物業(yè)維護部精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)維護部范文

物業(yè)告業(yè)主不交水、電、垃圾費，業(yè)主反訴物業(yè)公司不作為——9月13日上午9時30分，75歲的邢臺市民郭建華將自己所住小區(qū)勝利北小區(qū)的勝利物業(yè)管理有限責任公司告上法庭，邢臺市橋西法院中興路法庭當日受理此案。據(jù)悉，類似物業(yè)糾紛案在邢臺尚屬首例。

今年6月3日，邢臺市勝利物業(yè)管理有限責任公司在向法庭遞交的起訴狀中稱：原告公司負責勝利小區(qū)的物業(yè)管理，負責該轄區(qū)各住戶的供暖、供水、供電及垃圾處理等業(yè)務，被告郭建華住在該區(qū)7號樓3單元102室，自1998年7月至2005年5月，被告欠原告水費 604.40元，電費1620.90元，垃圾管理費780元及暖氣費2692.40元，欠款共計5697.70元，經(jīng)多次催要至今分文未付，無奈，原告訴于法庭。

而被告業(yè)主郭建華則向法庭提出了不同的看法，郭建華在民事反訴狀中稱：他是1996年初購置勝利北小區(qū)7號樓3單元102室，并于1998年初住進該房，當時勝利物業(yè)管理有限責任公司就對該小區(qū)實施管理。然而由于物業(yè)公司疏于管理，郭建華于2000年11月發(fā)現(xiàn)緊靠自家居室南墻外的暖氣管道溝內(nèi)有積水，水深80厘米，且積水順著暖氣管道繞居室根基一圈，久而久之造成外室西墻、衛(wèi)生間四圍、廚房西墻以及樓道墻壁不同程度裂縫。郭建華自2002年6月發(fā)現(xiàn)裂縫后就一直向物業(yè)公司反映，要求采取措施，給予維修，然而物業(yè)公司只在2003年把積水抽了，對郭建華住房的裂縫沒有再管，至今郭建華仍住在墻體四處裂縫的房子之中。因此郭建華提出在物業(yè)不作為的條件下，作為業(yè)主可以拒交相關(guān)費用，同時要求對方停止侵犯自己的住房權(quán)。

據(jù)郭建華的律師董運池介紹，七旬老人“單挑”物業(yè)的案例在邢臺尚屬首例，不管結(jié)果如何，該案的受理在喚醒業(yè)主維權(quán)意識、規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主雙方行為，以及貫徹《物業(yè)管理條例》方面都有重要意義。

燕趙都市報

第2篇：物業(yè)維護部范文

（1．內(nèi)蒙古大興安嶺林業(yè)科學技術(shù)研究所，牙克石022150;2．內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)管理局，金河022359）

摘要：2011年，采用樣線調(diào)查、定點觀察、紅外自動相機監(jiān)測以及查詢資料等調(diào)查方法，對內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)的珍稀瀕危野生脊椎動物進行了調(diào)查。結(jié)果顯示，內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)有珍稀瀕危野生動物約56種，占保護區(qū)陸棲脊椎動物293種的18.64%。其中：魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥類42種，獸類10種，國家一級重點保護野生動物7種，國家二級重點保護野生動物36種。在《瀕危野生動植物國際貿(mào)易公約》附錄中的獸類有3種，鳥類有28種。在《世界自然保護聯(lián)盟》中魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥類27種，獸類4種。在珍稀瀕危野生動物中，常見種16種，少見種27種，稀有種12種。

關(guān)鍵詞 ：汗馬；珍稀瀕危；野生動物

中圖分類號：S759.9

文獻標識碼：B

收稿日期：2014-12-11

作者簡介：李榮魁（1979 -），男，陜西省旬陽人，林業(yè)工程師．

內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)位于內(nèi)蒙古大興安嶺西坡北部，行政隸屬于內(nèi)蒙古呼倫貝爾市根河市境內(nèi)。保護區(qū)早在1958年林業(yè)部批準的《大興安嶺開發(fā)規(guī)劃總方案》中就將汗馬規(guī)劃為自然保護區(qū)，1979年5月黑龍江省革命委員會龍革辦25號文件，正式確認汗馬、呼中為大興安嶺自然保護區(qū)，較早的規(guī)劃為保護區(qū)，確保了這片區(qū)域沒有遭到采伐，加之周邊人為活動少、干擾少，區(qū)內(nèi)沒有任何居民和生產(chǎn)經(jīng)營活動，是我國保存最為完整的寒溫帶原始明亮針葉林地區(qū)之一。但由于受到經(jīng)濟和體制上的制約，保護區(qū)管理機構(gòu)成立較晚，直至2007年才成立了內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)管理局。保護區(qū)僅在2001年進行了一次較大規(guī)模的森林資源調(diào)查和森林專業(yè)調(diào)查外，沒有再進行較為全面系統(tǒng)的調(diào)查研究，鑒于此，汗馬管理局在2010～2012年為時3年，對汗馬自然保護區(qū)的野生動、植物資源進行了一次全面的調(diào)查研究。文章僅就保護區(qū)的珍稀瀕危野生動物資源調(diào)查做以描述。

1 調(diào)查區(qū)域概況

內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)位于內(nèi)蒙古大興安嶺山脈西坡北部，根河市境內(nèi)，地理坐標為E122°23’34”—122°52’46”．N51°20’02”~51°49’48”。保護區(qū)總面積107348hm2，森林覆蓋率88.4%，是我國保存最為完整的寒溫帶原始明亮針葉林地區(qū)之一。保護區(qū)地處大興安嶺北部主脊西側(cè)，海拔較高，屬中山山地，總的趨勢是北高南低，四周環(huán)山，形成較狹長的南北走向河谷，平均海拔1000～1300m之間，最高海拔1418m，最低海拔824m。保護區(qū)屬寒溫帶大陸性季風氣候，冬季寒冷而漫長，積雪深厚，夏季溫涼短暫，濕潤多雨，春季干燥風大，四季溫差和晝夜溫差大。年平均氣溫5.3℃，極端最高氣溫35.4℃，極端最低氣溫-49.6℃，全年有7個月的時間有積雪，最大積雪深度100cm。早霜一般在9月上旬，晚霜一般在6月上旬，無霜期80～90d。

汗馬自然保護區(qū)野生植物種類統(tǒng)計為620種，隸屬于110科296屬，保護區(qū)主要樹種有興安落葉松（Larix gmelin）、樟子松（Pinus sylvestris var.mongolica）、白樺（Betula platyphylla Suk）、山楊（Populus davidiana）、甜楊（Populus suaveolens Fisch）和鉆天柳（Chosenia arbutifolia （Pall.）A．Smv.）等。保護區(qū)陸棲脊椎動物293種，其中：鳥類16目44科204種，獸類6目16科51種，魚類6目9科28種，兩棲爬行類4目7科10種。保護區(qū)地帶性植被屬于典型的寒溫帶明亮針葉林，其主要植被類型有偃松矮曲林（Com. Pinmila）、偃松灌叢（Form. Pinespumila）、興安落葉松林（Form.larix gmelin）、樟子松林（Form．pinus sylvestris var. mongolica）、興安落葉松—一白樺混交林（Form.Larix gmelin，Betulaplatyphylla）、白樺林（Form. Betula platyphlla）、甜楊林（Form. Populus suaveolens）、鉆天柳林（Form.Chosenia arbutifolia）、柴樺灌木沼澤（Form.Betula fruticosa）等。

2 研究方法

此次采用樣線調(diào)查、紅外自動相機監(jiān)測、訪問調(diào)查以及查詢資料等多種調(diào)查方法，對汗馬自然保護區(qū)進行了調(diào)查。由于調(diào)查強度、氣候、環(huán)境及人為干擾等因素，使樣線法計算種群數(shù)量易造成的數(shù)據(jù)偏差較大，但可獲取發(fā)現(xiàn)物種相對豐富度的指標，樣線調(diào)查法作為此次物種豐富度調(diào)查的主要方法，而不進行絕對數(shù)量計算。紅外自動相機技術(shù)在20世紀90年代逐漸發(fā)展成熟，廣泛用于動物種群數(shù)量和密度的研究。在此次調(diào)查中，將紅外自動相機監(jiān)測、訪問調(diào)查作為樣線調(diào)查的輔助方法，資料查詢作為最后調(diào)查的補充，補充實地調(diào)查中沒有記錄到的物種。

2.1 樣線調(diào)查

使用樣線法調(diào)查，在區(qū)域內(nèi)共布設22條長約為8.5～11.5km，總長度237km的樣線。沿樣線行進期間，只記錄所遇見的實體、嗚叫和判斷為新鮮（<24h）的野生動物足跡鏈、糞便、食痕等活動痕跡的數(shù)量。

