房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)發(fā)成本 分?jǐn)?研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偢攀?/p>

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本概述

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本也就使得房地產(chǎn)成本分?jǐn)傠y度大大加深。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟母攀?/p>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于比較特殊的產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度有著一定的特殊性，特別是開(kāi)發(fā)成本的核問(wèn)題關(guān)乎企業(yè)的切實(shí)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程主要包括五個(gè)部分，分別為：確定成本對(duì)象、歸集成本（開(kāi)發(fā)成本）、分?jǐn)偝杀?、結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。最為重要的還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本核算。然而，目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算中，房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的歸集與分?jǐn)倕s是困難重重。

對(duì)于房地產(chǎn)成本的分?jǐn)偩哂袑ｉT的要求，其分?jǐn)偡绞胶头椒ǘ寂c其他行業(yè)的成本分?jǐn)偩哂泻艽蟮膮^(qū)別，成本分?jǐn)偟膶?duì)象既非是完全成本也非是制造成本的分?jǐn)偡椒?，目前尚沒(méi)有較規(guī)范的成本分?jǐn)偩唧w辦法來(lái)指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)難以根據(jù)按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傇瓌t

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偸轻槍?duì)房地產(chǎn)開(kāi)核算在開(kāi)發(fā)成本上的多變性的時(shí)間、空間范圍所作的合理設(shè)定。對(duì)此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)所面臨多變的環(huán)境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對(duì)象的狀態(tài)、會(huì)計(jì)報(bào)告的時(shí)間要求等，結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)的成本分?jǐn)偩哂幸欢ǖ脑瓌t。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的具體分?jǐn)傔^(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用的歸集原則應(yīng)符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而分?jǐn)傇瓌t應(yīng)符合重要性則、受益性原則和配比原則。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t是指房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入和與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)入賬，以正確地確定各該會(huì)計(jì)期間的損益。因此，配比是指相互配合和對(duì)比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產(chǎn)品銷售收入和相應(yīng)的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應(yīng)的期間費(fèi)用，采用了配比原則的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于成本的分配能夠與權(quán)責(zé)發(fā)生制緊密相聯(lián)起來(lái)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則，也即穩(wěn)健性原則、審慎性原則，它是指企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，對(duì)于屬于估計(jì)性的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)注意穩(wěn)妥、謹(jǐn)慎從事并留有余地。通俗的謹(jǐn)慎性就是“寧愿考慮可能發(fā)生的費(fèi)用、損失和負(fù)債，不去考慮可能發(fā)生的收入、收益和資產(chǎn)”。又或者換句話說(shuō)：費(fèi)用、損失和負(fù)債不得低估，收入、收益和資產(chǎn)不得高估。開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)倳r(shí)的謹(jǐn)慎性原則有時(shí)也被認(rèn)為是一種修正性慣例，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偰鼙憩F(xiàn)出加速折舊法、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)的存貨計(jì)價(jià)采用后進(jìn)先出法等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量過(guò)程中對(duì)交易或事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傄?guī)定的原則處理、并充分準(zhǔn)確的披露，在不影響會(huì)計(jì)信息有用性的前提下，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟膶?shí)施策略

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傟P(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的核算效果，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偂?/p>

對(duì)于具體的房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偸?，通過(guò)總結(jié)，在具體實(shí)施時(shí)，主要根據(jù)能分清成本核算對(duì)象的，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中。而規(guī)劃有兩個(gè)及以上物業(yè)類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)各物業(yè)類型的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算確定。最后不可售公建物業(yè)能明確受益范圍的，按各期（區(qū)）建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算，按受益范圍分?jǐn)傆?jì)入其他物業(yè)。

但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項(xiàng)目總體中，因具體情況而定。國(guó)稅發(fā)[2009]31文件對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31文件總結(jié)可知：占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

而具體用這些方法是，通過(guò)總結(jié)，可得出四條方案：對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施而言，屬于共同成本，應(yīng)該按照建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法；對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)?，而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用都是間接成本，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)適用于建筑面積法，直接成本法和預(yù)算造價(jià)法，而借款費(fèi)用適用于直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。

此外，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉房地產(chǎn)成本核算的會(huì)計(jì)多數(shù)知道，不同的成本分配方法計(jì)算出來(lái)的成本計(jì)算對(duì)象的成本可能會(huì)相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)會(huì)計(jì)值得深思的一個(gè)問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

長(zhǎng)期以來(lái)，建筑行業(yè)一直是備受關(guān)注的一個(gè)行業(yè)，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)在對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程中，如何實(shí)現(xiàn)正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)?，?shí)為重要，不容忽視。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，有力拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問(wèn)題，如房?jī)r(jià)收入偏高，投資性購(gòu)房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹(shù)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，及時(shí)采取相關(guān)的對(duì)應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。

2.組成部分

就房屋建設(shè)中對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。

3.當(dāng)前現(xiàn)狀

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)，使中國(guó)的綜合國(guó)力得到很大增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過(guò)程中得到迅猛發(fā)展。

（1）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展：中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。

（2）土地開(kāi)發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長(zhǎng)：我國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負(fù)增長(zhǎng)，因而國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置土地而又不開(kāi)發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費(fèi)，如兩年仍未開(kāi)發(fā)，予以沒(méi)收。政策壓力使得開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)速度，而開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積繼續(xù)減少。

