高能力人才的引進，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。公司目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場.

1、準備物業(yè)公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設(shè)施和辦公用品

2、去知名物業(yè)公司參觀學(xué)習(xí)

3、擬定物業(yè)公司組織架構(gòu)和銷售期間物業(yè)管理人員編制配備

4、各崗位操作規(guī)程的制定，部分裝裱上墻

5、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)

6、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;

7、保安執(zhí)勤用品、保潔物資準備

8、擬定培訓(xùn)計劃，擬定保安、保潔、辦公相關(guān)資料和表格，請專業(yè)公司設(shè)計同和物業(yè)"logo"

9、擬定開盤物業(yè)配合方案、營銷期間物業(yè)管理工作和臨時工作紀律

10、對保潔、保安、工程、辦公人員進行相關(guān)專業(yè)技能培訓(xùn)和現(xiàn)場指導(dǎo)

11、擬定銷售期間物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一說詞

小區(qū)保安配置活動方案3

一.崗位職責

1.根據(jù)所簽物業(yè)管理合同，對所負責的物業(yè)項目制定物業(yè)管理方案，定期向公司匯報管理情況。

2.監(jiān)督、管理和指導(dǎo)下屬維修隊、護管隊、保潔隊等隊室開展工作。

3.根據(jù)公司相關(guān)管理制度和物業(yè)處具體情況，制定本物業(yè)管理細則。

4.完成公司交辦的其它工作。

二.車輛管理制度

1.對所管項目區(qū)內(nèi)車輛依法循章開展管理工作,負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持交通、停車秩序。

2.機動車輛在區(qū)內(nèi)行駛，時速不得超過15公里，禁止鳴號、試車、修車、練車。

3.嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報告班長及時處理，避免交通意外事故發(fā)生。

4.車輛出庫時，仔細核對出庫之車和駕駛員(車主)，有疑問時，應(yīng)立即到車擋面前向司機敬禮，再有禮貌盤問。

5.指揮車場內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護同時并在《車輛進出登記表》上做好記錄，車輛必須登記備案。

三.報警：

第9篇：保潔管理服務(wù)思路范文

一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標書.3

1.1前言.3

1.2標的.3

1.3物業(yè)概況.3

1.4物業(yè)服務(wù)與管理目標.6

1.5物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及要求.6

1.6房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金.7

1.7前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求.7

1.8投標文件的編制內(nèi)容和要求.7

1.9有關(guān)說明.8

1.10評標和決標.9

1.11簽定前期物業(yè)管理合同.9

1.12未盡事宜.9

二、“××大廈”前期物業(yè)管理評標細則11

2.1評標原則.11

2.2計分方法.11

2.3評標項目.11

一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標書

1.1前言

××大廈（組團）位于××市繁華的商業(yè)軸心區(qū)南大街，北瀕××風(fēng)景區(qū)，東臨××街?！痢链髲B（組團）由××的樓宇組成，其建筑氣勢恢宏，風(fēng)格獨特，集商業(yè)、辦公和豪華住宅于一身，融商辦、購物、娛樂、休閑、居家于一體。這座占地××公頃、總建筑面積××萬平方米的配套建筑群，猶如一雙璀璨晶瑩的明珠，鑲嵌在美麗的××之濱，為江城××又增添了一道絢麗的色彩。

××大廈（組團）由××××投資開發(fā)有限公司投資開發(fā)，計劃于××年7月交付使用。為了規(guī)范和加強物業(yè)管理市場，進一步體現(xiàn)物業(yè)的潛在價值，根據(jù)國家《招投標法》和××市房產(chǎn)管理局“通房發(fā)（××）××號《××市貫徹〈前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法〉實施意見》”文件精神，我們決定采用邀請招投標方式選聘物業(yè)管理公司實行區(qū)域一體化物業(yè)管理，此決定已呈報××市物業(yè)管理處備案．現(xiàn)邀請貴公司參與投標，并希望你們仔細閱讀邀標書，編制投標文件，對招標書提出的要求和條件作出實質(zhì)性的響應(yīng)。