根據(jù)樣線調(diào)查所發(fā)現(xiàn)各種物體的實體數(shù)和新鮮活動痕跡數(shù)占樣線總長度的比值即Zi=Ni/L（Z1：指物種豐富度的相對指標；N．指第i個物種的數(shù)量，L指樣線長度），作為汗馬保護區(qū)內(nèi)的珍稀瀕危野生動物種群狀況分為常見種（Z>0.1）、少見種（0.0l<Z<0.1）和稀有種（2<0.01）3種情況，并參考《瀕危野生動植物種國際貿(mào)易公約》（CITES）附錄、《世界自然保護聯(lián)盟》（IUCN）和《國家重點保護野生動物名錄》進行瀕危狀況分析。在樣線調(diào)查、紅外自動相機監(jiān)測、訪問調(diào)查沒有記錄到的物種，僅在文獻資料查詢到的物種均列入稀有種。

2.2 紅外相機監(jiān)測

野生動物較集中分布的石砬山、牛耳湖、牛腿湖、堿場等地共計布設40部紅外自動照相機，對本區(qū)內(nèi)的野生動物進行調(diào)查，每月更換1次電池并取回監(jiān)測數(shù)據(jù)。

2.3 定點觀測

在保護區(qū)的重要水域牛耳湖周邊搭設隱蔽帳篷，從4月15日至6月15日和9月5日至10月20日，在候鳥的遷徙季節(jié)利用觀鳥鏡對遷徙的水域鳥類進行觀測記錄，并用數(shù)碼技術(shù)進行拍攝。

3 結(jié)果與分析

3.1 物種組成

經(jīng)調(diào)查，汗馬國家級自然保護區(qū)共有珍稀瀕危野生動物56種，占保護區(qū)野生動物293種的19.11%，其中：魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥類42種，獸類10種。

3.1.1 國家級保護物種

保護區(qū)有國家重點保護野生動物45種，占內(nèi)蒙古大興安嶺林區(qū)重點保護野生動物的63%。其中：國家一級重點保護野生動物有原麝、紫貂、貂熊、黑嘴松雞、金雕、中華秋沙鴨、白尾海雕7種；國家二級重點保護野生動物有赤頸鵬鷓、白額雁、大天鵝、小天鵝、鴛鴦、鳳頭蜂鷹、黑鳶、蒼鷹、雀鷹、松雀鷹、大鵟、普通鵟、毛腳鵟、烏雕、鵲鷂、白腹鷂、鶚、游隼、燕隼、紅隼、紅腳隼、花尾榛雞、灰鶴、蓑羽鶴、普通角鶚、雪鶚、雕鶚、猛鶚、長尾林鶚、烏林鶚、長耳鶚、鬼鶚、棕熊、水獺、猞猁、馬鹿、駝鹿、雪兔36種。其中，鳥類36種，獸類9種。

3.1.2 《瀕危野生動植物種國際貿(mào)易公約》物種

保護區(qū)有CITES附錄物種31種，其中：附錄I物種有白尾海雕和棕熊2種；附錄Ⅱ物種有花臉鴨、鶚、鳳頭蜂鷹、黑耳鳶、雀鷹、蒼鷹、日本松雀鷹、普通鵟、大鵟、烏雕、金雕、毛腳鵟、鵲鷂、白腹鷂、游隼、燕隼、紅腳隼、紅隼、蓑羽鶴、東方角鶚、雕鶚、鬼鶚、猛鶚、長尾林鶚、烏林鸮、長耳鶚、雪鶚、貂熊、原麝等29種。其中，鳥類28種，獸類3種。

3.1.3 《世界自然保護聯(lián)盟》物種

在IUCN中物種有33種，其中：EN（瀕危種）有哲羅魚、細鱗魚、烏雕、白尾海雕、黑嘴松雞、蓑羽鶴、孤沙錐、雕鶚、鬼鶚、棕熊、原麝等11種；VU（易危種）有極北鯢、烏蘇里蝮、白額雁、小白額雁、花臉鴨、青頭潛鴨、鴛鴦、鶚、鳳頭蜂鷹、毛腳鵟、金雕、鵲鷂、白腹鷂、游隼、紅隼、花尾榛雞、東方角鶚、烏林鶚、長尾林鶚、猛鶚、猞猁、豹貓等22種。其中，魚類2種，兩棲類1種，爬行類2種，鳥類24種，獸類4種。

3.2 種群狀況及分布

3.2.1 常見種

作為保護區(qū)常見種的珍稀瀕危野生動物有細鱗魚、豆雁、花臉鴨、鴛鴦、普通鵟、鵲鷂、紅隼、黑嘴松雞、花尾榛雞、東方角鶚、烏林鶚、紫貂、雪兔、原麝、駝鹿等16種。值得指出的是，列入國家一級重點保護野生動物的原麝和列入國家二級重點保護野生動物的鴛鴦、普通鵟、黑嘴松雞、花尾榛雞、烏林鶚、紫貂、雪兔、駝鹿和原麝均有相當數(shù)量的分布，尤其是獸類的紫貂、駝鹿和雪兔以及鳥類的黑嘴松雞和花尾榛雞的遇見率非常的高，隨時都可以看到他們的足跡、糞便、食痕或?qū)嶓w。

紫貂在汗馬保護區(qū)全區(qū)均有分布，主要棲息于偃松一落葉松林、偃松灌叢、興安杜鵑——落葉松林、杜香——落葉松林、篤斯越橘——越橘——落葉松林、草類——落葉松白樺混交林、叢樺——落葉松林等林型。據(jù)調(diào)查，在針葉林的遇見率為1.37只/km，在針闊混交林的遇見率為1.12只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.37只/km，在針葉灌叢的遇見率為0.64只/km。

駝鹿在本區(qū)均有分布，主要分布在海拔1200m以下的地帶，并隨著季節(jié)的變化其棲息地也有一定的變化。夏秋季節(jié)主要分布在針闊混交林、落葉松沼澤、灌叢沼澤、湖泊以及河流兩岸，春冬季節(jié)主要分布在灌叢沼澤、湖泊周圍和河流兩岸。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，汗馬自然保護區(qū)駝鹿的種群數(shù)量約為242只，在針葉林的種群密度約為0.22只/km，在針闊混交林的種群密度約為0.60只/km，在闊葉灌叢種群遇見率為0.43只/km，在針葉灌叢的種群密度約為0.05只/km。

雪兔在本區(qū)分布較普遍，主要分布在海拔1100m以下的地帶，并隨著季節(jié)的變化其棲息地也有一定的變化。夏、秋季節(jié)主要分布在針闊混交林里，春、冬季節(jié)主要分布在灌叢沼澤下和湖泊沼澤周圍。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，在汗馬自然保護區(qū)雪兔在針葉林的遇見率為0.20只/km，在針闊混交林的遇見率為0.00只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.08只/km，在針葉灌叢的遇見率為0.06只/km。

在本區(qū)花尾榛雞主要棲息于海拔llOOm的草類——興安落葉松白樺混交林、草類——白樺林、毛赤楊——落葉松林等。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，在汗馬自然保護區(qū)花尾榛雞在針葉林的遇見率為0.25只/km，在針闊混交林的遇見率為0.00只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.05只/km，在針葉灌叢的遇見率為0.3只/km。

在本區(qū)黑嘴松雞主要棲息于海拔lOOOm以下的越橘——杜香——落葉松林、叢樺——落葉松林等。經(jīng)調(diào)查，在汗馬自然保護區(qū)黑嘴松雞在針葉林的遇見率為0.27只/km，在針闊混交林的遇見率為0.52只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.08只/km，在針葉灌叢的遇見率為0只/km。

在本區(qū)原麝主要棲息于多裸巖的針葉林和針闊混交林內(nèi)，這與國內(nèi)外報道的相符。原麝主要分布在實驗區(qū)的131、140、141、139、129、128、130林班，另外在實驗區(qū)的99、100、101、102、116、115、87、88、103林班有部分分布。據(jù)統(tǒng)計，汗馬自然保護區(qū)原麝的種群數(shù)量約為42只。由于原麝性膽怯、機敏，對生境的要求較高，林區(qū)大開發(fā)以來，森林資源不斷遭到破壞，適應其生境的面積越來越少，加之原麝具有較高的藥用價值和經(jīng)濟價值，在過去遭到大肆獵殺，其種群數(shù)量急劇下降，在本區(qū)現(xiàn)在擁有的種群密度已是相當可觀，為我國原麝種群數(shù)量的恢復可提供重要的基因庫。

3.2.2 少見種

作為保護區(qū)少見種的珍稀瀕危野生動物有哲羅魚、極北鯢、烏蘇里蝮、赤頸鵬鷓、大天鵝、小天鵝、鴻雁、白額雁、小白額雁、鶚、鳳頭蜂鷹、日本松雀鷹、毛腳鵟、蒼鷹、雀鷹、黑耳鳶、白腹鷂、燕隼、雕鶚、雪鶚、猛鶚、長尾林鶚、長耳鶚、鬼鶚、水獺、棕熊、貂熊、猞猁等27種。