（3）國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強(qiáng)有力的支撐：作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項(xiàng)所占比重超過(guò)50%，這不僅金融房地產(chǎn)市場(chǎng)起著支撐作用，而且反映出國(guó)內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。

（4）供銷總量基本平衡：商品房和商品住宅施工面積和新開(kāi)工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。

（5）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升：商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因：土地價(jià)格上漲；建筑材料價(jià)格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低位價(jià)格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。其次是市場(chǎng)內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能檔次較低，盈利較差的低價(jià)商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求提高，推動(dòng)高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格；投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意思炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。另外，較高的利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動(dòng)的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。

（6）商品房需求依然旺盛：需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。首先是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。隨著收入的增長(zhǎng)，生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。

4.存在問(wèn)題

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)情形的看到其中存在這影響社會(huì)公眾生活水平提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在：

（1）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)公司過(guò)多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來(lái)，既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則，亦會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價(jià)格。其次，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，高回報(bào)的項(xiàng)目過(guò)熱，但市場(chǎng)容量有限，而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。近幾年，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購(gòu)房者。但其中不乏非理性投資者，投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量的改善也對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。（3）房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金，增加了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中價(jià)格下跌的第一承擔(dān)者就是開(kāi)發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的固有風(fēng)險(xiǎn)就被不適當(dāng)?shù)倪^(guò)多配置在了銀行的頭上，如果過(guò)量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會(huì)迅速增加。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)。由于我國(guó)土地交易市場(chǎng)仍存在土地的多頭供應(yīng)和無(wú)序供應(yīng)現(xiàn)象?！敖鼛啄陙?lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這對(duì)我國(guó)有限的土地資源開(kāi)發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（5）住房保障體系不完善。近年來(lái)，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。

5.遵循原則

通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，我們需堅(jiān)持原則，依法進(jìn)行。具體做法：（1）依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。（3）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。（4）應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。（5）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；措施

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，針對(duì)近些年房地產(chǎn)炒作的行為給城市居民帶來(lái)的不滿情緒，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，因此，房地產(chǎn)正在逐漸告別暴利時(shí)代，當(dāng)利潤(rùn)回歸到正常水平，房地產(chǎn)企業(yè)就要靠成本控制來(lái)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化，使企業(yè)獲得長(zhǎng)久的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

要想研究房地產(chǎn)成本控制，就必須深入了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，房地產(chǎn)成本是在一定時(shí)期內(nèi)為建設(shè)和銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品而支出的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用及其他稅費(fèi)等。

土地費(fèi)用：土地費(fèi)用包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)要想開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目，就必須征用符合開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的土地，征用過(guò)程包括提交申請(qǐng)、政府審批、招標(biāo)出讓，一系列的征用環(huán)節(jié)都需要指出一定的費(fèi)用。同時(shí)，在征用的土地上進(jìn)行拆遷要給予當(dāng)?shù)鼐用襁m當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用，在整個(gè)項(xiàng)目成本中占據(jù)比例較小，一般不會(huì)超過(guò)整體支出的6%。

建筑安裝工程費(fèi)：建筑安裝工程是整個(gè)建筑項(xiàng)目的主體，所以建筑安裝工程費(fèi)占據(jù)了項(xiàng)目整體支出的很大比例，一般在40%左右，建筑過(guò)程中，設(shè)備器械的安裝以及房屋的改造都包含在建筑安裝工程費(fèi)當(dāng)中。

市政公共設(shè)施費(fèi)用：市政公共設(shè)施費(fèi)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括交通道路、自來(lái)水設(shè)施、電力設(shè)施、草坪綠化、通訊設(shè)備等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)用指的是為居民提供的學(xué)校、醫(yī)院、派出所等非營(yíng)利設(shè)施，以及超市、菜市場(chǎng)等營(yíng)利設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

管理費(fèi)用：管理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員的工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等等。

其他稅費(fèi)：除上述費(fèi)用以外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資的數(shù)額較大，必須借貸銀行信貸資金，這就需要支出一定的貸款利息，同時(shí)按照有關(guān)規(guī)定向政府繳納一定的稅金。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制原則

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的理論及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，制定項(xiàng)目成本控制的原則，可以有效的為房地產(chǎn)企業(yè)提供項(xiàng)目成本控制的依據(jù)，減少房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制中出現(xiàn)失誤，把握正確的方向。

2.1全面性原則

整合項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的所有要素，對(duì)其進(jìn)行深入分析研究，并實(shí)行全面控制，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都相互聯(lián)系，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤就會(huì)對(duì)其他環(huán)節(jié)造成影響，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制照顧到項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的整體處于控制的范圍之內(nèi)，在大方向上不出現(xiàn)偏差。

2.2整體性原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制要遵循整體性原則，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)整體性較強(qiáng)，所有環(huán)節(jié)在成本控制方面的相似度較高，在成本控制方面實(shí)現(xiàn)整體布局，注重項(xiàng)目成本控制的整體性，有助于提高成本控制的效果。

2.3針對(duì)性原則

在遵循全面性和整體性原則的基礎(chǔ)之上，精確分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)，分析不同環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，并根據(jù)這些具體特點(diǎn)制定切實(shí)可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精確，使成本控制的實(shí)施效果更加明顯。

2.4目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施管理工作的一種基本手段，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)落實(shí)到各部門、班組、個(gè)人上，要符合項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展和需要。目標(biāo)責(zé)任的規(guī)劃既要涉及到工作責(zé)任更要涉及到成本責(zé)任，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果及時(shí)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，力求目標(biāo)評(píng)價(jià)公正合理。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