1.2標的

××大廈（組團）一體化物業(yè)管理

1.3物業(yè)概況

1、名稱：××大廈（組團）

2、地理位置：本市××街××號。東接××街，西臨××，北面××路。

3、建筑設(shè)計：××大廈（組團）由××層的歐式建筑相擁組成，裙房1～2層均為單元式街面商業(yè)用房，南北樓3層及北樓4層均為辦公用房（××套），4層以上均為住宅（××）。

4、面積

①總占地面積：××萬平方米。

②總建筑面積（地上部分）：××萬平方米。

其中，住宅建筑面積××萬平方米。

商業(yè)用房建筑面積××萬平方米。

辦公用房建筑面積××萬平方米。

物業(yè)管理用房××萬平方米。

公廁××萬平方米。

③地下室面積：××萬平方米。

其中，人防面積××平方米。

5、設(shè)備及其他配套設(shè)施

①智能化工程：

*高速信息通訊系統(tǒng)：該系統(tǒng)將引入電訊寬帶網(wǎng)、有線電視寬帶網(wǎng)等，可向業(yè)主提供高速INTERNET接入等信息通訊服務(wù)。

*安保系統(tǒng)：該系統(tǒng)將有攝像、紅外線報警、實時監(jiān)控、可視樓宇對講機等子系統(tǒng)所組成，主樓主要出入口以及一、二層電梯前室設(shè)帶云臺攝像機，地下車庫設(shè)云臺式攝像機，并能在中心控制室進行統(tǒng)一監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)治安異常情況；另外，還設(shè)有通過電話虛擬網(wǎng)的內(nèi)線實現(xiàn)住宅的防盜對講系統(tǒng)。

*消防滅火自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：采用集中報警形式。系統(tǒng)由一臺火災(zāi)報警控制器和多臺區(qū)域顯示器、手動報警按紐、多終端感煙探測器、噴淋、消防電話、消防廣播組成，消防控制室設(shè)在一層。

*遠程傳抄系統(tǒng)：采用CBB型表戶外計量，將每一住戶的煤氣使用讀數(shù)通過采用電力線載波技術(shù)，傳輸?shù)綉敉庥嬃慷丝?，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)采集上述數(shù)據(jù)，免卻上門抄表的不便。

電表集中在四層抄表間，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。

水表集中在各樓層管道井中，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。

*車庫管理系統(tǒng)：屬機電一體化計算機集散控制系統(tǒng)。由出入口票據(jù)驗讀器、電動欄桿、自動計價收銀機、泊位調(diào)度控制器、車牌識別器以及管理終端組成，對出入車輛從買票（讀卡）、放行、引導(dǎo)、停車及收費（讀卡）、放行實行自動化管理。

②電梯：

承載力≥800Kg客運電梯9臺（含消防客梯1臺），其中住宅用8臺，辦公用1臺。

③垃圾站：

組團內(nèi)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)房。

④出入口：

組團××大廈主樓劃一封閉。

住宅均設(shè)計有直接臨街的大堂出入口，位于西側(cè)，住戶從一樓大廳進入二層大堂電梯廳，再至各單元電梯廳上樓，便利安全護衛(wèi)管理并客觀形成高檔大堂式物業(yè)管理條件；

辦公用房的主入口設(shè)在臨南大街的南樓北側(cè)，設(shè)有若干封閉式疏散樓梯以滿足消防需要；

車庫出入口設(shè)在南北兩端，避免與住宅部分人車交叉和相互干擾，另外設(shè)有二個摩托車、自行車出入口和四個人防出入口；

6M寬的消防車道將整個組團兩座建筑環(huán)通。

(5)水電系統(tǒng)：

*整個組團分高、中、低三個區(qū)域形成供水系統(tǒng)。地下室～三層為低區(qū)，五層～十一層為中區(qū)，十二層～十九層為高區(qū)。低區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，中區(qū)由變頻恒壓給水裝置供水，高區(qū)由屋頂水箱供水。地下室水泵房內(nèi)設(shè)置35噸不銹鋼水箱1座，南北樓分別設(shè)置15噸、35噸屋頂水箱各1座，其中北樓屋頂水箱包含18噸消防用水配置。