保護區(qū)內(nèi)濕地類型多樣，發(fā)育種類齊全，有河流、湖波、沼澤3大類濕地，其濕地總面積35435.9hm2，占保護區(qū)總面積的33.01%。濕地生態(tài)系統(tǒng)是本區(qū)生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，為魚類、兩棲類和水域性鳥類提供了重要的生存環(huán)境。因此，在本區(qū)最大的泡子牛耳湖和最大的河流塔里亞河偶爾可見著哲羅魚、極北鯢、赤頸鸊鷓、大天鵝、小天鵝、鴻雁、白額雁、小白額雁、鶚這些物種。而鳳頭蜂鷹、日本松雀鷹、蒼鷹、雀鷹、黑耳鳶、燕隼、雕鶚、雪鸮、猛鶚、長尾林鶚、長耳鶚、鬼鶚這些林鳥在內(nèi)蒙古大興安嶺全林區(qū)均有分布，但數(shù)量極少。

3.2.3 稀有種

作為保護區(qū)稀有種的有青頭潛鴨、中華秋沙鴨、大鵟、金雕、烏雕、白尾海雕、游隼、灰鶴、蓑羽鶴、孤沙錐、豹貓、馬鹿等12種。其中，中華秋沙鴨、白尾海雕、孤沙錐和豹貓4種在調(diào)查中均沒有見到實體，僅訪問調(diào)查或文獻記載有分布。而留鳥大鵟、金雕、烏雕、游隼和候鳥青頭潛鴨、灰鶴、蓑羽鶴均屬于全林區(qū)分布，都是難得一見的物種。馬鹿在本區(qū)主要分布在海拔1200m以下的地帶，并隨著季節(jié)的變化其棲息地也有一定的變化。夏秋季節(jié)主要分布在針闊混交林、落葉松沼澤、灌叢沼澤、湖泊以及河流兩岸，春冬季節(jié)主要分布在灌叢沼澤、湖泊周圍和河流兩岸。在本區(qū)馬鹿的種群數(shù)量約為23+5只。

注：①保護級：“EN”和“vu”指世界自然保護聯(lián)盟（IUCN）瀕危種和易危種；“CI”和“CⅡ”指瀕危動植物國際貿(mào)易公約（CITES）附錄I和附錄Ⅱ；NI和NⅡ指國家I級和Ⅱ級重點保護動物；②收錄依據(jù)：O-觀察到實體；V-固定相機視頻；R-文獻記載；③種群狀況：“++”指常見種；“+”指少見種；“一”指稀有種。

4 建議

汗馬自然保護區(qū)建立后，免受內(nèi)蒙古大興安嶺林區(qū)開發(fā)的影響，生態(tài)系統(tǒng)得到了有效的保護，是我國保存最為完好的寒溫帶原始明亮針葉林地區(qū)之一。保護區(qū)為野生動物提供了良好的棲息環(huán)境，是野生動物的天堂，野生動物資源相對比較豐富，但由于受到體制的約束，保護區(qū)管理局成立較晚，因此，在早期野生動物也遭受了部分非法盜獵者的捕殺，致使有些野生動物資源也遭到了一定的破壞。保護區(qū)管理局自成立以后，開展了大量的武裝青山活動、巡護監(jiān)測等野生動物保護工作，清除陳舊地窨子和獵夾獵套，為野生動物提供了安全保障，有許多如原麝、棕熊、猞猁、貂熊等珍稀瀕危野生動物種群數(shù)量正在逐年恢復。保護區(qū)總面積107348hm2，屬于大型的保護區(qū)，保護好這片原始明亮針葉林，對保護野生動物尤其是珍稀瀕危野生獸類意義重大。

保護區(qū)豐富的野生動物資源，為野生動物研究提供了理想的場所。由于保護區(qū)管理局成立較晚，缺乏相應的技術(shù)人員，自身的科研能力和科研水平相對較低，在野生動、植物及生態(tài)學研究方面較少，今后應加強與大專院校及著名專家的聯(lián)合研究。保護區(qū)的珍稀瀕危中有蹄類動物原麝與駝鹿、雞形目的黑嘴松雞與花尾榛雞、食肉目的紫貂以及兔型目的雪兔資源的豐富度相對較高，今后從這些方面展開研究會很快取得較好的研究進展。

參考文獻：

[1]內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)管理局，內(nèi)蒙古汗馬國家級自然保護區(qū)科學考察報告[M]．哈爾濱：東北林業(yè)大學出版社．2011．

[2]Richard B．Harris，Kenneth P．Burnham.關(guān)于使用樣線法估計種群密度[J]．動物學報，2002，48（6）：812-818.

[3]許龍，張正旺，丁長青樣線法在鳥類數(shù)量調(diào)查中的應用[J]．生態(tài)學雜志，2003，22（5）:127-130.

第3篇：物業(yè)維護部范文

物業(yè)管理與商業(yè)街區(qū)開發(fā)配套，對商業(yè)街區(qū)進行綜合性、全面性多層次的管理服務，是本項目不可缺少的服務配套。對于住宅物業(yè)的的物業(yè)管理我們已經(jīng)不陌生了，在住宅產(chǎn)品領(lǐng)域里，物業(yè)管理對于任何一個住宅項目都具有舉足輕重的作用，物業(yè)管理已經(jīng)成為住宅開發(fā)商的營銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長，不同的物業(yè)類別的管理項目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理是三種不同管理模式的公共服務。建立一個完善的物業(yè)管理體系，對商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營運作、商業(yè)氣氛、購物氛圍、游樂環(huán)境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

雖然物業(yè)管理是商業(yè)街區(qū)的售后服務工作，在房子交付使用后才真正開始向業(yè)主以及商家提供服務，然而在商業(yè)街區(qū)的營銷策劃過程中，開發(fā)商就必須要將物業(yè)管理作為項目營銷策劃的重要內(nèi)容，提前為業(yè)主和商家設計好商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理的服務藍圖，對市場作出一系列的物業(yè)管理服務承諾，將物業(yè)管理服務融入到項目形象當中去。從項目開始招商一直延續(xù)到項目的整個營銷過程，為促進項目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動力。

1、商業(yè)街區(qū)的六大管理職能

一、建筑物與裝修的維護

商業(yè)街區(qū)是一組現(xiàn)代化建筑物業(yè)，為了保證商業(yè)物業(yè)的形象，做好建筑物與裝修的維護，保證物業(yè)不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業(yè)形象，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業(yè)保值和增值的需要，商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè)以投資市場為主要市場，投資大型商業(yè)項目和買鋪就是想賺錢，越是經(jīng)營良好、保養(yǎng)得當?shù)纳虡I(yè)物業(yè)，就越是能不斷增值。主要服務內(nèi)容包括：

l商業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)維護

2商業(yè)物業(yè)建筑外觀維護

3商業(yè)街區(qū)公共區(qū)域裝修

4商家裝修審批與管理

5規(guī)范單、雙鋪店面門面裝修

6商業(yè)街區(qū)內(nèi)部導向標志維護

二、商業(yè)街區(qū)配套設施、設備的維護

配套設施和設備的維護首要工作是保證配套設施、設備能夠安全運轉(zhuǎn)工作，如果不幸出現(xiàn)故障，往往會對商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生很大的負面影響，所以商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理公司應對配套設施、設備進行完善的保養(yǎng)，杜絕事故隱患。主要服務內(nèi)容包括：

l電梯、自動扶梯的維護保養(yǎng)

2后備發(fā)電機維護保養(yǎng)

3電線、電路的維護保養(yǎng)

4供水、供氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)

5大型商業(yè)設

施空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)

6三廢排放及處理系統(tǒng)維護保養(yǎng)

三、商業(yè)街區(qū)物業(yè)消防與安全的管理

商業(yè)物業(yè)是通過配套設施、設備、人員和保險方式來避免由于人為或自然因素引起的對物業(yè)或人員的危害。讓商業(yè)物業(yè)的業(yè)主、經(jīng)營者安心從事商業(yè)活動，讓消費者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不僅是物業(yè)安全的保障，而且也是廣大市民公眾人身安全的保障。主要服務內(nèi)容包括：

l消防設施的維護保養(yǎng)

2消防器材配置

3消防設施標志

4大型商業(yè)設施出口與通路管理

5大型商業(yè)設施內(nèi)部保安巡查

6自動報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)

7其他危及安全的防范:

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

這個職能是商業(yè)物業(yè)管理職能中最基本的，特別是向一些強調(diào)生態(tài)的商業(yè)街區(qū)，綜合步行街、文化休閑廣場、康體公園、游樂場所的日常清潔以及對當?shù)仫嬘盟吹乃|(zhì)維護，環(huán)境清潔衛(wèi)生管理對創(chuàng)造一個良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務內(nèi)容包括：

l商業(yè)街區(qū)內(nèi)部道路清潔

2公共區(qū)域管理

3公共區(qū)域的擺設和植物管理

4商業(yè)物業(yè)的日常清潔

5促銷宣傳資料發(fā)放管理

6垃圾清理

7環(huán)衛(wèi)設施維護

8公園及游樂場所清潔管理

9自然河道及人工河道、人工湖的環(huán)境及水質(zhì)維護

五、車輛及交通的管理

在越來越多汽車走向家庭的今天，停車難的問題將成為阻礙人們出門購物消費的因素，停車是否方便，另外交通的安全與否、都將直接影響到商業(yè)街區(qū)客流的增減，車輛與交通管理最重要的目的就是為消費者創(chuàng)造舒適、便利的消費機會。主要服務內(nèi)容包括：

l車輛交通疏導指揮

2停車場管理

3貨流運輸管理

4車輛安全管理

5路面交通管理

6部分道路限時通行管理

六、商業(yè)街區(qū)緊急事故處理

商業(yè)街區(qū)是一個人流集中的公共場所，物業(yè)管理機構(gòu)及工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商業(yè)街區(qū)內(nèi)部和外部的突發(fā)事件。主要服務內(nèi)容包括：

1商業(yè)建筑與裝修事故

2停電或電路故障

3電梯故障

4設備或設施故障

5發(fā)生火警

6惡劣天氣

7人員受傷或急病

8買賣糾紛

9消費者之間嚴重沖突

l0犯罪事件

2、商業(yè)街區(qū)應體現(xiàn)的物業(yè)管理特征

一、多層次服務

商業(yè)物業(yè)管理的多層次的服務主要體現(xiàn)在物業(yè)管理服務針對不同對象實施，服務的對象具有多層次，一方面，服務針對商業(yè)街區(qū)的業(yè)主和商家，這是物業(yè)管理服務的主體，為他們做好物業(yè)的管理工作，使商業(yè)街區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)能夠保值和增值；另一方面，服務將針對到商業(yè)街區(qū)消費的顧客，物業(yè)管理的另一個重要目的就是吸引消費者來消費，并讓顧客高興而來，滿意而歸、滿載而歸。不同的群體對服務有

不同的需求，物業(yè)管理面向不同層次的對象，必須向他們提供多層次、全方位的服務。

第4篇：物業(yè)維護部范文

去年底，上海市物業(yè)管理協(xié)會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業(yè)管理協(xié)會、臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業(yè)管理研討會。臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會、高雄物業(yè)管理協(xié)會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業(yè)管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學習和考察取得了較好的效果。通過學習考察，我們對臺灣現(xiàn)行的物業(yè)管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺灣物業(yè)管理的現(xiàn)狀

隨著先進國家的物業(yè)管理逐漸對臺灣產(chǎn)生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會對臺灣產(chǎn)生了很大影響，同時臺灣的房產(chǎn)商也要求對不動產(chǎn)進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業(yè)管理維護營業(yè)項目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經(jīng)理人協(xié)會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業(yè)公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業(yè)同業(yè)公會，并由臺灣建筑物管理維護經(jīng)理人協(xié)會整合業(yè)者，致力“建構(gòu)法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護經(jīng)理人協(xié)會以發(fā)展建筑物管理維護知識技術(shù)，提升建筑物管理維護服務質(zhì)量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協(xié)會活動，包括世界不動產(chǎn)協(xié)會和世界建筑物服務廠商聯(lián)盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會。

目前臺灣物業(yè)管理服務業(yè)中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業(yè)人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業(yè)人員約15萬人，合計約為20萬人，年產(chǎn)值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬人，其中駐衛(wèi)保全年產(chǎn)值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。

臺灣物業(yè)管理服務業(yè)依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護，提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務;第二類為生活與商業(yè)支援服務，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務管理、物業(yè)生活服務、社區(qū)網(wǎng)路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產(chǎn)品(衣、食、住、行、育、樂)及商業(yè)支援服務;第三類為資產(chǎn)管理，提供不動產(chǎn)經(jīng)營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務。

目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區(qū)總體營造、租售服務及不動產(chǎn)營運規(guī)劃等服務，物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。

1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔

臺灣物業(yè)管理的業(yè)務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業(yè)管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業(yè)管理公司與保全公司經(jīng)常無法有效區(qū)分，其主要原因是因為物業(yè)管理中有關(guān)安全管理項目在臺灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營業(yè)項目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務。但是在實際的商業(yè)營運中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營運模式，物業(yè)管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業(yè)領(lǐng)域，表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內(nèi)保安公司(相當于臺灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司(相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

2、社會比較重視物業(yè)管理

建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，維護公司數(shù)量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業(yè)的準入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務人管理辦法》第九條規(guī)定，公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務管理認可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術(shù)服務認可證的職員。沒有相當?shù)膶嵙?，是無法進入這一行業(yè)的。這樣既實現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質(zhì)量控制，也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競爭現(xiàn)象。

近年來，臺灣當局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設，在大學內(nèi)開設了相關(guān)專業(yè)的學科，并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護管理的條例和規(guī)定，在政策上，也對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)給予了支持，如臺中市政府規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業(yè)5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業(yè)管理的將近1萬人。

同時，為提升居住和管理品質(zhì)，臺灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動，如優(yōu)良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評比、環(huán)境清潔評比、社區(qū)活動評比等。

但是由于整個物業(yè)管理行業(yè)在臺灣還處于成長階段，所以行業(yè)內(nèi)的企業(yè)管理和服務質(zhì)量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應有的服務工作項目都不太清楚，目前較有經(jīng)驗或有規(guī)模的公司已經(jīng)十分重視與改善服務品質(zhì)，所以臺灣公寓大廈的物業(yè)管理現(xiàn)有的服務與前比較可說是突飛猛進，達到了相當高的水平。

3、自主經(jīng)營管理較為普遍

除了專業(yè)物業(yè)管理外，臺灣地區(qū)許多樓宇也有實行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是社區(qū)的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責，也不聘請專門的物業(yè)管理公司負責，而是由樓宇業(yè)主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

5、依約管理、居民法律素質(zhì)較高

由于市場化程度較高，所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺灣規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執(zhí)行法規(guī)方面以及在法律法規(guī)的公平、公正性方面，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)較好地貫徹了對等與公平的原則。

在管理過程中雙方依照合約規(guī)定的內(nèi)容。公寓大廈管委會可以通過法規(guī)賦予業(yè)主自主管理的權(quán)力，實行對物業(yè)公司的監(jiān)督。對于不稱職的物業(yè)公司進行解雇;另外一方面，優(yōu)秀的物業(yè)公司通過提升服務品質(zhì)和市場競爭脫穎而出。對于業(yè)主的權(quán)利和義務也規(guī)定得非常明確，而且執(zhí)行起來非常嚴格。對欠繳管理費經(jīng)過催告仍然不付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節(jié)嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業(yè)主時可訴請法院令其出讓所有權(quán)應有部分，如其于判決后三個月內(nèi)不能自行出讓并完成登記手續(xù)者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產(chǎn)。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區(qū)的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區(qū)也在95%以上。

6、重視物業(yè)管理職業(yè)培訓

第5篇：物業(yè)維護部范文

關(guān)鍵詞：高職院校；物業(yè)管理；檔案

中圖分類號：G717 文獻標識碼：B 文章編號：1002-7661（2014）02-0026-02

高職院校中的物業(yè)管理是高等院校教育體系改革后的產(chǎn)物，用途就是將學校中的環(huán)境、房屋設施維護、衛(wèi)生問題等由學校管理轉(zhuǎn)變到社會物業(yè)管理的形式。以規(guī)范、社會性、專業(yè)性的物業(yè)管理準則?？梢员Ｕ蠈W校教育工作的順利研究，給師生們一個良好的校園環(huán)境的同時，也提高了社會的經(jīng)濟效益。高職院校中的工作文件種類繁多且復雜，這就給了檔案工作加大了難度。那么高職院校中的物業(yè)管理需不需要檔案管理呢，回答則是必然的。

一、高職院校的物業(yè)管理工作

1、物業(yè)管理的定義

物業(yè)這兩個詞多在企業(yè)單位跟家庭小區(qū)中出現(xiàn)，在高職院校中出現(xiàn)還是最近剛剛興起。物業(yè)的含義是擁有的財產(chǎn)和擁有物以及房地產(chǎn)等資產(chǎn)，它的范疇特別廣泛。物業(yè)是指已建造完成和已經(jīng)被使用的建筑類和相關(guān)的配套設備以及場地。而物業(yè)管理是指招聘物業(yè)服務方，業(yè)主和物業(yè)服務方制定物業(yè)合同，對指定的財務資產(chǎn)、房屋以及指定場地進行維護，以及對業(yè)主擁有的房屋、資產(chǎn)、設備進行的管理工作。