3.1全面提高成本管理意識(shí)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，成本管理是一個(gè)全員參與的過(guò)程，無(wú)論是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、成本規(guī)劃師、管理人員還是施工人員，都會(huì)接觸到成本控制的內(nèi)容，要想提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目成本控制的效果，首先要樹(shù)立全員參與、全面控制的意識(shí)，普及成本控制的知識(shí)，使項(xiàng)目中所有的參與人員提高成本控制的意識(shí)，同時(shí)落實(shí)成本控制責(zé)任。責(zé)任的落實(shí)要涉及到項(xiàng)目的各個(gè)單位、班組及個(gè)人。

全員控制并非單純的成本管理與控制，更包括了項(xiàng)目管理的各個(gè)方面，如改進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化項(xiàng)目施工質(zhì)量等全部過(guò)程，全過(guò)程控制使成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目周期中，從投標(biāo)開(kāi)始直到中標(biāo)后的具體施工和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，都需要加強(qiáng)成本控制的意識(shí)。

3.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平與質(zhì)量，是整個(gè)項(xiàng)目的根本依據(jù)，同時(shí)也是成本控制的決定性因素，因此，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段一定要提高成本控制意識(shí)。充分調(diào)查市場(chǎng)行情，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)，同時(shí)選擇合理的精選方案和招標(biāo)形式，選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位，通過(guò)現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報(bào)效益。

采取多種方案對(duì)比的方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行確定，充分考慮設(shè)計(jì)方案的可行性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于建筑的結(jié)構(gòu)予以足夠的重視，在保證安全的前提下，應(yīng)用先進(jìn)的設(shè)計(jì)手段對(duì)工程結(jié)構(gòu)和容積率的成本進(jìn)行控制，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，及時(shí)對(duì)工程結(jié)構(gòu)和容積率進(jìn)行修正，容積率的修正公式如下：

通過(guò)設(shè)計(jì)方案的多層次對(duì)比，以及對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行合理布局，可以有效發(fā)揮成本控制在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的作用于功能。

3.3建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)

目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專門的成本控制機(jī)構(gòu)，這也從側(cè)面體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制不夠重視，針對(duì)這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)，并加大對(duì)其的投入力度，吸收專業(yè)技能強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高的造價(jià)師，綜合各方面力量建立企業(yè)專門控制成本的機(jī)構(gòu)，并將其提高到企業(yè)的核心部門位置，給予其足夠的權(quán)力，保證其職能的充分發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制機(jī)構(gòu)中成立產(chǎn)本控制小組，包括設(shè)計(jì)管理、施工管理、工程技術(shù)、財(cái)會(huì)、人力資源等各個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和成員，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的成本指導(dǎo)、管理及考核。同時(shí)落實(shí)責(zé)任制，將責(zé)任分配到部門、班組及個(gè)人，并及時(shí)對(duì)執(zhí)行能力進(jìn)行考核，保證考核的公正及透明，嚴(yán)格規(guī)范成本控制的行為。

結(jié)論：針對(duì)當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。要實(shí)現(xiàn)利益最大化，就需要開(kāi)源節(jié)流，因此，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，需要對(duì)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行深入的分析研究，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的構(gòu)成，遵循全面性、整體性、針對(duì)性、目標(biāo)管理等原則，在企業(yè)內(nèi)部全面提高成本管理意識(shí)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段提高成本控制意識(shí)，同時(shí)建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)。如此才能充分發(fā)揮成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的作用與功能。

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第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；成本控制；招標(biāo)；合同管理

招投標(biāo)及合同管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)階段的成本管理的重要工作內(nèi)容影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，作為房地產(chǎn)管理人員，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的形勢(shì)下，進(jìn)行有效的合同管理，擇優(yōu)選擇承包商，確定合理的中標(biāo)價(jià)格，從而保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保質(zhì)、保量、高效實(shí)施，加快資金回籠，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的投資收益。這里對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的招標(biāo)和合同管理相關(guān)工作做以簡(jiǎn)要分析。

一、有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價(jià)

以招標(biāo)的形式能引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可以有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽(yù)好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗(yàn)豐富且價(jià)格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價(jià)，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目是否盈利.能否順利實(shí)施，是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生命線！但是同時(shí)也是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險(xiǎn)可控要求較大的，要想通過(guò)招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易，中間過(guò)程繁瑣復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險(xiǎn)把控很重要。

2、要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時(shí)間和實(shí)施時(shí)間，時(shí)間充足，可把控的可避免的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越少，而實(shí)際操作中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計(jì)圖還沒(méi)出齊全，工程就得開(kāi)工，留給工程招標(biāo)的時(shí)間是很緊張的。只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實(shí)施起來(lái)才會(huì)有的放矢，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)；

3、開(kāi)展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績(jī)的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價(jià)中標(biāo)，合理低價(jià)中標(biāo)。因此要以合理低價(jià)中標(biāo)為原則，要盡量采用公開(kāi)招標(biāo)的模式，只有公開(kāi)招標(biāo)，才能做到最大程度的公開(kāi)公平和公正；

4、對(duì)于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理.施工隊(duì)伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；