高區(qū)生活水泵50DL×8（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝106.4～84.8，N＝7.5千瓦，二用二備）；

中區(qū)生活水泵50DL×6（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝79.8～63.6，N＝5.5千瓦，三用一備）；

以上數(shù)據(jù)供測算物業(yè)管理二次供水計價時參考。

*電力負荷以及供配電

商鋪和物業(yè)管理部分用電設(shè)備總安裝容量約1062KW，計算容量683KVA，擬設(shè)400KVA干式變壓器兩臺；

住宅和辦公部分用電設(shè)備總安裝容量約1630KW，計算容量886KVA，擬設(shè)500KVA干式變壓器兩臺；

整個組團按一級用電要求設(shè)計供電系統(tǒng)，由供電部門提供二路10KV電源，一用一備。地下室設(shè)兩個變電所，分別對商鋪和物業(yè)、住宅和辦公供電，其中商鋪部分采用高供高計的計量方式；住宅和辦公部分每戶設(shè)直接外表。

高壓配電采用環(huán)網(wǎng)柜，低壓采用抽屜柜。

(6)綠化：

組團內(nèi)綠化率××，綠化面積××萬M2。

(7)車輛：

組團地上部分設(shè)有少量汽車位，在北樓廣場和南大街步行道一側(cè)設(shè)置部分摩托車、自行車位，其余均在地下機動車庫。

預(yù)計車輛容積量為汽車××輛（其中地下××輛、地上××輛），摩托車＞××輛，自行車＞××輛。

1.4物業(yè)服務(wù)與管理目標

1、采用先進管理模式，體現(xiàn)“以人為本”的物業(yè)服務(wù)與管理理念，在物業(yè)內(nèi)營造出高雅、和諧、親近、美好的商、辦、居環(huán)境，享受高品味的人文環(huán)境。

2、標的物的物業(yè)服務(wù)和管理標準，應(yīng)標企業(yè)按《××省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32／T538－20__）竟標并承諾。

3、“四年三級跳”。即：服務(wù)管理年限滿一年應(yīng)達到并獲取“××市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務(wù)管理年限滿二年應(yīng)達到并獲取“××省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務(wù)管理年限滿四年應(yīng)達到并獲取“全國物業(yè)管理示范大廈”標準和稱號。

1.5物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及要求

1、對××大廈（組團）區(qū)域提供針對物業(yè)及其公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及保潔、安全護衛(wèi)、綠化、報修為一體的全方位服務(wù)和管理。

2、對組團區(qū)域提供車輛、環(huán)境、檔案、社區(qū)文化的管理。

3、政策法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項。

4、物業(yè)管理前期介入。

1.6房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金

本標的項目的物業(yè)維修基金由邀標單位負責歸集，按國家和地方政府相關(guān)政策規(guī)定管理和使用。

1.7前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求

前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括參與設(shè)計圖紙相關(guān)物業(yè)管理部分的會審、質(zhì)量管理、選擇關(guān)鍵設(shè)備、督促公建配套設(shè)施合理布局和如期實施。其它還有：

*加強對隱蔽工程的驗收，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。

*收集技術(shù)檔案，熟悉組團區(qū)域環(huán)境及其他社區(qū)有關(guān)職能部門。

*幫助開發(fā)商制定“業(yè)主公約”，了解業(yè)主情況。

*參加組團區(qū)域前期驗收。在接收物業(yè)前應(yīng)提交“××大廈物業(yè)管理前期介入綜合報告”。

1、基本管理：

(1)房屋建筑機器附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地的維護和管理，使之完好率達到100。

(2)物業(yè)資料的檔案管理。

2、專項管理：

(1)前期裝潢施工管理；

(2)配合行業(yè)主管部門，協(xié)助成立本物業(yè)業(yè)主委員會；

(3)配合屬施工單位合同維護期內(nèi)的綠化、綠地管理；

(4)治安管理；

(5)車輛管理。

3、特色服務(wù)：發(fā)揮自身的特點和強項，實施特色服務(wù)并“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。