2、高職院校中的物業(yè)管理

高職院校中的物業(yè)管理工作形式繁多、內(nèi)容豐富。簡單的說就是對學生公寓、圖書館、體育場、食堂、教學樓、辦公樓等場所進行維護管理化，以及學校的生態(tài)環(huán)境也要定期進行維護。高職院校中的物業(yè)管理工作必須要結(jié)合學校的基本情況，而不是完全效仿社會中的物業(yè)管理，應該在社會中物業(yè)管理的基礎上，結(jié)合院校的自身情況，優(yōu)化院校物業(yè)管理工作，目的是維護校園環(huán)境及秩序，以市場效益為本，集中管理、經(jīng)營和服務為一體，使其具有市場性和專業(yè)性、社會化三者為一體的物業(yè)管理新體系。

由于高職院校中的物業(yè)管理工作范圍廣泛且復雜，物業(yè)管理人員數(shù)過多難管理，于是物業(yè)管理中的檔案工作的開展就有了意義，這樣可以規(guī)范整個物業(yè)管理工作。對每一處設施的維修和學校需要的支出都做好檔案記錄工作，優(yōu)化物業(yè)管理工作的質(zhì)量，開拓一個檔案服務新趨勢。

二、檔案管理的重要性

1、物業(yè)檔案

物業(yè)檔案就是在物業(yè)服務中體現(xiàn)物業(yè)狀況的媒介，以體現(xiàn)物業(yè)部門對業(yè)主的服務情況，對服務的內(nèi)容進行有價值的記錄。物業(yè)檔案可以體現(xiàn)某一項物業(yè)服務的綜合情況，是物業(yè)服務的基礎及憑證。

物業(yè)檔案的內(nèi)容包括物業(yè)部門自己的檔案，以及發(fā)展構(gòu)建的成果和對接管的物業(yè)進行的服務、管理、維護記錄的檔案。物業(yè)檔案的形式具有多樣性，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，信息技術(shù)也走進了檔案工作中來，利用信息技術(shù)更加系統(tǒng)的進行檔案工作。可以避免檔案繁多，查找不便且容易弄亂的缺點。

檔案管理與其他管理工作一樣都是高職院中的重要組成部分，是高職院發(fā)展不可缺少的重要部門。近年來我國開始大力發(fā)展高校教育事業(yè)，而高職院校每年的學生、教師職工的檔案數(shù)據(jù)都會有很大的變動。且隨著高職院校物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理開始扎根在高職院校中，成為了院校中必不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

2、物業(yè)檔案管理中出現(xiàn)的問題

通過深入了解一些高職院校中的物業(yè)檔案管理工作，我們不難發(fā)現(xiàn)其中還有很多顯見的共性問題，有一部分的檔案管理工作不夠規(guī)范，物業(yè)檔案工作的質(zhì)量也沒有達到一定的要求。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、檔案資料有缺漏，資料不完整，檔案內(nèi)容沒有及時更新。2、檔案資料的存放沒有科學依據(jù)，有些檔案只是被隨意簡單的放在檔案袋中，沒有按時間以及內(nèi)容進行合理的排序和歸檔，在查找檔案時耗時又費力。3、檔案資料管理中，進行交接工作時由于交接手續(xù)不健全會造成檔案缺失的問題，這就是檔案管理工作不規(guī)范的體現(xiàn)，當檔案資料缺失后，無法追究個人責任。

3、加強檔案管理工作的措施

（1）物業(yè)管理中的職工對于檔案管理工作沒有一定的認識度，所以要加強職工們的檔案管理意識。可以采取組織培訓的方法，將檔案管理工作與物業(yè)質(zhì)量聯(lián)系到一起，培養(yǎng)職工對檔案管理工作的參與性與積極性。

（2）可以建立一個檔案管理制度，通過規(guī)范、檢查、監(jiān)督三者為一體的方式來完善這個制度，并且要結(jié)合實際情況采取相應的管理措施。

（3）做好物業(yè)檔案管理工作是一個長期的任務，隨著高職院校的不斷發(fā)展，物業(yè)檔案管理工作也要與時俱進。檔案管理人員要清晰認識，有一個長遠的思路和規(guī)劃。

4、物業(yè)檔案的作用

隨著高職院校中物業(yè)管理工作的深入，物業(yè)檔案的作用越來越明顯起來，也越來越受到更多物業(yè)管理人士的關(guān)注。城市化建設發(fā)展迅速，不但學校外界對物業(yè)管理的需求越來越大，高校對物業(yè)管理的需要也愈來愈明顯，作為物業(yè)管理中的重要組成部分，物業(yè)檔案是對這些工程技術(shù)以及設備維護的一個憑證，可避免不必要麻煩的發(fā)生，如果物業(yè)管理中出現(xiàn)了數(shù)據(jù)錯誤，就可以利用檔案及時找到解決的良策。通過檔案，物業(yè)可以清楚的了解學校最近的物業(yè)需要，起到省時省力的效果。同時，當學校與物業(yè)方有不必要的合同糾紛時，檔案就可以做一個調(diào)解師，來解決學校與物業(yè)之間的矛盾糾紛，從而使物業(yè)管理工作正常有序的進行。

結(jié)語： 高職院校物業(yè)管理工作的開展表明著經(jīng)濟探索邁出的重要一步，物業(yè)管理中的檔案工作給物業(yè)管理帶來了更多的便利條件。筆者認為高職院校中的物業(yè)檔案工作還需要進一步的探索及研究，高校與物業(yè)部門應積極的探討其中的共性問題，并找出解決的對策，發(fā)揮其全部的效益，建立一個新的物業(yè)管理體系和新工作機制，開拓服務新領(lǐng)域，以推進物業(yè)管理中檔案工作的良好發(fā)展。

參考文獻：

[1] 楊韶琛.對做好物業(yè)檔案管理工作的認識與思考[J].經(jīng)濟師，2013（1）.

第6篇：物業(yè)維護部范文

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展歷程

20世紀60年代，臺灣社會隨著經(jīng)濟發(fā)展，人口從農(nóng)村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區(qū)。建筑物形態(tài)的改變提升了對物業(yè)管理的需求。臺灣的物業(yè)管理發(fā)展主要經(jīng)歷了以下幾個階段。

1．醞釀期（20世紀60年代—80年代初），官方主導下的物業(yè)管理嘗試由于住宅形式的發(fā)展，居民對居住安全和設施安全等需求增加。不少住戶自行聘請“大樓管理員”，管理社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全維護，并兼有代收信件等增值服務。這一階段的物業(yè)管理僅限于“國民住宅”，是政府興建的，低于市價銷售的物業(yè)，其功能和流通類似于目前大陸市場上的經(jīng)濟適用房。

2．試行期（20世紀80年代—90年代初），物業(yè)管理的重點發(fā)生轉(zhuǎn)移由“內(nèi)政部警政署”實施了《公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請物業(yè)管理人員的慣例，成立社區(qū)巡守隊，由里長和“社區(qū)守望相助委員會”協(xié)助警務部門進行社會治安慣例。同時“保全業(yè)”的相關(guān)法規(guī)制定實施，保全業(yè)積極拓展市場，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業(yè)的興起，系統(tǒng)化的安全防范、巡邏維保也被引入物業(yè)管理行業(yè)。此階段的物業(yè)管理以社區(qū)治安維護為主，樓宇管理和環(huán)境衛(wèi)生退居次要位置。

3．規(guī)范期（20世紀90年代中期—2003年），物業(yè)管理的內(nèi)涵和范圍得到前所未有的擴展1991—1995年多次的重大火災事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來。這一時期實施的《公寓大廈管理條例》加強了物業(yè)設備的使用管理和維護保養(yǎng)?！稐l例》指出物業(yè)管理是物權(quán)的延伸，住戶是其主體被服務的對象。根據(jù)《條例》成立的管理委員會強化了民主精神和理性自律，物業(yè)管理的概念中首次添加了服務的內(nèi)容。同時，這一階段的物業(yè)管理范圍也從“國民住宅”擴展到所有的公寓大廈。

4．推進期（2004年至今），物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展“中華物業(yè)管理協(xié)會”2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》，整合相關(guān)法規(guī)，推動臺灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)階段臺北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來工作的重點。不少公司通過提升科技化水平，用設備和網(wǎng)絡取代人員配置。同時，國際物業(yè)管理公司進入臺灣市場，加劇了行業(yè)競爭。所以近年來臺灣物業(yè)管理企業(yè)加強了與學界的聯(lián)系，提升從業(yè)人員素質(zhì)，強化了對物業(yè)管理師執(zhí)照的要求，并逐步與國際物業(yè)管理協(xié)會的香港認證接軌[2]6。

（二）大陸物業(yè)管理的發(fā)展歷程

大陸物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段：萌芽階段—起步階段—發(fā)展階段—規(guī)范階段。