5、在商務(wù)標(biāo)評(píng)審時(shí)，要嚴(yán)防投標(biāo)企業(yè)的不平衡報(bào)價(jià)。應(yīng)在招標(biāo)文件中明確提出，招標(biāo)人不接受不平衡報(bào)價(jià)，有對(duì)其明顯偏離正常價(jià)格的報(bào)價(jià)進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利。杜絕不平衡報(bào)價(jià)給招標(biāo)人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、 加強(qiáng)工程合同管理和控制

加強(qiáng)工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護(hù)企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此在企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中要力求加強(qiáng)合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價(jià)和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會(huì)簽等各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項(xiàng)條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件、合同價(jià)款調(diào)整原則與條件、主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國(guó)家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價(jià)提供有效的法律依據(jù)。

在招標(biāo)階段，要合理確定合同形式.編制招標(biāo)文件。

為了控制招標(biāo)定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價(jià)包干；

2、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時(shí)，可以采用模擬清單或費(fèi)率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對(duì)措施費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行包干；

3、.當(dāng)采用費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，應(yīng)盡量明確人工費(fèi).材料費(fèi).機(jī)械費(fèi).總包服務(wù)費(fèi)等的計(jì)價(jià)方式；

4、當(dāng)采用模擬清單或費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，在工程施工圖確定后，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計(jì)價(jià)原則完成組價(jià)工作；

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對(duì)工程的招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，又要對(duì)施工合同的簽訂和履行進(jìn)行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和施工有很著密切的關(guān)系。首先，這種關(guān)系在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程招標(biāo)過(guò)程就是施工合同的談判和訂立的過(guò)程，也就是說(shuō)承發(fā)包方雙方當(dāng)事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過(guò)程；再則是從市場(chǎng)的交易行為來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招投標(biāo)是一種交易行為的過(guò)程，在這個(gè)工程當(dāng)中，承發(fā)包方雙方還沒(méi)有建立依靠法律的交易關(guān)系，這種關(guān)系得到了相關(guān)的招投標(biāo)方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過(guò)決標(biāo)之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過(guò)合同這種具有法律效力的形式被確定下來(lái)，只有這樣，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護(hù)；第三是從招標(biāo)投標(biāo)的跟蹤管理以及評(píng)價(jià)招投標(biāo)是不是成功的角度來(lái)看的，要體現(xiàn)招投標(biāo)是不是進(jìn)行的成功，只有通過(guò)監(jiān)督和檢查雙方對(duì)施工合同的各項(xiàng)條款的履約情況來(lái)體現(xiàn)。第四是從建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工招標(biāo)文件范本和建設(shè)工程施工合同的文本來(lái)看的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件當(dāng)中有合同的主要條款，反過(guò)來(lái)說(shuō)，招標(biāo)文件是組成合同的主要文件，所以說(shuō)，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和合同管理是不可分割的。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理在招投標(biāo)中起的作用

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理分離造成的工作不便

把招投標(biāo)與合同管理進(jìn)行分離，這樣就會(huì)造成多頭管理的弊端。這樣片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的獨(dú)立性，不從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理和招投標(biāo)之間的關(guān)系，不重視合同管理在招投標(biāo)中的作用。這樣招投標(biāo)就只能管審查監(jiān)督開(kāi)標(biāo)，標(biāo)底以及招標(biāo)文件；合同只管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會(huì)造成工程陷入工作上的被動(dòng)。

（二）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中處理好招投標(biāo)與合同管理的關(guān)系

要正確處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的招投標(biāo)以及合同管理的關(guān)系，才能有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中合同管理和招投標(biāo)的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招投標(biāo)跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標(biāo)成果、提高招投標(biāo)工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同履約的順利與否，招投標(biāo)工作的成功與否息息相關(guān)。定期進(jìn)行合同履約檢查，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的評(píng)估，也是下次招投標(biāo)活動(dòng)的借鑒。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標(biāo)跟蹤管理檔案，把投標(biāo)企業(yè)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，讓企業(yè)樹(shù)立以履約求信譽(yù)，以信譽(yù)求發(fā)展的意識(shí)，讓信譽(yù)高的施工企業(yè)多中好標(biāo)，這樣就能推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的開(kāi)展，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的工作水平。

五、培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目管理人才

項(xiàng)目的投資分析、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。每個(gè)環(huán)節(jié)、每項(xiàng)工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識(shí)、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵(lì)約束機(jī)制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價(jià)專業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛(ài)崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項(xiàng)管理和項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要保證。

結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，暴利時(shí)代即將結(jié)束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來(lái)越關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標(biāo)及合同管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全過(guò)程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來(lái)越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進(jìn)行公平的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺(jué)性，而合同管理不僅是工程項(xiàng)目管理的核心，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程管理的重點(diǎn)，因此做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理體制之下，缺陷還是顯而易見(jiàn)，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的招投標(biāo)及合同管理工作也會(huì)不斷改善。有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價(jià)，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)和勝利。

參考文獻(xiàn)：

[1] 馬金敏，馬麗霞. 投標(biāo)階段的合同管理[J]. 科技致富向?qū)? 2011（24）

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應(yīng)從建立和健全內(nèi)部控制開(kāi)始,構(gòu)建和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,是加強(qiáng)企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,完善的企業(yè)內(nèi)控對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)和降低成本增加效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),因此加強(qiáng)企業(yè)控制環(huán)境的建設(shè),健全控制機(jī)制,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營(yíng)效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營(yíng)方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國(guó)家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國(guó)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國(guó)家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡(jiǎn)單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為和無(wú)效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問(wèn)題分析