1.8投標文件的編制內(nèi)容和要求

1、投標文件的組成

(1)投標書(加蓋公章后密封)。

(2)投標企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)復(fù)印件。

(3)企業(yè)概況、業(yè)績等簡介。

2、投標書的編制內(nèi)容和要求

(1)公司簡介、業(yè)績，目前管理服務(wù)狀況，財務(wù)狀況（前一年度財務(wù)年報）。

(2)提供應(yīng)標企業(yè)主要相關(guān)專業(yè)人員，技術(shù)人員資料。

(3)提出項目管理模式及經(jīng)營理念，包括本標的項目經(jīng)營的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。

(4)符合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策的對本標的項目物業(yè)管理的工作計劃以及具體制度和控制，物質(zhì)裝備。

(5)擬配備于本標的項目物業(yè)管理處、出任各部門負責人的名單，個人簡歷，專業(yè)資格和物業(yè)管理人員培訓(xùn)，持證上崗情況。

(6)編制物業(yè)管理前期介入費用（“附加應(yīng)標價①”）、開辦費用（“附加應(yīng)標價②”）和前期物業(yè)管理收費的詳細目錄、測算單價（“應(yīng)標價”）以及收費依據(jù)、收支預(yù)算方案。

開辦費用計算列項時，請注明固定資產(chǎn)折舊年限，并按規(guī)定折舊年限分攤計入年費。

(7)專項管理和特色管理。

(8)其它物業(yè)服務(wù)與管理的目標和承諾。

1.9有關(guān)說明

1、中標公司應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)與××××投資開發(fā)有限公司簽定前期物業(yè)管理合同，并據(jù)之對委托物業(yè)實行一體化服務(wù)與管理，自主經(jīng)營、自負盈虧。委托管理合同期自簽定前期合同起至該物業(yè)業(yè)主委員會成立之日止。

2、××××投資開文秘站:發(fā)有限公司成立邀標工作小組，接受應(yīng)標企業(yè)對招標書相關(guān)問題的答疑，并視情況形成書面文件作為邀標書的補充。

邀標工作小組設(shè)在××市××街××號××大廈××F，電話號碼：××轉(zhuǎn)××，聯(lián)系人：××，手機號碼：××。

3、應(yīng)標公司在應(yīng)標過程中應(yīng)接受評委對投標書及相關(guān)問題的提問并做出答辯，其內(nèi)容和承諾應(yīng)形成書面文件作為投標文件的補充。

4、投標書送達招投標工作小組的截止日為××年××月日上午11：00，投標書必須加蓋公章并密封。超過截止日期或未蓋公章、未密封將被視為不符合投標要求而予以拒絕。投標書一式五份。

1.10評標和決標

1、評委會：

由××××投資開發(fā)有限公司、××市物業(yè)管理處、物業(yè)管理專家組成評委會負責評標。

2、評標原則：

評委會對投標單位的標書、企業(yè)綜合經(jīng)營情況和答辯情況實行記分制，獲得最高分的物業(yè)公司為中標。記分為：標書50分，答辯15分，投標報價15分，企業(yè)信譽20分。

3、評標、決標程序方式：

于××年××月××日舉行開標、評標、決標會議，××月××日公布中標公司。具體日程安排另行

通知。1.11簽定前期物業(yè)管理合同

1、合同按××市房管局印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》文本為基準。

2、中標公司應(yīng)在中標10日內(nèi)和邀標方簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

3、邀、投標文件中的目標、要求和應(yīng)標企業(yè)答辯過程中的說明和承諾將成為合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。

1.12未盡事宜

本邀標書未盡事宜仍依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行；法律法規(guī)未作規(guī)定的，由邀標方與應(yīng)標企業(yè)另行商定。

××××投資開發(fā)有限公司

二ΟΟ四年五月十二日

附：××大廈總平面定位圖

二、“××大廈”前期物業(yè)管理評標細則

2.1評標原則

1、評標時由評委對投標標書、答辯、投標報價三項進行綜合評定。

2、企業(yè)信譽由邀標工作小組負責到投標單位受托物業(yè)現(xiàn)場進行調(diào)查后，會商計分。

3、評標委員會按照總得分順序推薦3名有排序的、合格的中標候選單位。邀標單位按照中標候選人的排序確定中標單位，當確定的中標單位放棄中標或者因不可抗力原因提出不能履行合同的，邀標單位可以依序確定其他中標單位候選人為中標單位。