1．萌芽階段(建國后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬政府，所以，房屋的生產(chǎn)經(jīng)營和日常維修保養(yǎng)均由地方城市房管機構(gòu)負責，不帶商業(yè)色彩，實行的是行政性、福利型管理體制，物業(yè)管理的特點是內(nèi)容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，作為大陸第一家物業(yè)管理公司，以管理商品房為主，自主經(jīng)營、自負盈虧，在物業(yè)管理理論和實踐方面都做出了積極探索，被譽為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽、大連、上海、北京等城市先后出現(xiàn)了一批物業(yè)管理公司或機構(gòu)。這些物業(yè)管理公司開始學習和借鑒國外和港澳地區(qū)物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，并對住宅小區(qū)、商廈、寫字樓、別墅等物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、售后服務和租金等方面的管理進行了大膽的、有益的探索與實踐，從實踐中探索出一條經(jīng)營型、綜合性物業(yè)管理的新路子。

3．發(fā)展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會正式成立，它表明我國大陸物業(yè)管理進入了一個新的時期。1994年4月，原建設部頒布了我國大陸第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理體制的規(guī)范性文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，該文件指出“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。”從而確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國大陸房屋管理體制改革的前進方向。從此，上海、廣州、深圳等物業(yè)管理市場初步形成。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動了物業(yè)管理發(fā)展的新。香港房地產(chǎn)服務公司紛紛進軍內(nèi)地，內(nèi)地涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。國家和一些地方還相繼出臺了一些法規(guī)、制度和管理辦法，以支持物業(yè)管理的發(fā)展。法規(guī)制度的頒布、實施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業(yè)管理協(xié)會的成立，標志著我國的物業(yè)管理體制已進人大發(fā)展階段，物業(yè)管理日趨成熟。

4．規(guī)范階段（2003年開始至今）

2003年6月8日，國務院《物業(yè)管理條例》，標志著我國大陸物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。條例第三條提出“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，第四天提出“國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”，《物業(yè)管理條例》的頒布實施是新時期物業(yè)管理行業(yè)的綱領(lǐng)性文件，使我國大陸物業(yè)管理的法制建設更加完善，行業(yè)發(fā)展方向更加明確。

二、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺灣地區(qū)共有公寓大廈維護管理企業(yè)512家，從業(yè)人員24394人；保全業(yè)企業(yè)497家，從業(yè)人員35374人；清潔業(yè)7400家，從業(yè)人員約150000人。相關(guān)企業(yè)合計8409家，從業(yè)人員近21萬人。此外在不動產(chǎn)經(jīng)紀公司、室內(nèi)裝修、管理顧問咨詢機構(gòu)、舊城改造等公司的從業(yè)人員沒有被一一統(tǒng)計。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)第二次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報顯示，2008年末我國物業(yè)服務企業(yè)58406個，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員250.12萬人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業(yè)服務從業(yè)人員應該在500～600萬，其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對比兩岸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模（如表1所示），臺灣地區(qū)的平均企業(yè)員工數(shù)是大陸的六成，規(guī)模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術(shù)化網(wǎng)絡化水平較高有著密切關(guān)系。同時大陸的物業(yè)管理剛剛實現(xiàn)了一線二線城市的覆蓋，對于東部的三線城市和中西部的廣大地區(qū)仍有大量的市場空白，因此從業(yè)人口的百分比明顯低于臺灣地區(qū)。

三、物業(yè)管理經(jīng)營形態(tài)比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營形態(tài)

目前臺灣地區(qū)物業(yè)管理中的公寓大廈管理、保全業(yè)、環(huán)境保護、消防、裝修管理、小區(qū)服務分別由臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”的“營建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經(jīng)濟部”、“金管會”、“環(huán)保署”進行管理。其中公寓大廈維護管理公司和保全公司取得特許時有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護公司資本額在新臺幣1000萬（合人民幣208.22萬）以上，在此基礎上分為甲級、乙級、丙級物業(yè)管理公司，其注冊資本額和管理面積都有所不同（詳見表2）。而經(jīng)營保全業(yè)的企業(yè)至少需要新臺幣4000萬元（合人民幣832.86萬）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬元（合人民幣416.43萬）的資本額。在注冊資本的要求上遠高于大陸的物業(yè)服務企業(yè)。此外對于保全業(yè)企業(yè)還需在臺灣地區(qū)“財政部”核準的保險公司投保責任保險1000萬元（合人民幣208.22萬）以上。為了解決“特許”執(zhí)照的限制，臺灣地區(qū)的物業(yè)管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張?zhí)卦S執(zhí)照，設立多家公司。目前臺灣較具規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)大多采取這個模式，但在取得資質(zhì)的過程中費用較大，也客觀上提高了行業(yè)門檻。（2）建立合作同盟關(guān)系，承攬服務業(yè)務。建立合作同盟關(guān)系是沒有多張?zhí)卦S執(zhí)照的公司穩(wěn)定發(fā)展的重要出路。但業(yè)主需要與多家公司簽訂合同，法律關(guān)系不容易理順。（3）分包物業(yè)管理業(yè)務，拓展管理范圍。針對沒有取得特許執(zhí)照的物業(yè)服務項目，一些企業(yè)通過分包的方式將相關(guān)服務交由其他公司執(zhí)行。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營形態(tài)

不同于臺灣地區(qū)對物業(yè)管理按照公寓大廈管理、保全業(yè)進行專業(yè)技術(shù)分類，又對物業(yè)管理進行分級管理的做法，大陸的物業(yè)管理一直定位在物業(yè)的綜合性的管理。但是物業(yè)服務企業(yè)畢竟是一種以較少自有資產(chǎn)管理龐大業(yè)主資產(chǎn)的企業(yè)，因此，國務院授權(quán)國務院建設行政主管部門制定物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法，對各級從事物業(yè)管理活動的企業(yè)的注冊資本、員工職稱人數(shù)、管理物業(yè)的類型和面積、經(jīng)營管理業(yè)績等進行了限定。表2對比了臺灣地區(qū)和大陸在物業(yè)管理區(qū)域資質(zhì)分級管理上的異同。可以看出，有別于臺灣地區(qū)的集中管理，大陸的物業(yè)管理實行分級管理，且注冊資本額度遠低于臺灣，行業(yè)門檻相對較低。大陸對物業(yè)服務企業(yè)小區(qū)安全管理的性質(zhì)和工作內(nèi)容是逐步明晰的過程。安全管理的從業(yè)人員長期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護安全”的含義，是配有防衛(wèi)器械和槍支從事武裝守護、護衛(wèi)服務的工作，這與物業(yè)服務企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責不相符。物業(yè)服務企業(yè)使用“保安員”稱謂容易造成社會誤解，引發(fā)不必要的糾紛和矛盾，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利的影響。在中國物業(yè)管理協(xié)會{2008}1號文件中明確要求今后物業(yè)服務企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國家對物業(yè)服務企業(yè)從事安全管理、秩序維護沒有資質(zhì)的限定。

2010年施行的《公安機關(guān)實施保安服務管理條例辦法》指出公安部負責全國保安服務活動的監(jiān)督管理工作。地方各級公安機關(guān)應當按照屬地管理、分級負責的原則，對保安服務活動依法進行監(jiān)督管理。其中監(jiān)督管理包括受理設立保安服務公司、保安培訓單位的申請材料；接受保安服務公司設立分公司和跨省、自治區(qū)、直轄市開展保安服務活動，以及自行招用保安員單位的備案；組織開展保安員考試，核發(fā)、吊銷保安員證等。此外《辦法》規(guī)定，對自行招用保安員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展秩序維護等服務的物業(yè)服務企業(yè)只需要報送單位法人資格證明，法定代表人（主要負責人）、保安服務分管負責人和保安員的基本情況、保安服務區(qū)域的基本情況，建立保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓法律、保安專業(yè)知識和技能的情況，并沒有注冊資本的要求。相比之下，臺灣的物業(yè)管理中，大型企業(yè)取得多張?zhí)卦S，進行物業(yè)管理綜合管理；小型企業(yè)通過分包把沒有特許的部分交由其他相關(guān)企業(yè)完成。大陸物業(yè)管理企業(yè)也常常通過分包拓展物業(yè)管理業(yè)務，通常由大型企業(yè)將保潔、綠化等勞動密集型業(yè)務外包給專業(yè)公司，而保留技術(shù)密集型的核心業(yè)務；小型物業(yè)管理企業(yè)傾向于獨立完成全部的物業(yè)管理工作。通過比較，可知大陸雖然物業(yè)管理起步較晚，多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理都處于萌芽狀態(tài)，但較之臺灣地區(qū)已經(jīng)在制度整合方面更進一步。

四、物業(yè)管理法律法規(guī)比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

臺灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展，與社會時事有密切關(guān)聯(lián)。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長，針對國宅維護管理，1985年實施“臺灣省高樓及社區(qū)管理維護辦法”（已廢止）。1991年針對重大治安問題造成的社會不安，“警政署”制定“保全業(yè)法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對之前的引發(fā)全臺關(guān)注的火災事故，實施了“公寓大廈管理條例”，對建筑物設備管理進行規(guī)范。