    (一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場(chǎng)需求以及巨大的利潤(rùn)空間,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒(méi)有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠(chéng)度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來(lái)支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無(wú)縫集成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營(yíng)銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過(guò)程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過(guò)程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長(zhǎng),需要對(duì)將來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程,而未來(lái)利潤(rùn)的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤(rùn),卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒(méi)有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來(lái)實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒(méi)有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒(méi)有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

    (一)對(duì)資金實(shí)行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點(diǎn)來(lái)看,從內(nèi)部控制設(shè)計(jì)的原則出發(fā),以信息系統(tǒng)為平臺(tái),構(gòu)建信息透明,數(shù)據(jù)共享的整體結(jié)構(gòu),建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預(yù)測(cè)模型和實(shí)時(shí)檢查現(xiàn)金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動(dòng)資金內(nèi)部控制模式。企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)與各個(gè)銀行網(wǎng)上交易系統(tǒng)連接,實(shí)現(xiàn)資金管理系統(tǒng)中查詢銀行賬戶實(shí)時(shí)的資金發(fā)生額、余額。做好資金計(jì)劃,可以按照組織進(jìn)行縱向和橫向的匯總,按組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行靈活的自定義審批流程,通過(guò)工作流程的方式實(shí)現(xiàn)流程審批。并依據(jù)審批過(guò)的資金計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程申請(qǐng),設(shè)置各項(xiàng)預(yù)警及禁止條件。

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

1)社會(huì)大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟(jì)分析。改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少，市場(chǎng)對(duì)自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。鑒于這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。和別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的國(guó)家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì)大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過(guò)程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過(guò)程中就能夠相應(yīng)的降低房?jī)r(jià)，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程經(jīng)濟(jì)分析不僅對(duì)房屋的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)有著很大的影響，而且在社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期，我國(guó)正逐步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在我國(guó)廣大農(nóng)村開(kāi)始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動(dòng)農(nóng)村拆遷的過(guò)程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農(nóng)村拆遷工作高速有效的運(yùn)行。

2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟(jì)分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟(jì)分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟(jì)分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，大大提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作積極性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場(chǎng)，來(lái)獲取更大的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。

1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們首先需要對(duì)前期的市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體內(nèi)容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對(duì)與這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件類似的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過(guò)研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者對(duì)其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過(guò)對(duì)以上各個(gè)環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大體上符合所面臨的消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì)造成嚴(yán)重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì)為后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟(jì)成本。

2)工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中為房地產(chǎn)的開(kāi)工做準(zhǔn)備，但并沒(méi)有進(jìn)入正式開(kāi)工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來(lái)，正式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)還沒(méi)有正式實(shí)施，因此還有對(duì)它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完備，就能夠避免很多的問(wèn)題，減少那些因?yàn)闆](méi)有很好的設(shè)計(jì)而造成的資金投入過(guò)多的問(wèn)題。相反，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì)遇到更多很難解決的問(wèn)題，還有可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程的失控，無(wú)止境的增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)分析階段的費(fèi)用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的1%，但這1%的費(fèi)用會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中40%的費(fèi)用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

3)工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在建設(shè)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者首先要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統(tǒng)籌，因?yàn)檫@直接影響到了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果項(xiàng)目統(tǒng)籌的好，項(xiàng)目就會(huì)運(yùn)行的快，這就會(huì)在很大程度上降低項(xiàng)目的成本。其次，要完善合理的招標(biāo)制度，那樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠在市場(chǎng)最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達(dá)到互利雙贏的效果。

三、結(jié)語(yǔ)

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

1)社會(huì)大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟(jì)分析。改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少，市場(chǎng)對(duì)自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。鑒于這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。和別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的國(guó)家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì)大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過(guò)程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過(guò)程中就能夠相應(yīng)的降低房?jī)r(jià)，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程經(jīng)濟(jì)分析不僅對(duì)房屋的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)有著很大的影響，而且在社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期，我國(guó)正逐步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在我國(guó)廣大農(nóng)村開(kāi)始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動(dòng)農(nóng)村拆遷的過(guò)程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農(nóng)村拆遷工作高速有效的運(yùn)行。

2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟(jì)分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟(jì)分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟(jì)分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，大大提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作積極性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場(chǎng)，來(lái)獲取更大的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。

1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們首先需要對(duì)前期的市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體內(nèi)容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對(duì)與這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件類似的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過(guò)研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者對(duì)其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過(guò)對(duì)以上各個(gè)環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大體上符合所面臨的消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì)造成嚴(yán)重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì)為后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟(jì)成本。

2)工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中為房地產(chǎn)的開(kāi)工做準(zhǔn)備，但并沒(méi)有進(jìn)入正式開(kāi)工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來(lái)，正式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)還沒(méi)有正式實(shí)施，因此還有對(duì)它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完備，就能夠避免很多的問(wèn)題，減少那些因?yàn)闆](méi)有很好的設(shè)計(jì)而造成的資金投入過(guò)多的問(wèn)題。相反，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì)遇到更多很難解決的問(wèn)題，還有可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程的失控，無(wú)止境的增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)分析階段的費(fèi)用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的1%，但這1%的費(fèi)用會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中40%的費(fèi)用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性

1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則

進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。

1.2.2 目標(biāo)成本控制原則

進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌建過(guò)程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說(shuō)的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過(guò)程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過(guò)程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