4、若出現(xiàn)多家總得分相同而影響到評定結(jié)果時，則由評標委員會對得分相同的投標單位再行評定后確定。

5、經(jīng)評標委員會評審，投標單位物業(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)費收取標準存在嚴重不合理的，評標委員會可以確定投標報價分項得分為零。

6、在投標過程中有違法違紀或采取任何不正當競爭手段的，一經(jīng)查實，由評標委員會取消其本次投標資格。

2.2計分方法

標書、答辯、投標報價、信譽四大項分別以百分制評分，四大項權(quán)重系數(shù)為50∶15∶15∶20。前三大項計分時，按各大項分值去掉一個最高分、一個最低分，取平均值，得出分值；分值之和為該大項總分；大項總分乘以對應(yīng)的權(quán)數(shù)后加和，得出投標單位總分(精確到小數(shù)點后第二位)。

計算公式：

投標單位綜合得分＝標書平均分×50＋答辯平均分×15＋投標報價平均分×15＋信譽平均分×20。

2.3評標項目

評標項目分為標書、現(xiàn)場答辯、投標報價、企業(yè)信譽四項，分別按百分制計分。

(—)標書(總分100分，占綜合得分50)

1、物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容及標準。(65分)

按照投標單位提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準，對照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》(DB32/1538－20__)公共服務(wù)標準，按照科學(xué)合理、細致周密、先進可行的管理原則，逐項進行評分。

2、物業(yè)管理服務(wù)整體方案。(25分)

對投標單位根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策、標準及本物業(yè)的特點，為達到所承諾的物業(yè)管理服務(wù)標準提出的整體設(shè)想及管理方案，以及制定的相關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)區(qū)域精神文明建設(shè)等進行計分。

3、管理人員的配備、培訓(xùn)、管理。(5分)

對擬派駐的管理處主任及其他人員管理水平、專業(yè)素質(zhì)，管理人員培訓(xùn)計劃、管理方案等進行綜合評價。

4、管理方案特點及亮點。(5分)

由于標書評標項目的局限性，為突出評價標書的特點及亮點，設(shè)置該分項。評委在評定該分項時，可根據(jù)投標單位在管理方案中能夠?qū)嶋H管理起到積極作用的、先進突出的管理特點及亮點進行評分。

(二)現(xiàn)場答辯(總分100分，占綜合得分15)

各投標單位答辯人限于投標單位經(jīng)理、擬定的項目管理處主任二人。

答辯時，先由投標單位答辯人介紹本公司的基本概況、管理業(yè)績及投標書的主要內(nèi)容(限5分鐘)，再由評委進行提問，提問內(nèi)容限于標書及“××大廈”的管理事項(約30分鐘)。根據(jù)答辯評分標準，以及答辯人的儀容儀表(10分)、時間掌握(10分)、語言簡潔(10分)、邏輯性強(10分)、回答準確(20分)、情況熟悉(15分)、工作思路(15分)及綜合印象(10分)，評出答辯分。

(三)投標競價(總分100分，占綜合得分15)

按物業(yè)管理服務(wù)費收取標準及開辦費金額、前期物業(yè)管理補貼金額三大分項由評委評分。

1)物業(yè)管理服務(wù)費收取標準(70分)：

2)開辦費金額(15分)；

3)前期物業(yè)管理補貼金額(15分)。

(四)企業(yè)信譽(總分100分，占綜合得分20)

1、企業(yè)信譽分由招標領(lǐng)導(dǎo)小組組織調(diào)查，對投標單位現(xiàn)托管的一個以上受托項目采取調(diào)查、訪問，隨機調(diào)查10戶業(yè)主（使用人），以10戶回答問題的匯總平均作為投標單位該項總分。

2、調(diào)查、訪問分項內(nèi)容為：安全保衛(wèi)(15分)、環(huán)境綠化(15分)、衛(wèi)生保潔(12分)、維修維護(15分)、便民服務(wù)(8分)、服務(wù)質(zhì)量(15分)、社區(qū)文化(10分)、綜合評價(10分)。