（二）大陸物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

在物業(yè)管理的收費和支出方面，1996年國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，加強各級政府物價指導部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對服務收費的監(jiān)督和指導。1998年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，結(jié)合物業(yè)古來企業(yè)特點及其掛歷要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。同年由建設部、財政部印發(fā)《住宅共享部位共享設備設施維修基金管理辦法》，規(guī)定商品住房和公有住房售后都應建立共享部位共享設備設施維修基金，專項用于保修期后大修、更新和改造，維護產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。改革開放后，大陸的住宅小區(qū)建設在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”方針指引下，得到飛速發(fā)展提升。為了提高城市物業(yè)管理整體水平，建設部在認真總結(jié)了一些地區(qū)物業(yè)管理基本方法和經(jīng)驗的基礎上，以建設部為主的國家各部委于不同時期頒布了一系列物業(yè)管理法規(guī)政策。2003年國務院頒布《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)管理介入法制化規(guī)范化發(fā)展的新時期?！稐l例》規(guī)范了物業(yè)管理活動，尊重維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，建立了業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、配合利益的機制，妥善處理政府和市場的關(guān)系。隨后，物業(yè)管理的法制建設大步推進，建立了內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學規(guī)范的法規(guī)體系。表四是有關(guān)物業(yè)管理的法律和自2003年《物業(yè)管理條例》頒布以來有關(guān)物業(yè)管理的主要法規(guī)政策。

（三）兩岸物業(yè)管理法規(guī)比較

臺灣物業(yè)管理發(fā)展較大陸早20年，但相關(guān)法規(guī)出現(xiàn)的時間十分接近。以下通過臺灣地區(qū)2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業(yè)管理條例》的對比（如表5所示），可以發(fā)現(xiàn)兩岸的物業(yè)管理都對業(yè)力、物業(yè)服務和前期物業(yè)管理進行了重點關(guān)注，但臺灣地區(qū)的法規(guī)（草案）涵蓋了更多的物業(yè)管理內(nèi)容，如行業(yè)協(xié)會、都市更新、顧問咨詢等?？梢娕_灣地區(qū)在物業(yè)管理經(jīng)營多樣性上優(yōu)于大陸，在行業(yè)的積累總結(jié)沉淀上優(yōu)于大陸。

五、總結(jié)

第7篇：物業(yè)維護部范文

1、本示范文本中未訂立事項可以用"×"表示；

2、本示范文本[　]中的內(nèi)容，據(jù)實填寫在其前面的空格中；

3、可根據(jù)實際情況對文本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整、補充；

4、本示范文本中所指物業(yè)類型分為：住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房、倉庫、其他用房；

5、召開首次業(yè)主大會會議時，應制定業(yè)主公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。制定業(yè)主公約，不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。物業(yè)名稱：??；

物業(yè)類型：　；

總建筑面積：　 （平方米）；

物業(yè)座落位置： （物業(yè)詳細的路街道巷門牌號）。

第一條　（目的與依據(jù)）為保障本物業(yè)的依法與合理使用、維護、管理，建立良好的公共秩序，營造安全、文明的生活、工作環(huán)境，維護業(yè)主的共同利益與合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主公約（以下簡稱本公約）。

第二條?。üs效力）本公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

第三條　（管理方式）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，通過依法選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。

業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成與任期、工作經(jīng)費、印章管理使用等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則依法作出約定。

第四條?。I(yè)主權(quán)利）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法享有以下權(quán)利：

（一）所擁有物業(yè)的各項法定權(quán)利。

（二）與其他業(yè)主一同對本物業(yè)實施管理。

（三）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；監(jiān)督物業(yè)服務合同的履行。

（四）提出修改本公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

（五）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。

（六）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會工作。

（七）合理使用物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地的權(quán)利；對其使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

（八）監(jiān)督本物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的歸集、管理和使用。

（九）投訴本物業(yè)區(qū)域內(nèi)裝飾裝修等影響業(yè)主共同利益的安全隱患，以及其他影響周圍住戶正常生活與工作的行為。

（十）　。

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第五條?。I(yè)主義務）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法履行以下義務：

（一）自覺遵守本公約，以及本物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

在與他人建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時，告知并要求對方遵守本物業(yè)有關(guān)的管理制度和本公約，并承擔連帶責任；在轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，告知受讓人遵守本公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會作出的有關(guān)決定。

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動。

（三）依照物業(yè)服務合同約定標準按時交納物業(yè)服務費用；根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，交納專項維修資金。

（四）維護本物業(yè)公共場所（地）的整潔、美觀、暢通及共用設施設備的良好，注意保護環(huán)境；遵守成都市市容市貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、環(huán)境保護等相關(guān)管理規(guī)定；主動清除所灑落在共用場地的物品；自覺恢復所污染、破壞的地面原樣。

（五）配合對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行的維修養(yǎng)護。

責任人承擔造成物業(yè)共用部位、共用設施設備或其他業(yè)主房屋及附屬設施設備損壞的賠償責任。

（六）進行室內(nèi)裝飾裝修時，遵守建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》的規(guī)定；在工程開工前，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，清楚物業(yè)管理企業(yè)告知的關(guān)于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項；主動配合物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查；避免房屋裝修影響毗鄰房屋的使用安全。

因搬遷、裝飾裝修等原因使用本物業(yè)共用部位、共用設施設備時，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。

（七）委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位的有關(guān)設施設備進行維修、養(yǎng)護的，自行支付相應費用。

當房屋及附屬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻時，按規(guī)定或約定由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修養(yǎng)護；不進行維修養(yǎng)護，視為同意由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行維修養(yǎng)護，并按規(guī)定或約定分擔維修費用。

（八）安全使用水、電、氣等，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時按規(guī)定處理、報告。

預留緊急聯(lián)系方式，配合物業(yè)管理企業(yè)在突發(fā)事件發(fā)生時采取的緊急避險措施。

（九）。

第六條?。ㄎ飿I(yè)使用禁止行為）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有以下行為：

（一）擅自改變房屋及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等。

（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。

（三）占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、停車場、自行車房（棚）等共用部位、設施設備及公共場所（地）。

（四）損壞或擅自拆除、截斷、改變連接改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設施設備。

（五）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾，高空拋物。

（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)。

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜，豢養(yǎng)寵物等。

（八）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品。

（九）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等。

（十）違反物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通管理規(guī)則，隨意停放車輛，鳴喇叭。

（十一）制造超過規(guī)定標準的噪音，休息時間制造噪音污染。

（十二）擅自在房屋外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu)，不按設計和指定的位置安裝空調(diào)外機且不進行滴水、加固處理。

（十三）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或損傷內(nèi)壁。

（十四）危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或其他不道德的行為。

（十五）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

（十六）　 。

第七條?。ㄟx聘與解聘物業(yè)管理企業(yè)）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)須經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同效力不隨物業(yè)所有權(quán)的變化而喪失。

第八條　（物業(yè)服務費用）物業(yè)服務費由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)權(quán)屬份額大小共同分擔，并在物業(yè)服務合同約定期限內(nèi)付清。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其費用由雙方約定。

第九條　（共用部位、共用設施設備專項維修資金）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主建立專項維修資金，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，其繳存標準、管理、使用和監(jiān)督執(zhí)行成都市的房屋專項維修資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定。

一幢或一戶房屋的專項維修資金不足首次專項維修資金30%時，由業(yè)主委員會向該幢或該戶房屋業(yè)主續(xù)籌專項維修資金。

對不執(zhí)行成都市的房屋專項維修資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定繳存、續(xù)籌專項維修資金的業(yè)主，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，并代表其他業(yè)主依法對當事人予以起訴。

第十條?。ü灿貌课?、共用設施設備依法經(jīng)營）按照以下條款進行本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營和收益分配：

（一）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

（二）利用業(yè)主依法享有的房屋本體共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益部分，歸該幢全體業(yè)主共同所有，并主要用于補充專項維修資金。

（三）利用業(yè)主依法享有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益部分，歸全體業(yè)主所有，并主要用于補充專項維修資金。

（四） 。

第十一條?。I(yè)主大會與業(yè)委會工作經(jīng)費）本物業(yè)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作所需的經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔，不包含在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務費中，并由業(yè)主委員會負責籌集和管理。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集和管理使用按照業(yè)主大會依法制定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并對使用情況定期公告和接受業(yè)主質(zhì)詢。

第十二條?。ü灿貌课弧⒐灿迷O施設備保險）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)權(quán)屬份額大小享有權(quán)利、履行義務，其費用進入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出，由實施物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)代行辦理相關(guān)手續(xù)；業(yè)主的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由業(yè)主自行辦理。

第十三條?。ㄎ飿I(yè)管理糾紛民事訴訟）因物業(yè)管理糾紛而引起民事訴訟的，其費用由當事人依法承擔；提起共同訴訟的，經(jīng)當事人授權(quán)，推薦訴訟代表人具體實施，其費用由參加共同訴訟的當事人依法承擔。