1.2.5 動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說(shuō)的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會(huì)選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開(kāi)發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。

2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略

3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。

3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說(shuō)來(lái)，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求市場(chǎng)銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過(guò)程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。

3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過(guò)程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購(gòu)比價(jià)。在物資采購(gòu)比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。

（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長(zhǎng)或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見(jiàn)，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說(shuō)來(lái)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢(shì)

首先，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長(zhǎng)型企業(yè)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化。

其次，縱觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過(guò)大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢(shì)和重要內(nèi)容。

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則范文

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益相關(guān)者的界定

利益相關(guān)者理論的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，而將利益相關(guān)者理論引入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)中的研究較少。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)企業(yè)利益相關(guān)者的定義不盡相同，主要是從廣義和狹義的角度，以及從專用性投資和與企業(yè)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行定義[1][2][3]。本文對(duì)利益相關(guān)者的定義總結(jié)如下：利益相關(guān)者是指那些對(duì)企業(yè)進(jìn)行專用性投資，并且承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的人、組織群體或企業(yè)所處的環(huán)境，他們的活動(dòng)或變化能夠影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者被企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程所影響。由此引伸出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者的定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者是指那些對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行專用性的投資，并且承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的人、組織群體或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的環(huán)境，他們的活動(dòng)或變化能夠影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程所影響。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的關(guān)鍵是指標(biāo)的選擇，指標(biāo)選擇的適合度直接影響績(jī)效評(píng)價(jià)的水平。在實(shí)際操作中，指標(biāo)的選取必須要遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

2.1系統(tǒng)性原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)系統(tǒng)，通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)可以反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的績(jī)效水平。在指標(biāo)選擇的時(shí)候要考慮局部指標(biāo)是否與整體系統(tǒng)相融合，指標(biāo)之間是否邏輯關(guān)聯(lián)。通過(guò)指標(biāo)的合理取舍，可以使整個(gè)系統(tǒng)既能達(dá)到均衡統(tǒng)一，又能突出重點(diǎn)，這樣才能實(shí)現(xiàn)整個(gè)指標(biāo)體系的最優(yōu)化。

2.2科學(xué)合理性原則

選取的指標(biāo)能夠反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本質(zhì)特征和質(zhì)量水平，而且每個(gè)指標(biāo)必須概念清晰、科學(xué)涵義明確，指標(biāo)之間既有內(nèi)在的邏輯聯(lián)系，又要避免重復(fù)。另外，指標(biāo)子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)與所采用的評(píng)價(jià)方法相協(xié)調(diào)，指標(biāo)子系統(tǒng)應(yīng)能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的各個(gè)方面，從而能夠綜合反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的績(jī)效水平。

2.3可比性和可操作性原則

所選取的指標(biāo)因具有普遍的統(tǒng)計(jì)意義，評(píng)價(jià)的結(jié)果能夠做企業(yè)間的橫向比較和時(shí)間上的縱向比較。而且所選擇的指標(biāo)應(yīng)能夠在實(shí)際中應(yīng)用，指標(biāo)的數(shù)量盡量少而精，使得所需的數(shù)據(jù)容易被獲取，便于實(shí)際操作和實(shí)施。

2.4動(dòng)態(tài)性原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部環(huán)境以及自身經(jīng)營(yíng)狀況的不斷變化，使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效也不斷變化，因此，指標(biāo)的選擇也要保持一定的動(dòng)態(tài)性。所謂的動(dòng)態(tài)性是指，指標(biāo)值的變化是在一定的區(qū)間內(nèi)變化，而不是固定不變，依據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境及自身的經(jīng)營(yíng)狀況確定指標(biāo)值的大小，從而可以使評(píng)價(jià)出來(lái)的績(jī)效結(jié)果能更加準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

2.5反映企業(yè)特征及發(fā)展需要原則

指標(biāo)的選取應(yīng)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特征，不同企業(yè)設(shè)置不同的指標(biāo)子系統(tǒng)，突出企業(yè)的特色，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，將企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益相結(jié)合，滿足企業(yè)不斷發(fā)展的需求。

2.6利益相關(guān)者理論與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)相融合原則

指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)該與利益相關(guān)者相結(jié)合，應(yīng)該體現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效與不同利益相關(guān)者的關(guān)聯(lián)，不同的利益相關(guān)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的績(jī)效產(chǎn)生不同的影響，管理者可以依據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果作出相應(yīng)的對(duì)策調(diào)整。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)思路

利益相關(guān)者理論認(rèn)為，企業(yè)有很多的利益相關(guān)者，但是，不同的利益相關(guān)者對(duì)企業(yè)績(jī)效有不同的影響，企業(yè)的利益相關(guān)者分為核心利益相關(guān)者、蟄伏利益相關(guān)者和邊緣利益相關(guān)者[4]，不同類型企業(yè)的核心利益相關(guān)者、蟄伏利益相關(guān)者和邊緣利益相關(guān)者有所不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該深入分析這三類利益相關(guān)者，將他們納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系之中，這樣才能根據(jù)績(jī)效的變化，準(zhǔn)確判斷各利益相關(guān)者的變化。

3.1利益相關(guān)者與財(cái)務(wù)指標(biāo)的融合。

財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)是績(jī)效評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，企業(yè)所有的活動(dòng)最后都是通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)反映，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以直接看出企業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效的好壞。與企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)直接掛鉤的利益相關(guān)者分為：內(nèi)部利益相關(guān)者和外部利益相關(guān)者。

內(nèi)部的利益相關(guān)者主要有投資者和會(huì)計(jì)經(jīng)濟(jì)師，投資者希望看到的良好的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，包括凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、銷售增長(zhǎng)率以及每股收益等。而會(huì)計(jì)經(jīng)濟(jì)師則負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，讓投資人或者股東清楚的了解當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效如何。外部的利益相關(guān)者主要有銀行。企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不良，銀行一般不會(huì)放貸給企業(yè)，企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而導(dǎo)致破產(chǎn)。因此，績(jī)效評(píng)價(jià)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)該是利益相關(guān)者所關(guān)注的指標(biāo)，并且能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

3.2利益相關(guān)者與企業(yè)成長(zhǎng)能力指標(biāo)的融合。

企業(yè)成長(zhǎng)能力是企業(yè)發(fā)展的重要因素，只有企業(yè)具有很強(qiáng)的成長(zhǎng)能力，企業(yè)才能夠快速發(fā)展，才具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)的成長(zhǎng)能力是企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的重要部分。衡量企業(yè)成長(zhǎng)能力指標(biāo)的選取，也要參考企業(yè)利益相關(guān)者的關(guān)注點(diǎn)。

與企業(yè)成長(zhǎng)能力掛鉤的內(nèi)部利益相關(guān)者主要有投資開(kāi)發(fā)部人員、設(shè)計(jì)部人員、營(yíng)銷部人員以及人力資源部人員。投資開(kāi)發(fā)人員，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，作出可行性分析，對(duì)合適項(xiàng)目進(jìn)行投資，開(kāi)拓企業(yè)市場(chǎng)，相應(yīng)的指標(biāo)如市場(chǎng)占有率、投資適當(dāng)比率等可以反映。設(shè)計(jì)人員依據(jù)消費(fèi)者的要求及本企業(yè)的特色，設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)的形象，相應(yīng)的指標(biāo)如產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等可以反映。營(yíng)銷人員，對(duì)建成以及在建的項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和促銷，提高產(chǎn)品的銷售量，加速資金的周轉(zhuǎn)，相應(yīng)的指標(biāo)如市場(chǎng)覆蓋率、資本加速周轉(zhuǎn)率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量增長(zhǎng)率等。人事部門主要的任務(wù)為企業(yè)吸納有用的人才，提升企業(yè)實(shí)力，相應(yīng)的指標(biāo)如企業(yè)人才競(jìng)爭(zhēng)力等可以反映。與企業(yè)成長(zhǎng)能力相對(duì)應(yīng)的外部利益相關(guān)者主要有政府和人才。政府可以為企業(yè)提供良好的發(fā)展空間，促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展，相應(yīng)的指標(biāo)如政府政策利好度等可以反映。成長(zhǎng)能力強(qiáng)的企業(yè)可以吸引很多人才加入，不斷提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和美譽(yù)度，相應(yīng)的指標(biāo)如企業(yè)知名度以及美譽(yù)度等可以反映。

3.3利益相關(guān)者與企業(yè)創(chuàng)新能力指標(biāo)的融合。

企業(yè)創(chuàng)新能力是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要因素，可以凸顯企業(yè)自身的特色，樹(shù)立企業(yè)的形象，提供企業(yè)向前發(fā)展的動(dòng)力，也是衡量企業(yè)績(jī)效的重要方面。企業(yè)創(chuàng)新分為兩部分，一部分為技術(shù)創(chuàng)新，另一部分為非技術(shù)創(chuàng)新。

技術(shù)創(chuàng)新主要包括新技術(shù)推廣、新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)以及新工藝的應(yīng)用等。這就需要技術(shù)人員以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員的努力，引入新技術(shù)或者開(kāi)發(fā)新技術(shù)，提升建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，同時(shí)降低建筑成本，并且迎合消費(fèi)者的需求，設(shè)計(jì)出適合消費(fèi)市場(chǎng)需求的建筑產(chǎn)品，凸顯企業(yè)特色，打破市場(chǎng)常規(guī)，引領(lǐng)消費(fèi)，成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者。要做到這一點(diǎn)，企業(yè)必須要進(jìn)行必要的技術(shù)投資，提高研發(fā)經(jīng)費(fèi)，引入技術(shù)人才。相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)如創(chuàng)新資金投入量、創(chuàng)新人員的研發(fā)水平、信息的獲取能力、科技活動(dòng)經(jīng)費(fèi)占產(chǎn)品銷售收入比重、申請(qǐng)專利數(shù)量占全國(guó)專利申請(qǐng)量比例以及新建筑產(chǎn)品銷售收入占總建筑產(chǎn)品銷售收入比重等可以反映。