第十四條　（違約責任）因違反本公約，造成其他業(yè)主、使用人等人身傷害或財產(chǎn)損失的，當事人依法承擔賠償責任。

物業(yè)交付他人使用的，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

違反本公約的，由業(yè)主委員會督促改正，也可由相關(guān)當事人依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第十五條?。ü灿貌课?、共用設施設備含義）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的含義：

（一）共用部位是指一幢房屋內(nèi)部，由整幢房屋的業(yè)主、使用人共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)、外墻面、門廳、樓梯間和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務的房屋等。

（二）共用設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內(nèi)，由業(yè)主、使用人共用的上下水管道、電梯、供配電設施設備、消防及安全監(jiān)控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、非經(jīng)營性停車場所和有關(guān)共用設施設備使用的房屋等。

第十六條　（公約通過）本公約經(jīng)年月日首次業(yè)主大會會議全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，自通過之日起生效。

第十七條?。üs修改與補充）業(yè)主大會會議通過的有關(guān)本公約的決定均是本公約的組成部分；本公約的修訂經(jīng)業(yè)主大會會議通過；本公約未盡事項由業(yè)主大會會議補充。

第十八條?。üs備案）制定和修改的業(yè)主公約，按規(guī)定報當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

第十九條?。üs保存與執(zhí)有）本公約業(yè)主各執(zhí)1份，業(yè)主委員會保存3份，當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會各1份。

[區(qū)]/[市]/　 [縣]

第8篇：物業(yè)維護部范文

（一）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人?！痹诟咝Ｎ飿I(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強調(diào)的是物業(yè)使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務公司是我國物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務合同接受業(yè)主委員會或者某一業(yè)主的委托，依照我國相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務合同的約定，對指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行專業(yè)化的管理并且獲取相應報酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務公司是由高校自主選聘，對高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專業(yè)化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對物業(yè)管理服務公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內(nèi)容多元化、具有實效性之服務；三是維護高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業(yè)化的措施實現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個關(guān)鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務的另一個關(guān)鍵主體。學生接受物業(yè)管理服務公司的管理，享受其服務，高校學生雖然不是物業(yè)管理服務合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區(qū)別于我國一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業(yè)管理法律關(guān)系進行分析研究的重要內(nèi)容。

（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務所共同指向的對象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關(guān)場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護，水電設備、消防設備等相關(guān)設施的管理、維護與保養(yǎng)，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。

二、我國當前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷

（一）學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使

盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實的物管實踐中，因為物業(yè)管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業(yè)管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實亡。

（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務

通過對比外國作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業(yè)化的物管人員，重新培訓物業(yè)管理隊伍，取得了國家承認的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經(jīng)濟規(guī)律和企業(yè)運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門不是專業(yè)物業(yè)管理公司，沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業(yè)物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現(xiàn)實運行過程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態(tài)。

（三）高校缺乏專業(yè)的物管制度

大學生在高校范圍內(nèi)應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業(yè)的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業(yè)服務企業(yè)把《大學生行為準則》當作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務企業(yè)基于《大學生行為準則》規(guī)范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務行為。

（四）缺乏物管問題受理機制

在我國現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時又兼具業(yè)主委員會職能，可謂集業(yè)主委員會與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實現(xiàn)這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數(shù)。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高?？紤]的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關(guān)系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現(xiàn)對立的一面。

三、完善我國高校物業(yè)管理法律制度的幾點建議

（一）制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

高校物業(yè)管理是我國一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進行管理的現(xiàn)狀，適時出臺有針對性的管理規(guī)則，進而填補我國高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過比較，我們認為我國臺灣地區(qū)的管理經(jīng)驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者?！稐l例》的這一規(guī)定，無疑是將所有權(quán)人之外的實際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益?！稐l例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對建筑物的相關(guān)事務擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類“住戶”也無權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會議”（相當于業(yè)主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權(quán)利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國高校物業(yè)之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權(quán)益。

（二）設立學生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制

高校與學生存在教育行政管理關(guān)系，應當為學生提供良好的學習環(huán)境；高校與學生還存在住宿合同關(guān)系，應當為學生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務聽取學生反映物業(yè)管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環(huán)境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

（三）設立高校物業(yè)服務企業(yè)準入制度

高等學校物業(yè)管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復雜得多，這就給高校物業(yè)服務企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標準。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當?shù)馁Y質(zhì)、相應的等級。而欠缺相當資質(zhì)的物管公司必須通過相關(guān)部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環(huán)境。

（四）制定高校物業(yè)管理規(guī)則

第9篇：物業(yè)維護部范文

一、當前消防安全管理存在的主要問題

物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。

（一）物業(yè)管理的民事商務行為，涉及行業(yè)多管理內(nèi)容多

盡管這些年出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經(jīng)費，以及法律責任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發(fā)生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理脫節(jié)

不少房地產(chǎn)開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

（三）物業(yè)消防安全管理職責不明

物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。

（四）物業(yè)消防安全經(jīng)費明顯不足

消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了“只生孩子,不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來承擔造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取；三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。

由于消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實，物業(yè)運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

（五）物業(yè)消防安全隊伍不專業(yè)

目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現(xiàn)代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

二、物業(yè)消防安全管理的必要性

（一）是住宅多元化特性的要求

隨著住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區(qū)域、一幢大樓物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來實行消防安全管理。

（二）是住宅功能多樣化的要求

隨著城市現(xiàn)代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化，消防設施設備愈來愈多，功能也愈來愈復雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術(shù)性。

三、關(guān)于加強物業(yè)消防安全管理的思考

物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業(yè)消防安全管理工作，需處理好以下幾種關(guān)系：

（一）理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架

以法規(guī)的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標準及業(yè)主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

（二）建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范運作形式

制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標準和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設施維修資金標準及實施方案規(guī)定，消防安全管理費收支規(guī)定，維修養(yǎng)護消防設施規(guī)定等。

（三）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度

房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)建設階段就應明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

（四）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍

在物業(yè)管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經(jīng)消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設施設備應委托專業(yè)化的消防設施維護保修公司來承擔。

（五）公安消防機構(gòu)應加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導

公安消防機構(gòu)應嚴格把好物業(yè)建筑設計審核關(guān)，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

四、關(guān)于消防安全管理的獎懲

應該建立和完善以下幾項制度：

（一）消防安全教育、培訓制度。每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識；定期組織員工學習消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治火；各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓；對消防設施維護保養(yǎng)和使用人員應進行實地演示和培訓；對新員工進行崗前消防培訓，經(jīng)考試合格后方可上崗；因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓；消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格，持證上崗。

（二）防火巡查、檢查制度。落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度；消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善；檢查中發(fā)現(xiàn)火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名；檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災隱患，應及時整改；對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。

（三）安全疏散設施管理制度。單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；應按規(guī)范設置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施；應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)；嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖；嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全疏散指示標志關(guān)閉、遮擋或覆蓋。

（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速；做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話；按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。無交接班手續(xù)，值班人員不得擅自離崗；發(fā)現(xiàn)設備故障時，應及時報告，并通知有關(guān)部門及時修復；非工作所需，不得使用消控中心內(nèi)線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室；上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續(xù)；發(fā)現(xiàn)火災時，迅速按滅火作戰(zhàn)預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

（五）消防設施、器材維護管理制度。消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛(wèi)生、完好；消防設施及消防設備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設備保持完好的技術(shù)狀態(tài)；消防設施和消防設備定期測試

（六）義務消防隊組織管理制度。義務消防員應在消防工作歸口管理部門領(lǐng)導下開展業(yè)務學習和滅火技能訓練，各項技術(shù)考核應達到規(guī)定的指標；要結(jié)合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能；按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，并結(jié)合實際不斷完善預案；每年舉行一次防火、滅火知識考核，考核優(yōu)秀給予表彰；不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高防火滅火自救能力。

（七）滅火和應急疏散預案演練制度。制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案，組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案，每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工，應按制定的預案，至少每半年進行一次演練，演練結(jié)束后開講評會，認真總結(jié)預案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應及時修改和完善預案。

（八）燃氣和電氣設備的檢查和管理制度。應按規(guī)定正確安裝、使用電器設備，相關(guān)人員必須經(jīng)必要的培訓，獲得相關(guān)部門核發(fā)的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規(guī)規(guī)定的有效合格證明并經(jīng)維修部確認后方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)；防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄；電器設備負荷應嚴格按照標準執(zhí)行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試；各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患；未經(jīng)批準，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用；電器設備、開關(guān)箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區(qū)域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患；設備用畢應切斷電源。未經(jīng)試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現(xiàn)場時應切斷電源；除已采取防范措施的部門外，工作場所內(nèi)嚴禁使用明火；使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規(guī)定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅；場所內(nèi)嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規(guī)定。