非技術(shù)創(chuàng)新主要包括市場(chǎng)策略創(chuàng)新、管理創(chuàng)新以及融資創(chuàng)新[5][6]等。市場(chǎng)策略創(chuàng)新需要企業(yè)依據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的環(huán)境和自有產(chǎn)品的特性，突破原有營(yíng)銷策略的框架，設(shè)計(jì)特有的營(yíng)銷策略，達(dá)到增加銷售、增加市場(chǎng)份額以及樹(shù)立企業(yè)品牌的目的。相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)如市場(chǎng)占有率、企業(yè)知名度以及建筑產(chǎn)品銷售額可以反映。管理創(chuàng)新是管理者依據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立合適的制度，使得企業(yè)的營(yíng)運(yùn)水平達(dá)到最佳。這不僅需要高水平的管理者，還需要企業(yè)有合適的規(guī)章制度（既能夠保持企業(yè)的穩(wěn)定，又能夠發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新性），以及一套成熟的育人機(jī)制，保證企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)力。相應(yīng)的指標(biāo)如管理創(chuàng)新水平等可以反映。融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的血液，舊有的融資方式已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，需要企業(yè)探尋新的融資方式，保證企業(yè)的資金鏈不斷裂，促進(jìn)發(fā)展。這需要財(cái)務(wù)部門分析企業(yè)自身?xiàng)l件，對(duì)各種融資方式進(jìn)行可行性分析，吸納投入資金，保證企業(yè)不斷發(fā)展，同時(shí)還要保持與融資機(jī)構(gòu)以及投資人的穩(wěn)定合作。相應(yīng)的指標(biāo)如融資穩(wěn)定性、可持續(xù)發(fā)展性以及資本積累率等可以反映。

3.4利益相關(guān)者與社會(huì)績(jī)效指標(biāo)的融合。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)社會(huì)的支持，如果企業(yè)得到社會(huì)的認(rèn)同，在人們心中的企業(yè)形象良好，知名度和美譽(yù)度高，那么企業(yè)將會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。因此，企業(yè)的社會(huì)績(jī)效是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的重要部分。企業(yè)社會(huì)績(jī)效的提高需要履行一定的社會(huì)責(zé)任，分為內(nèi)部責(zé)任和外部責(zé)任。內(nèi)部責(zé)任包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和員工的責(zé)任。外部責(zé)任包括對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任，對(duì)承建商、營(yíng)銷商以及咨詢機(jī)構(gòu)的責(zé)任，對(duì)社區(qū)的社會(huì)責(zé)任，對(duì)政府的社會(huì)責(zé)任和對(duì)環(huán)境的責(zé)任[7][8]。

對(duì)企業(yè)內(nèi)部投資者，企業(yè)應(yīng)該獲取利潤(rùn)，保障投資者的回報(bào)，對(duì)于內(nèi)部員工，應(yīng)該保護(hù)企業(yè)員工的合法權(quán)益，讓其具有很強(qiáng)的企業(yè)歸屬感，相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)如每股收益、已獲利息倍數(shù)、總資產(chǎn)報(bào)酬率以及企業(yè)員工歸屬程度等可以反映。

對(duì)于消費(fèi)者，企業(yè)應(yīng)該提供高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品和完善的售后服務(wù)，讓購(gòu)房者購(gòu)房后無(wú)后顧之憂。對(duì)于承建商、營(yíng)銷商以及咨詢機(jī)構(gòu)等，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)履行與他們的合同，誠(chéng)實(shí)守信，與他們建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，降低成本。對(duì)于社區(qū)，企業(yè)應(yīng)該改善所在社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，為社區(qū)居民提供盡可能多的崗位，為社區(qū)居民謀福利，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。對(duì)于政府，企業(yè)應(yīng)該以政府的宏觀調(diào)控政策為導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于環(huán)境，企業(yè)應(yīng)該在建筑產(chǎn)品中融入綠色環(huán)保理念，與周圍環(huán)境保持和諧。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能夠可持續(xù)發(fā)展下去。相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)如顧客滿意度、顧客美譽(yù)度、企業(yè)知名度、企業(yè)美譽(yù)度、社區(qū)居民滿意度、社區(qū)綠化面積、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況、建筑產(chǎn)品綠化度以及政府支持度等可以反映。

3.5.利益相關(guān)者與顧客績(jī)效指標(biāo)的融合。

顧客是企業(yè)存在的理由，企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)都是圍繞購(gòu)房者來(lái)進(jìn)行，只有購(gòu)房者的績(jī)效水平提高了，企業(yè)才能獲取利潤(rùn)，不斷發(fā)展，因此，顧客績(jī)效也是企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的重要部分。而提高顧客績(jī)效水平需要企業(yè)做好以下幾點(diǎn)：提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，保證購(gòu)房者購(gòu)房后無(wú)后顧之憂；建筑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)樣式符合購(gòu)房者的需求，減少購(gòu)房后的成本；增加購(gòu)房過(guò)程的透明度，降低信息不對(duì)稱；完善售后服務(wù)，提供一站式服務(wù)，解決購(gòu)房者購(gòu)房后的問(wèn)題。要做好這幾點(diǎn)，需要企業(yè)的各個(gè)部門通力合作，建筑質(zhì)量的提高需要承建商按照技術(shù)規(guī)格誠(chéng)實(shí)建房，工程監(jiān)理全程嚴(yán)格監(jiān)控，保證建筑產(chǎn)品質(zhì)量安全。同時(shí)，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低成本，滿足購(gòu)房者的需求，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。營(yíng)銷部門加強(qiáng)營(yíng)銷力度，使購(gòu)房者獲取建筑產(chǎn)品的盡可能多的信息，打消購(gòu)房者的疑慮。物業(yè)部門提供一站式服務(wù)，解決購(gòu)房者的購(gòu)房后的問(wèn)題，改變以往住房賣出以后不管不問(wèn)的弊病，提高居民的滿意度。相關(guān)者的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)如購(gòu)居民滿意度、居民美譽(yù)度、居民投訴率以及購(gòu)房信息透明度等可以反映。